Оставшимся сроком экономической жизни здания. А

Полная стоимость воспроизводства или замещения являются суммой затрат на воспроизводство (замещения) нового здания в ценах, действующих на дату проведения оценки. Следовательно, необходимо учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах. Если износ выражен в абсолютных единицах (денежных единицах), то он вычитается из полной стоимости воспроизводства.

V воспр = Vп воспр – И или V замещ = Vп замещ – И, (6.5)

где СВ – стоимость воспроизводства объекта;

V замещ – стоимость замещения улучшений объекта;

Vп воспр – полная стоимость воспроизводства объекта;

Vп замещ – полная стоимость замещения объекта;

И – износ объекта оценки, выраженный в денежных единицах.

Если износ выражен в относительных единицах (процентах), то применяется следующая формула:

Vп воспр = V воспр ∙(1 – И), (6.6)

где И – износ объекта оценки, выраженный в относительных единицах.

Выделяют два способа определения износа:

метод срока жизни;

метод разбиения на виды износа.

Износ, как потеря стоимости, может быть выражен как в относительном выражении (по отношению к полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения), так и в абсолютном выражении.

Расчет износа методом срока жизни

Износ является функцией времени объекта.

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

При расчете износа методом срока жизни используются понятия:

Физическая жизнь здания (Т н) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (Т факт) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Эффективный возраст (Т эф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Рис. 6.1. Периоды жизни здания и характеризующие их

оценочные показатели

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (Т эф / Т н) ∙ 100% , (6.7)

где И – износ, %.;

Т эф – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

Т н – типичный срок физической жизни.

И = (Т факт / Т н) ∙ 100% , (6.8)

где Т факт – хронологический возраст.

Применение формулы (6.8) актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (6.7).

Пример. Определите стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Оценивается земельный участок со строением 1980 года постройки. Нормативный срок эксплуатации здания 150 лет. Рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж и равна 4,5 млн. рублей. Полная стоимость замещения строения определена методом сравнительной единицы на уровне 11,4 млн. рублей. Дата оценки – 30 января 2010 года.

Решение.

Хронологический возраст здания 30 лет. Для расчета износа строения используем формулу (6.8), поскольку эффективный возраст не дан.

И = (Т факт / Т н) ∙ 100% =30/150*100% = 30%.

Для расчета стоимости оцениваемого объекта, применим формулу 6.2.

V= 4 500 000 + (11 400 000 – 0,3*11 400 000) = 12 480 000 рублей.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 12 480 000 рублей.

Срок службы — это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта.

Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом. Например, стальная кровля рассчитана на 15 лет службы, при условии, что каждые 3-5 лет она окрашивается. Нарушение этого правила вдвое укорачивает срок службы стальной кровли.

Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы (таблицы 1 и 2) предусматривают различное количество групп капитальности для производственных (4 класса), общественных (9 групп) и жилых зданий (6 групп).

Таблица 1. Классификация жилых зданий по капитальности

Таблица 2. Классификация общественных зданий по капитальности

Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные), нормативный срок службы таких зданий — 150 лет. Введение в состав здания конструктивных элементов из материалов, отличающихся меньшим сроком службы, ведет к уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Так, здания сборно-щитовые, каркасные, фахверковые, имеющие деревянные перекрытия (пятая группа капитальности), имеют срок службы 30 лет. Последняя (шестая) группа капитальности включает облегченные здания со сроком службы в 15 лет. Нормативный срок службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных конструктивных элементов, имеющих различные сроки службы:

• фундаменты бетонные 100-125 лет
• стены кирпичные и крупнопанельные 125 лет
• перекрытия железобетонные 100-125 лет
• перекрытия деревянные 60 лет
• полы из керамической плитки 80 лет
• полы паркетные 50 лет
• полы дощатые 30-40 лет
• деревянные стропила и обрешетка 50 лет
• кровля из керамической черепицы 80 лет
• кровля из асбестоцементных листов 30 лет
• окна и двери в наружных стенах 40 лет
• элементы систем инженерного оборудования (вентили, задвижки, трубы и пр.) 10-20 лет

Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на техническую эксплуатацию.

Под физическим (материальным, техническим) износом конструктивного элемента или здания понимается утрата первоначальных технических свойств под воздействием различных факторов. С течением времени происходит снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые качества ограждающих конструкций, стираются, ржавеют отдельные элементы.

Таблица 3. Оценка технического состояния конструкций здания в зависимости от их физического износа

Точность определения физического износа здания зависит от применяемого подхода и колеблется от 1% (на основе инженерных изысканий и лабораторных исследований) до 5% (по результатам обследования с применением простейших приборов). Величина физического износа того или иного конструктивного элемента определяется с помощью специальных таблиц, включающих признаки износа и соответствующие им диапазоны значений и износа. Физический износ всего здания определяется как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта.

Моральный износ следует понимать как несоответствие здания его функциональному назначению, возникающее вследствие меняющихся социальных запросов. Применительно к жилым зданиям речь о несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям, о переуплотненности застройки, о недостаточном уровне благоустройства и озеленения территории, об устаревшем инженерном оборудовании.

Различают две формы морального износа:

1 -я форма — уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов строительного производства, роста производительности труда и пр.);

2-я форма — обесценение здания в результате несоответствия его параметров изменившимся требованиям общества.

Имеются в виду следующие отрицательные качества здания:

а) дефекты планировки (наличие проходных комнат, малая площадь кухонь и вспомогательных помещений, неудобное расположение санузлов, большое количество малых комнат и их неудобное расположение и др.);

б) несоответствие конструктивных элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция, гидроизоляция и пр.);

в) отсутствие или неудовлетворительное качество элементов инженерного оборудования здания (электро-, водо- и газоснабжения, лифтов, кондиционеров и т.д.).

Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социологический. Технико-экономический способ оценки представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости здания. Значение таких показателей нуждается в регулярных коррективах. Метод социологической оценки второй формы морального износа основывается на анализе процессов обмена и купли-продаж и жилья. Например, в процессе обмена более благоустроенного жилья владелец получает компенсацию в виде дополнительной жилой площади. Еще в более четкой форме моральный износ проявляется в риэлторских оценках.

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого существует как физический объект.

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, сточки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону — это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая — при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.

Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

Срок службы

На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.

Эффективный возраст — это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.

Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.

Нормативный срок службы — это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.

Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.

Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости

Так объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:

• формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;
• эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;
• прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка . В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений . В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием . На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6. Модернизация : капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов . Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

С точки зрения функциональной эксплуатации объектов недвижимости принято выделять несколько видов сроков жизни. Есть сроки экономической жизни, которые определяют конкретный промежуток времени, в который недвижимость может быть использована в качестве источника прибыли. Такие сроки заканчиваются, когда улучшения, производимые на объекте, заканчивают делать вклад в стоимость здания. Существует собственно время жизни объекта недвижимости, то есть такой промежуток времени, когда здание существует и пригодно для жизни или работы. В типичном сроке физической жизни , который определяется различными нормативными актами, различают следующие подвиды сроков. Эффективный возраст , в котором отражается возраст объекта, зависящий от экстерьера и технических характеристик. Хронологический возраст , который соответствует времени нахождения здания в эксплуатации. Оставшийся срок экономической жизни , который используется с целью оценки здания оценщиком, исчисляется периодом от даты самого оценивания до конца экономической жизни здания.

Функциональное устаревание здания состоит в том, что здание перестает соответствовать стандартам современности – устаревшая архитектура здания, неудобства планировки, инженерное обеспечение. Такой износ обуславливается прогрессом в науке и технике в области архитектуры и строительных технологий. Другим названием функционального износа является моральный износ , который, как и износ физический, является устранимым или неустранимым. Экономическим износом здания называется понижение стоимости из-за отрицательного изменения его внешней среды, которое обусловлено экономическими, политическими или другими причинами. Например, в районе, где расположен объект, наметилась стойкая тенденция к упадку, или изменилось налогообложение, страхование, произошли изменения на рынке труда, туризма, образования и т.д. Экономический износ еще называется износом внешнего воздействия. На степень внешнего износа может существенно повлиять непосредственное соседство с малопривлекательными природными или искусственными объектами: болотами, очистными сооружениями, ресторанами, танцплощадками, бензоколонками, железнодорожными станциями и вокзалами, промышленными предприятиями. Экономический износ объекта недвижимости следует считать необратимым, поскольку стоимость затрат, которая должна быть направлена на ликвидацию внешних факторов, несоизмеримо высокая.

Измерить износ внешнего воздействия можно анализом парных продаж, который представляет собой продажу на рынке недвижимого имущества двух сопоставимых объектов, одного с признаками внешнего износа, а другого – без них. Разница в цене и позволит сделать выводы о величине износа анализируемого объекта.

Срок жизни недвижимого имущества определяется целым рядом факторов. Дома стареют постепенно, в них с течением времени наступает та минута, с которой жить становится опасно для жизни. Учитывая современные темпы и качество строительства, и относительно молодой дом может стать проблемным, если вследствие каких-либо причин произошло резкое ухудшение его технического состояния, например, растрескались стены, произошла деформация фундамента, перекосились дверные коробки. Если в доме обнаружены такие признаки, то жильцы немедленно отселяются. Все вопросы, касающиеся ветхого и аварийного жилья, регулируются Положением, утвержденным Постановлением Государственной Думы Правительства России от 28.01.2006г. В Положении определяются требования к помещениям, предназначенным для жизни людей. Все помещения, предназначенные для проживания в них людей, должны быть размещены в домах, находящихся на территории жилого строительства, которое определяется планом системного зонирования. Жилье должно быть обеспечено соответствующими коммуникациями, такими как: электрическое освещение, хозяйственно-питьевое и снабжение горячей водой, отопление, вентиляция, а там где предусмотрено – газ. Тем не менее, в одноэтажных или двухэтажных домах с отсутствием централизованной инженерной сети, возможно отсутствие как водопроводной системы, так и канализации.

Все инженерные системы должны всегда соответствовать нормам санитарной и эпидемиологической безопасности. Климат в помещениях, где проживают люди, должен соответствовать нормативам. Допустимой относительной влажностью является влажность не более пятидесяти пяти процентов. А в отапливаемом помещении воздух должен иметь нормальную температуру в восемнадцать градусов по Цельсию. Жилые помещения должны быть надежно защищены от влаги, такой как талая, дождевая или грунтовая, и от утечек из коммуникационных систем. Размещение уборной, ванной комнаты, душевой кабины или кухни над жилыми комнатами запрещено. Жилые комнаты и кухонные помещения должны обязательно иметь окна. Для вспомогательных или бытовых помещений соблюдение этого требования не обязательно. Жилое помещение запрещается располагать в подвальных или цокольных этажах. Дома выше пяти этажей обязательно должны быть оснащены безопасным лифтом.

Дом признают неприспособленным для жилья, если он расположен в зонах возможного оползня или селевого потока, снежной лавины, а также в местности, которая регулярно заливается паводковыми водами. Многоквартирный дом, находящийся в подобной зоне считается аварийным и подлежащим сносу. Аварийным признают дом с заметными деформациями фундамента, несущих стен, что подтверждает исчерпание несущей способности подобного сооружения и явной опасности его разрушения. Таким образом, многоквартирный жилой дом обязаны признать аварийным, в случае нанесения ему ущерба в виде пожара, аварии, взрыва, землетрясения, неравномерной просадки грунтов и многими другими явлениями. Но признание дома аварийным возможно только при условии, что дом технически не поддается восстановлению или в случае экономической нецелесообразности. Жилье, расположенное вблизи от оживленных магистралей, внутри которого зафиксировано превышение уровня шума, также признают полностью непригодным. К тому же и агрессивная окружающая среда иногда является веской причиной, по которой жизнь людей в определенном месте становится опасной.

Нашли ошибку в статье?

При оценке степени износа используются следующие термины.

Срок экономической жизни представляет собой отрезок времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Объект достигает конца своей экономической жизни, когда его вклад в стоимость имущественного комплекса предприятия равен нулю.

Срок физической жизни представляет собой период времени, в течение которого объект реально существует.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни объекта представляет собой период времени от даты оценки и до конца его экономической жизни.

Задача оценщика состоит в том, чтобы уметь рассчитать срок оставшейся экономической жизни объекта. При анализе оценщику не следует исходить из предположения, что физическое старение объекта пропорционально физическому и функциональному его износу. Проведение должного ремонта, модернизация или переоборудование увеличивает срок жизни объекта.

На оставшийся срок экономической жизни объекта влияет изменение экономических, политических условий.

Этот метод определения износа основан главным образом на экспертном и нормативном способах расчета износа. Оценщик осматривает объект и его выводы базируются на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни объекта, так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства на дату оценки. Таким образом, износ можно определить следующим соотношением:

И = ЭВ

ЭВ - эффективный возраст;

ВС - восстановительная стоимость объекта;

ТС- типичный срок экономической жизни (срок службы).

Пример расчета .

Срок службы объекта 50 лет, его хронологический возраст ХрВ = 20 лет. Приняв восстановительную стоимость объекта за 100%, мы имеем:

Х(И) 20 лет (ХрВ)

Ч = 40% износ, где:

100(ВС) 50лет(ТС)

X - неизвестная величина;

ХрВ - хронологический возраст.

Иногда эффективный возраст приравнивается к типичному сроку экономической жизни, тогда расчет осуществляется следующим образом:

ЭФ = % износа от восстановительной стоимости

20 лет (ЭФ) =0,333 или износ =33,3%

60 лет (ТС)

Для расчета износа в некоторых случаях очень важно учитывать оставшийся срок экономической жизни объекта, тогда износ рассчитывается следующим образом:

И+ОС или ЭВ+ОС, где:

ОС - оставшийся срок экономической жизни.

Пример расчета . Типичный срок экономической жизни объекта 80 лет. Его хронологический возраст равен 15 годам. Эффективный возраст определен оценщиком на основании анализа состояния, дизайна, характера окружения и равен 20 годам (из-за плохой эксплуатации и отсутствия должного ремонта).