Осуществляется сделка по продаже квартиры. Как продать квартиру: подробная инструкция

Оформление покупки квартиры вне зависимости от того, кто является продавцом, идет по схожему алгоритму.

Определяется доступное количество денежных средств, выбирается подходящая квартира. Обязательно на данном этапе нужно проверить юридическую чистоту сделок: выяснить, сколько собственников владеют квартирой, все ли они дееспособные, сколько человек прописано, нет ли среди прописанных осужденных или психологически нездоровых людей, есть ли в числе собственников дети, могут ли оспорить право на владение квартирой наследники и так далее.

Часть из этих вопросов отпадает сама собой, когда покупатель изучает документы, а все остальные следует обязательно задать продавцу или риэлтору.

С продавцом заключается предварительный договор купли-продажи или, к примеру, договор о долевом участии – словом, договор об обязательстве впоследствии совершить основную сделку, возможна передача аванса. Аванс нужно передавать лично продавцу, а не посреднику, иначе можно попасться на уловки мошенников.

Стороны готовят необходимый пакет документов, покупатель получает в свое распоряжение нужную сумму денег. Ожидается завершение всех других процедур, например, окончание строительства (если квартира приобретается в новостройке) или ожидание решения органа опеки и попечительства, если собственниками жилплощади являются дети.

Порядок оформления покупки квартиры завершается заключением основного договора купли-продажи, подписание акта приема-передачи и других документов, если это необходимо. Основной договор купли-продажи подписывается всеми сторонами, участвующими в сделки, лично, в присутствии друг друга. Нелишним будет еще раз перечитать пункты этого документа, чтобы избежать недоразумений в будущем.

Сдача документов на государственную регистрацию права (через отделение Регистрационной палаты или Многофункционального центра обслуживания населения).

Получение документов после окончания госрегистрации и окончательный расчет сторон.

В зависимости от обстоятельства алгоритм может несколько трансформироваться, но общая последовательность действий такова. На каждом этапе необходимо тщательно контролировать ход сделки, особенно, если она совершается при участии посредников (риэлторов).

О рисках при покупке рассказывается ниже.

Переоформление квартиры при покупке

Как переоформить квартиру при покупке? В первую очередь необходимо предпринять нижеизложенные шаги.

Обратиться в жилищную контору по старому месту жительства и получить выписку. С этим документом, паспортом, свидетельством о регистрации собственности, актом приема-передачи следует обратиться в жилконтору по новому месту жительства, заключить новый договор на оказание коммунальных услуг.

Мужчинам призывного возраста (с 18 до 27 лет) нужно обратиться в военкомат с аналогичным пакетом документов для соблюдения порядка воинского учета.

В течение 7 дней после переезда на новое место жительства нужно обратиться в отделение федеральной миграционной службы для смены регистрации. Обычно возможна одновременная подача заявления о смене места постоянной регистрации и заключение нового договора об оказании коммунальных услуг в жилищной конторе.

Переоформление всех остальных лицевых счетов на обслуживание: домофона, почтового ящика, газа и так далее в соответствующих организациях.

Везде потребуется предоставить: паспорта собственников, документы на квартиру и копии этих документов.
Кроме того, после приобретения квартиры у покупателя возникает право обратиться в налоговую службу для оформления налогового вычета в пределах 2 миллионов рублей, если он ранее не воспользовался им.

Куда подаются документы?

Где оформить куплю-продажу квартиры? Для этого необходимо обратиться в соответствующие органы.

Подписание кредитного договора на покупку квартиры происходит в отделении того банка, где оформляется заем.

Составление договора купли-продажи может происходить в трех местах: в Регистрационной палате по образцу, самостоятельно в домашних условиях или у юриста. Если сделка простая и не предполагает наличия осложнений в виде несовершеннолетних собственников, выделения долей, оформления кредитов и так далее, то договор можно составить и самим, либо взять образец в Регпалате. Если же договор будет сложным, то нужно обратиться к специалисту.

Подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи происходит в Регистрационной палате или Многофункциональном центре при сдаче документов на государственную регистрацию.

Документы оформляемые при покупке квартиры получают в Регистрационной палате вне зависимости от того, куда они сдавались.

Окончательный расчет происходит так и вот месте, как это прописано в договоре. Если это банковский заем, то в банке, если личные средства – то в любом удобном месте. Передачу денег необходимо удостоверить распиской, желательно в присутствии свидетелей, которые тоже ставят свою подпись на документе.

Перечень документов

Необходимо произвести оформление документов при покупке квартиры:

• заявление о госрегистрации сделки;
• подписанный всеми сторонами договор купли-продажи и акт приема-передачи;
• кадастровый паспорт, поэтажный план дома, экспликация квартиры (технический паспорт из БТИ);
• квитанция об уплате госпошлины;
• копии паспортов всех человек, участвующих в сделки, или копии учредительных документов, если в сделке участвует юридическое лицо;
• нотариально заверенная доверенность, если вместо одного участника сделки выступает его представитель.

Иногда государственный регистратор может запросить и другие документы, которые понадобятся для завершения процедуры:

• кредитный договор с банком;
• согласие собственников (если продается коммунальная квартира);
• согласие супруги / супруга;
• свидетельства о рождении детей или документы об установлении отцовства, разрешение органов опеки и попечительства (если в сделке участвуют дети);
• копия решения суда о признании одного из участников сделки недееспособным или ограничено дееспособным и так далее.

Документы могут быть запрошены в момент подачи заявления, но чаще всего регистратор связывается с заявителем на этапе проверки законности сделки. Бывает, что допускаются ошибки в договоре или в заявлении. Тогда их необходимо перепечатать или переписать и заново подписать.

Сроки

Стандартный срок регистрации, если документы подана через Регистрационную палату – 14 дней. В случае, если документы сданы через Многофункциональный центр, то срок сокращается наполовину – до 7 дней.

В исключительных случаях возможно сокращение времени регистрации до 3-5 дней, если, к примеру, продавец квартиры уезжает в другую местность на продолжительный срок.

В таком случае потребуется:

• написать заявление на имя начальника отдела Регпалаты с просьбой ускорить регистрацию сделки и указанием причины;
• приложить к заявлению доказательства: например, билет на самолет или поезд, в котором указанная дата наступает раньше, чем подходит срок регистрации;
• сдать заявление секретарю и убедиться, что оно зарегистрировано и попадет на стол начальнику.

Нюансы

Нюансов при совершении такой значимой сделки множество. Имеет смысл упомянуть о самых распространенных особенностях этой процедуры.

При покупке квартиры у застройщика нужно тщательно проверить все документы, убедиться, что у него имеется разрешение на строительство, что он арендовал или приобрел землю под новостройкой на законных основаниях и что он уполномочен продавать недостроенное жилье.

При оформлении покупки квартиры в ипотеку нужно сначала обратиться в банк и получить одобрение на необходимую сумму. Иногда бывают неприятные сюрпризы, когда, казалось бы, при соблюдении всех требований банк отказывает в выдаче займа, и сделку приходится расторгать в последний момент.

При передаче задатка нужно составить предварительный договор купли-продажи, в котором нужно полно описать предмет продажи (квартиру), привести паспортные данные продавца и покупателю, точную сумму будущей сделки, сроки, штрафные санкции при нарушении условий договора.

Если от имени продавца действует посредник, то у него должна быть правильно оформленная доверенность. В таком случае в договор включаются данные не самого продавца, а его доверителя с указанием персональных данных этого лица и документа, на основании которого тот действует.

Иногда продавец просит в договоре указать более низкую цену, чем та, которая передана фактически. Обычно это делается с целью избежать уплаты налогов. Дело покупателя – соглашаться ли на это предложение. Ведь если ситуация обратиться не в его пользу, и придется обратиться в суд, то с продавца удастся взыскать назад только ту сумму, которая указана в договоре.

Проверить чистоту сделки можно не только на основании документов на квартиру и слов продавца или риэлторов. Квартиру можно проверить, отправив запрос в Росреестр или бюро технической инвентаризации (БТИ). Следует обратить особенное внимание на правильность оформления всех документов, если:

• в числе собственников – дети до 18 лет, недееспособные, находящиеся в местах заключения, пропавшие без вести;
• квартира находится под залогом или под арестом;
• квартира приобретена по материнскому капиталу;
• в квартире произведена перепланировка (она обязательно должна быть узаконена);
• квартира находится не в долевой, а совместной собственности;
• квартира получена по наследству (могут объявиться неизвестные ранее наследники, и они при соблюдении ряда условий вполне могут отсудить квартиру).

Процедура оформление покупки квартиры с виду проста, но скрывает под собой множество подводных камней. Если правильно подготовить документы и консультироваться со специалистами, можно избежать большинства сложностей.

А если дело дойдет до разбирательства с продавцом или регистратором, который на незаконных основаниях отказывается выполнять свои обязанности, то всегда можно обратиться в суд для защиты своих интересов.

Какую форму договора выбрать при приобретении квартиры?

Критика эксперта-юриста

Хочу отметить, что название статьи посвящено порядку оформления договора купли-продажи жилого помещения. Договор долевого участия является самостоятельным договором и никакого отношения к купле-продажи не имеет. Закон четко разграничивает эти два виды договоров.

Предметом купли-продажи является передача покупателю определенной (существующей) квартиры , которая имеет адрес, кадастровый номер, точную площадь.
Предметом договора долевого участия является инвестирование (вложение) денежных средств в долевое строительство (часто как такового объекта еще не существует). В этом случае квартира передается после ввода дома в эксплуатацию, получения паспорта БТИ. То есть на момент заключения договора точные данные “продаваемой” квартиры еще неизвестны.

Раздел “Покупка квартиры: оформление сделки»

Оформление покупки квартиры, т.е. договора купли-продажи заканчивается моментом гос.регистрации этого договора. Ч.2 ст.558 ГК РФ гласит, что отсутствие гос.регистрации договора купли-продажи влечет признание сделки незаключенной.

То есть сделки юридически как бы и ни существовало (хорошо здесь сделать ссылку на статью, объясняющую чем отличаются недействительные и незаключенные сделки. Многие постоянно путают их).

Раздел “Покупка квартиры: оформление сделки»

А что насчет конституционного права иметь представителя? Практически любой договор (например, кроме брачного) может быть подписан лично или законным представителем.

Необязательно, что договор должен быть подписан в присутствии друг друга. Договор можно подписывать и раздельно. Данный факт не влияет на признание сделки недействительной. Единственно в случае раздельного подписания, покупатель должен удостовериться, что договор подписан уполномоченным лицом.

Раздел “Куда подаются документы”

Итоговый документ о регистрации права собственности можно получить 2 способами:

1. в офисах Росреестра;
2. через выездное обслуживание Росреестра.

Раздел “Нюансы”

Автор пишет: “При передаче задатка нужно составить предварительный договор купли-продажи, в котором нужно полно описать предмет продажи (квартиру), привести паспортные данные продавца и покупателю, точную сумму будущей сделки, сроки, штрафные санкции при нарушении условий договора”.

При передаче задатка или аванса необязательно составлять предварительный договор, можно сразу подписать договор купли-продажи.

Важно, чтобы в договоре были прописаны существенные условия:

1. данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю;
2. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
3. цена, за продаваемый объект недвижимости;
4. если после продажи недвижимости, в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры, проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым после его приобретения покупателем, необходимо указать перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (этот пункт особенно актуален если продается доля, т.е. часть жилого помещения).

При отсутствии существенных условий в договоре, этот договор считается незаключенным, т.к. он не согласован сторонами.

Поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.
Статья обновлена 07.01.2020 года

В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры, актуальный в 2020 году.

ВНИМАНИЕ! Сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса.

1 шаг:

Определите юридический статус квартиры:

• • без зарегистрированного права собственности (первичка)

• с зарегистрированным правом собственности (вторичка)

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка»

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах.
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.
ВНИМАНИЕ!
01.01.2020 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6
Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.
Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.
01.01.2020 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.
Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.
Посмотрите пример: (Имя владельца я изменила)
Эта выписка получена через Сервис электронных выписок из ЕГРН.
Там можно заказать:

• выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
• так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
  Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите правоустанавливающие и право подтверждающие документы на квартиру .

Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость. Внимательно изучите их. Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

Составьте и подпишите за столом переговоров с продавцом

Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:

Все участники сделки подают в Росреестр о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Можно подать документы через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.

Получите от специалиста отдела приема документов расписку с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;

список документов, количество оригиналов и копий; персональные данные

Уточните место получения зарегистрированных документов.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы, удостоверенные регистрационной надписью

Получите Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы со штампом о регистрации перехода права. (С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

• • ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года

• • Правила ведения Единого государственного реестра прав

• • Гражданский кодекс РФ

• • Жилищный кодекс РФ

• Семейный кодекс РФ.

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.ru

Если рыночные цены на жилье растут, не стремитесь продать побыстрее, «за дешево», лучше подождите некоторое время, поставив сопоставимую с рынком цену.

Подготовка квартиры, а также всего комплекта необходимых документов

Подготовьте квартиру к продаже, сделайте, при необходимости, небольшой косметический ремонт, это добавит конкурентоспособности вашей недвижимости, привлечет покупателей и, соответственно, добавит стоимости квартире.

Позаботьтесь о том, чтобы к моменту старта продажи из квартиры уже была вывезена вся мебель, кухонная утварь, другие вещи, а также все граждане, ранее проживающие в ней.

К моменту осмотра квартиры первым потенциальным покупателем она должна быть пустой, что добавит квартире эффект масштаба, позволит покупателю пофантазировать с собственной планировкой.

Отнеситесь с полной мерой ответственности к сбору всех необходимых документов на продажу квартиры, любой недоучтенный, неподготовленный документ может стать камнем преткновения при заключении сделки, затянет время продажи, и тем самым может отбить у покупателя желание приобретать вашу квартиру.

От грамотно оформленного пакета документов будет зависеть как юридическая чистота сделки купли/продажи, так и стоимость объекта недвижимости.

Для составления пакета документов лучше обратиться к компетентному юристу, а также учесть все требования по документам регистрирующего органа.

Следует серьезно отнестись к заполнению технической документации на квартиру, чтобы данные, указанные в документах, совпадали с действительностью.

Перечень необходимых документов:

• свидетельство о регистрации прав на имущество, подтверждающее права собственника владеть и распоряжаться квартирой;
• документы, подтверждающие личности всех собственников жилья: паспорта и свидетельства о рождении на детей, не достигших возраста 14 лет;
• технический паспорт на квартиру (кадастровый паспорт);
• если квартира является совместным имуществом, то требуется свидетельство о браке и согласие супруги/супруга о продаже;
• разрешение из органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок;
• выписка из домовой книги о всех жильцах, прописанных в квартире;
• документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Реклама о продаже, поиск покупателя

Подготовив все документы, рассчитав примерную продажную стоимость квартиры, необходимо огласить ваше решение продать недвижимость через СМИ, рекламные и риэлтерские агентства.

Объявление должно быть емким, четким, лаконичным, описывающим как технические характеристики жилья, так и его конкурентные преимущества на рынке недвижимости.

Предварительное составление договора купли/продажи

Для чего необходимо составлять договор купли/продажи предварительно, спросите вы, а для того, чтобы обезопасить и покупателя от того, что продавец может продать квартиру кому – то другому, и продавца от риска возможной отмены сделки. Как правило, при заключении предварительного договора, покупатель предоставляет продавцу задаток – часть средств от полной стоимости квартиры , что также прописывается в договоре или в дополнительном документе – соглашении.

У предварительного договора купли/продаже нет установленной типовой формы , он составляется произвольно и включает следующие данные: паспортные данные как покупателя, так и продавца, их адреса, описание продаваемой квартиры, ее технических характеристик, адрес, также указывается сумма задатка и сроки исполнения обязательств сторонами, после чего ставится дата и подписи.

Вам нудно будет скачать договор купли продажи квартиры. Это вы можете сделать по следующей ссылке: .

Расчет за недвижимость

Важно юридически и финансово грамотно провести денежный расчет. Расчет за квартиру можно проводить как на этапе заключения сделки, так и на этапе подписания сторонами акта приема/передачи недвижимости.

Как правило, в сделки с куплей/продажей квартир на этапе расчета за недвижимость включается третья сторона – банк.

Он является своеобразным гарантом получения продавцом вырученной за продажу квартиры стоимости, а для покупателя он гарантирует реализацию права собственности на купленную квартиру за оговоренную сумму.

Под контролем сотрудника банка в присутствии обеих сторон сделки купли/продажи деньги запечатываются в пакет с подписями обеих сторон и закладываются в банковскую депозитную ячейку. После того, как сделка будет юридически правильно оформлена, а право собственности покупателя на жилье зарегистрировано, продавец получает оговоренную сумму в банке.

Заключение сделки купли/продажи и государственная регистрация законных прав на квартиру нового собственника далее описываться подробно.

Договор купли/продажи жилой недвижимости может составляться в произвольной письменной форме или заверяться нотариально. В договоре должны быть указаны обязательные реквизиты сторон, а также:

• цена продаваемого/покупаемого имущества;
• адрес его местонахождения, техническое описание, данные кадастрового паспорта;
• описание способа и срока расчета за квартиру;
• сроки передачи квартиры покупателю;
• срок подписания акта приема/передачи квартиры между продавцом и покупателем.

После процедуры подписания договора сторонам следует обратиться в регистрирующий орган по месту нахождения квартиры, пройди обязательную регистрацию.

Последним этапом при продаже квартиры является передача квартиры покупателю, при которой в двух экземплярах подписывается акт приема/передачи недвижимости, а если в сделке участвовала третья сторона, например, коммерческий банк, то подписывается еще один экземпляр. После этой процедуры продавец обращается в банк за получение денежных средств за квартиру, хранящихся в ячейке, и сделка по продаже квартиры считается завершенной.

Также вам будет полезным узнать о том, как оспорить куплю-продажу квартиры. Об этом мы рассказали .

Альтернативная сделка

Альтернативной сделкой считается одновременный процесс продажи и покупки квартиры, т.е. когда собственник продает свою жилую недвижимость и одновременно приобретает жилье. Разновидностями альтернативных сделок являются:

• обмен квартирами равнозначными по площади и техническим характеристикам;
• обмен меньшей квартиры на большую с доплатой;
• обмен большей квартиры на меньшую/меньшие, например, дробление коммунальных квартир.

Самостоятельно провести такого рода сделку будет нелегко, если вы не подкованы безупречными знаниями законодательства, поэтому лучше обратится к профессиональному риэлтору или в агентство.

При продаже квартиры придерживайтесь некоторых общих правил, чтобы минимизировать свои риски и выгодно продать жилье:

• если вы решили продавать квартиру через риэлтора или агентство, удостоверьтесь, что у них юридически правильно оформлены все необходимые документы на осуществление их деятельности, а именно лицензию, отзывы о работе, узнайте, как давно они работают на рынке недвижимости;
• помните, что даже обращаясь в агентство, вы только минимизируете риски при продаже квартиры, но не исключаете их полностью;
• при заключении договора с риэлтором в ваших же интересах будет оговорить его вознаграждение в виде процентов от стоимости проданной квартиры, это будет стимулировать риэлтора продать ваше жилье как можно выгоднее;
• в договоре на оказание услуг риэлтора необходимо прописать каким образом будут перечисляться все платежи: через коммерческий банк или непосредственно через агентство;
• ни под каким предлогом не отдавайте документы, удостоверяющие личность, а также документы на квартиру чужим людям, если же это будет крайне необходимо, то не поленитесь составить акт приема/передачи документов;
• внимательно изучайте все документы, предоставляемые вам на подпись, сравнивайте экземпляры, копии и оригиналы;
• производите оплату только руководству агентства, никакие рядовые служащие, подчиненные не вправе принимать у вас денежные средства за оказание услуг.

Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет специфику договора купли/продажи жилой недвижимости, это именуется существенными условиями. Такими существенными условиями договора является предмет договора и его цена, а также перечень лиц , которые, даже после продажи квартиры новому собственнику, имеют право пользоваться ею согласно действующему законодательству.

Если продавец не уведомил покупателя при заключении договора о третьих лицах и их правах на проживание в продаваемой квартире, то покупатель на законных основаниях может потребовать расторжения договора.

Особенности

Существуют некие особенности того, как провести куплю/продажу, подаренных квартир и квартир, переданных в собственность по завещанию или наследству.

Новая

При продаже квартиры в новостройке у вас на руках должны быть следующие документы:

• свидетельство о праве собственности;
• технический паспорт, поэтажный план многоквартирного дома и экспликация квартиры (пояснения к планировке квартиры/дома).

При отсутствии хотя бы одного документа из перечня вы не имеете права реализовывать свою недвижимость. Новостройка, в которой вы являетесь собственником квартиры, должна быть не просто достроена, но и введена в эксплуатацию, иначе вы не сможете продать квартиру, возможна лишь переуступка прав собственности. Если вы приобретали квартиру в новостройке по ипотечному кредиту, необходимо согласовать с банком возможность ее продажи. Это связано с тем, что многие банки оговаривают в ипотечном договоре условие моратория на досрочное погашение ипотечного кредита. Узнайте в все риски продажи квартиры в ипотеку.

При продаже квартиры, которую вы получили в дар, помимо вышеперечисленного пакета документов вам необходимо иметь договор дарения квартиры на ваше имя и акт приема/передачи данной квартиры. Перед продажей подаренного имущества необходимо выписать всех лиц, зарегистрированных в данной квартире и собрать полный пакет документов.

Есть некие юридические нюансы при продаже подаренной квартиры:

• если вы состоите в браке, то супруг/супруга не имеют права претендовать на часть квартиры, полученной путем дарения, и не требуется;
• если вам подарена только часть (доля) квартиры, то перед ее продажей вы в первую очередь должны предложить выкупить вашу долю совладельцам квартиры. Только после их отказа, подтвержденного в письменном виде, заверенном нотариально, вы можете беспрепятственно продавать вашу долю.

Если вы хотите продать квартиру, переданную в дар несовершеннолетнему, то необходимо сперва получить разрешение из органов опеки и попечительства. Разрешение органы опеки предоставят только в том случае, если несовершеннолетний будет обеспечен равносильным или большим по площади жильем. Теперь вы сможете выбрать дарение или продажу.

По завещанию

Владельцы квартир, полученных по завещанию, смогут продать квартиру только через шесть месяцев после озвучивания завещания и принятия наследства. После этого необходимо будет получить официально свидетельство о наследстве, регистрации прав собственности. Если, согласно завещанию, наследник не единственный, то решение о продаже квартиры необходимо согласовать со всеми лицами, указанными в завещании.

Например, если в завещании указана доля, на которую может претендовать каждый из наследников, то после продажи квартиры вырученные деньги могут быть разделены пропорционально доле каждого.

Продажа квартиры, унаследованной по завещанию, становится возможной только после трех процедур:

1. Наследник должен предоставить нотариусу свидетельство о смерти завещателя, документы, подтверждающие его права на жилье, завещание, документы, которые подтвердят родственную связь с завещателем.
2. Нотариус проводит проверку, чтобы удостовериться в подлинности документов, отсутствии других наследников. После этого он предоставляет наследнику свидетельство о праве на наследство.
3. Наследник должен зарегистрировать свои права на унаследованную собственность в регистрирующем органе.

Только после завершения всех вышеперечисленных процедур продажа квартиры, полученной по завещанию, становится возможной.

Еще одной особенностью продажи любой квартиры, будь то новая квартира, квартира, приобретенная на вторичном рынке жилья, подаренная или унаследованная по завещанию, является то, что если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, то при продаже вам необходимо будет заплатить налог на доходы физических лиц, который, согласно налоговому законодательству, равен 13% от общей стоимости жилья .

Если же квартира находилась в вашей собственности или собственности завещателя более трех лет, то такое жилье не облагается налогом . Также следует помнить, что согласно российскому законодательству, вы можете снизить выплату по налогу на доходы от продажи квартиры за счет имущественного вычета, который на сегодняшний день составляет 1 млн. рублей и предоставляется на основании декларации об уплате налогов и заявления.

Восстановление утерянного паспорта РФ является очень трудоемким, но вполне реальным и порой необходимым процессом.

Как проходят этапы оформления сделки купли-продажи? Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно? Какие цены на услуги по нотариальному сопровождению сделок купли-продажи?

Приветствую вас, уважаемые читатели бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами эксперт журнала - Алла Просюкова.

Тема моей новой статьи актуальна для всех, кто планирует стать счастливым обладателем заветных квадратных метров. Уверена, она будет интересна и противоположной стороне сделки купли-продажи квартиры - продавцам-собственникам.

И это еще не все! В конце статьи вас ждет обзор надежных, профессиональных компаний, которым по плечу даже самые сложные сделки. Здесь же мы разместили советы, которые придутся кстати всем, кто не прочь сэкономить.

1. Для чего необходимо сопровождение сделки купли-продажи квартиры?

Вы юрист по жилищному праву? Профессиональный риэлтор? Специалист Росреестра или нотариус? Если на все мои вопросы вы ответили «нет», то велика вероятность, что вам потребуется профессиональное сопровождение сделки купли продажи квартиры.

Планируете покупку-продажу недвижимости и не хотите стать добычей для мошенников, а своих знаний недостаточно? Вам также необходима профессиональная помощь.

Такая услуга позволит минимизировать риск, присутствующий при операциях с недвижимостью и способный спровоцировать серьезные проблемы, например, расторжение договора купли-продажи.

Задача номер один при сопровождении сделки - соблюдение юридической чистоты перехода права собственности от продавца к покупателю.

2. Где получить помощь при оформлении сделки купли-продажи квартиры - 3 основных варианта

Помощь при оформлении покупки недвижимости можно получить из нескольких источников.

Рассмотрим наиболее востребованные.

Вариант 1. Заказать нотариальное сопровождение

С 2016 года в некоторых случаях стала обязательна процедура нотариального заверения договора купли-продажи квартиры (например, любые сделки по отчуждению долей недвижимости в общей собственности). Вместе с заверением многие нотариусы предлагают услуги по дальнейшему сопровождению госрегистрации этой сделки.

По закону нотариусы имеют право после заверения договора купли-продажи подавать документы в Росреестр в электронном виде или на бумажном носителе от имени участников сделки.

Заказав нотариальное сопровождение, клиент избавляет себя от многих хлопот и рисков. Нотариальная контора проверит не только законность договора купли-продажи, но и подлинность правоустанавливающих документов, а также наличие обременений, запрета на отчуждение объекта сделки и т.п.

Неоспоримым преимуществом такого сопровождения служит предусмотренная законом полная имущественная ответственность нотариуса за причиненный своими действиями вред сторонам договора. С этой целью ответственность нотариусов застрахована.

Вариант 2. Воспользоваться услугами риэлторов

Профессиональные риэлторы быстро и качественно проведут все необходимые мероприятия, связанные с куплей-продажей квартиры. При этом важно выбрать «правильного» специалиста, которому не страшно доверить эти важнейшие процедуры. В противном случае можно нажить кучу проблем.

Сотрудничайте с агентствами, имеющими длительный успешный опыт работы на рынке жилой недвижимости, имеющими безупречную репутацию и собственный штат юристов. Выбирайте только тех, у кого застрахована ответственность.

Вариант 3. Обратиться за помощью к юристам

Сопровождение сделки купли продажи квартиры юристами - один из наиболее предпочтительных вариантов.

Специалист в сфере жилищного права:

• досконально проверит законность всей представленной документации;
• выяснит историю продаваемой квартиры;
• поможет грамотно решить вопросы расчетов;
• проверит риэлтерскую фирму, с помощью которой подбирался объект сделки.

Однако выполнить на должном уровне все перечисленные выше действия сможет только опытный, практикующий, специализированный .

3. Как оформить сделку купли-продажи квартиры - 6 основных этапов

Участникам сделки купли-продажи квартиры важно заранее знать основные этапы ее совершения. Это позволит избежать множества проблем.

Даже если вы заказали профессиональное сопровождение , подобные знания не будут лишними. Они позволят контролировать действия исполнителей с пониманием сути вопроса.

Весь процесс сделки можно представить в виде схемы.

Рассмотрим основные этапы подробнее.

Этап 1. Оценка стоимости квартиры

Профессиональная оценка квартиры определит ее рыночную стоимость. Возникает справедливый вопрос: зачем нужна оценка, если сделка совершается по договорной цене, которая устраивает продавца и покупателя.

Но именно независимая оценка установит объективную цену продаваемого объекта, которая будет признана всеми официальными органами (налоговой, нотариусом и т.д.). Оценочная стоимость квартиры, рассчитанная профессиональными оценщиками, - это оптимальная цена, за которую ее можно реально продать.

Этап 2. Подготовка необходимых документов и их проверка

Первоначально всю документацию представляет продавец по законодательно утвержденному списку.

Перечень документов для оформления купли-продажи квартиры:

Если вы заказали профессиональное сопровождение, беспокоиться не о чем. Специалисты проверят весь пакет документации на предмет полноты и правильности оформления.

Если решили все делать самостоятельно, ознакомьтесь с нормативными документами, регулирующими вопросы купли-продажи квартиры. Это важно, так как в самый ответственный момент часто выясняется, что у документа, например, просрочена дата и зарегистрировать сделку нельзя.

Пример

Молодожены Анна и Петр Васильевы свою семейную жизнь начинают с приятного события - покупки квартиры. Вдвойне приятно, что достойный вариант нашелся быстро! Соседи Михайловы переезжают на ПМЖ в Германию и поэтому торопятся с продажей.

Единственная проблема состояла в том, что поджимали сроки. Отъезд Михайловых планировался через 5 дней, уже были куплены билеты и заказан трансфер.

Но для волнений не было причин. Документы у Михайловых были готовы и в назначенный день стороны отправились оформлять сделку.

Вот тут-то и выяснилось, что техпаспорт на квартиру был оформлен более 7 лет назад. Закон же требует, чтобы его давность не превышала 5 лет. Срок изготовления нового документа составляет 10-14 дней при обычных условиях и 7 дней ускоренно по повышенному тарифу.

Главе четы Михайловых пришлось поднимать все свои связи и только после этого кое-как удалось договориться изготовить новый техпаспорт за 3 дня, оплатив при этом двойной тариф.

Этап 3. Заключение предварительного договора

После продолжительного (или не очень) поиска встреча продавца и покупателя состоялась, и они решили заключить сделку! Рекомендую серьезность намерений закрепить предварительным договором.

В нем прописываются следующие моменты:

• адрес объекта сделки;
• техсостояние жилплощади;
• договорная цена;
• дата продажи;
• дата освобождения продаваемых площадей;
• дата выписки всех лиц, прописанных в квартире.

В таком документе можно зафиксировать и другие важные для сторон пункты. К примеру, количество комплектов передаваемых ключей и дату их передачи.

«Мосжилбюро» на рынке жилой недвижимости более шести лет. За этот период компанией успешно проведено порядка 120 сделок различной сложности.

Гордость «Мосжилбюро» - отсутствие опротестованных сделок.

«Мосжилбюро» готово предложить своим клиентам:

• правовую поддержку в сфере жилищного права;
• услуги по покупке и продаже квартир;
• аренду жилья;
• полное и частичное сопровождение квартирных сделок.

Фиксированные цены, отсутствие комиссий и процентов - отличительная особенность сотрудничества с «Мосжилбюро».

Компания предлагает своим клиентам широкий спектр юридических услуг в сфере гражданского, налогового, интеллектуального и корпоративного права.

Свою деятельность «Центр правового обслуживания» (ЦПО) ведет с 1998 года. За это время клиентами компании стали более 2000 организаций и предприятий различных сфер деятельности со всех уголков РФ.

ООО «ЦПО» принимает участие в наиболее значимых рейтингах, где занимает высокие позиции. Клиенты и партнеры компании ценят ее за профессионализм, ответственность и надежность.

Подтверждение надежности ЦПО:

• на протяжении многих лет компания состоит в Реестре российских предприятий и предпринимателей;
• ЦПО ежегодно получает Сертификат «Надежное предприятие Москвы»;
• с 2009 фирма входит в число действительных членов Торгово-промышленной Палаты РФ и Торгово-промышленной Палаты Ставропольского края;
• компания включена в список организаций, имеющих право брать на стажировку специалистов в рамках Президентской программы подготовки управленческих кадров;
• с июля 2009 - действительный член общественной организации «Московский президент клуб».

5. Как сэкономить на сопровождении сделки купли-продажи - 3 полезных совета

Услуги по сопровождению сделки купли-продажи недвижимости достаточно дороги. Каждый ее участник старается по возможности сэкономить.

Возьмите на вооружение наши советы, и результат не заставит себя долго ждать.

Совет 1. Занимайтесь подготовкой документов самостоятельно

Как я уже писала, самое сложное в покупке/продаже квартиры - подготовка необходимых документов. Если вы готовы потратить время и собственные силы на этот трудоемкий и ответственный этап, то спешу вас обрадовать: вы сможете прилично сэкономить!

Если вы покупатель, то особое внимание уделите проверке правоустанавливающих документов. Уточните, есть ли на объект покупки обременение (арест, ипотека, рента). Сверьте сведения техпаспорта с фактическими данными. Так вы сможете выявить неузаконенную перепланировку.

Поинтересуйтесь составом и количеством прописанных в квартире лиц. Наличие детей может значительно усложнить процесс.

Все эти мероприятия позволят вам подготовить необходимую документацию, которая с первого раза пройдет все проверки и будет принята для заверения нотариусом, а позже - на госрегистрацию.

Совет 2. Пользуйтесь частичным сопровождением сделки

Планируя заказ услуг по сопровождению сделки, подумайте, какие вопросы вызывают у вас затруднение. Возможно, сложность состоит только в подготовке договора купли-продажи, а процесс сбора и сдачи документации на регистрацию - прост и понятен. Тогда имеет смысл заказать частичное сопровождение сделки.