Бухгалтерия

Об экономической эффективности инвестиций в строительство. Инвестиции в строительство

Введение 3

1. Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость 7

2. Методы определения эффективности инвестирования в недвижимость 14

3. Влияние кризиса на инвестирование в недвижимость 23

Заключение 31

Список использованных источников 35

Введение

В наше время происходит постоянное изменение рыночной экономики. Она постоянно видоизменяется под воздействием тех или иных факторов. В результате меняются потребности, виды экономической деятельности, ценности, которые создаются. Это приводит к переосмыслению ранее существующих экономических категорий, способствует возникновению новых. Сейчас российская экономическая наука постепенно входит на дорогу мировой экономической мысли.

Современное состояние российской экономики, характеризующееся определенными нарушениями общеэкономических балансов и пропорций, сопровождаемое процессами восстановления и создания новой экономической системы, отражается на функционировании рыночной среды, условиях организации рыночного пространства в России. Однако отсутствие опыта формирования новой системы в условиях демонтажа старого хозяйственного механизма обуславливает необходимость изучения мирового опыта и овладения знаниями, накопленными в процессе исторического развития экономической науки. В рамках мировой экономической мысли аналоги современных процессов, происходящих в России, связанные с формированием новых экономических отношений, отсутствуют. Анализ специфики российской экономики позволяет учитывать тенденции в развитии экономических процессов, оценивать их характер и свойству принимать адекватные меры по регулированию и корректировке элементов новой системы. Поэтому возникает необходимость исследования специфики инвестирования в недвижимость в условиях российской экономики, выявления зависимостей, тенденций, факторов и противоречий, порождаемых новыми экономическими отношениями. Рыночная среда в условиях реформируемой системы приобретает особые признаки и свойства. Актуальность и практическая значимость таких проблем, как формирование портфеля недвижимости, управление эффективностью инвестиций в недвижимость, обусловлены развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).

Это свидетельствует о необходимости более глубокого осмысления факторов воздействующих на процессы организации рыночной среды, проведения комплексного анализа данных проблем. Этим определяется актуальность выбранной темы.

В обеспечении нормального функционирования любой современной экономической системы важная роль принадлежит государству. Государство на протяжении всей истории своего существования наряду с задачами поддержания порядка, законности, организации национальной обороны, выполняло определенные функции в сфере экономики. Государственное регулирование экономики имеет долгую историю - даже в период раннего капитализма в Европе существовал централизованный контроль над ценами, качеством товаров и услуг, процентными ставками и внешней торговлей.

Итак, целью данной работы является раскрытие особенностей инвестирования в недвижимость и определение его состояния в современных экономических условиях.

Ознакомиться с основами инвестирования в недвижимость. Рассмотреть его классификацию.

Рассмотреть инвестиции в недвижимость в условиях кризиса.

Объектом исследования является состояние инвестирования в недвижимость, а предметом – непосредственно сами инвестиции в недвижимость.

При написании данной работы были использованы следующие методы: анализ, синтез, дедукция, индукция.

При написании работы были изучены основные нормативные документы, регулирующие недвижимость в РФ, рассмотрены методы определения эффективности инвестирования в недвижимость, изучено состояние инвестиций в недвижимость в условиях кризиса. Также в рамках подготовки данной работы проанализирован мировой опыт поведения рынков жилой недвижимости в периоды кризисов, а также собраны данные по динамике и текущему состоянию наиболее интересных рынков недвижимости России.

1. Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость

Традиция в теоретическом изучении проблем инвестиций в недвижимость, которая существовала в советской экономической науке, была унаследована и развивается в настоящее время российскими учеными. Категориальный научный аппарат, созданный в отечественной экономической науке, является важной основой для изучения проблем инвестиций в недвижимость. Однако, изменения, произошедшие в этой области в последние десятилетия - это сравнительно новое явление. Также и мировой кризис, который начался у нас в 2008 году, повлиял на решение людей инвестировать в недвижимость. И тема инвестиций в эту область так или иначе касается каждого человека.

Для начала рассмотрим само понятие недвижимости, инвестора и сущность рынка недвижимости.

Согласно ГК РФ к недвижимости как объекту собственности относится все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно. К таковым относятся: недра, леса, земельные участки, здания и сооружения. Также к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты .

Инвестор - это лицо, который вкладывает свои средства в недвижимость. Он характеризуется налоговым статусом, целями, типом имущества, которым он, как ожидается, будет интересоваться, количеством собственных средств, которые он может инвестировать в покупку объекта, и условиями доступного для него кредитного финансирования. Так как эти факторы влияют на оценку ожидаемого потока дохода от имущества и на ставку, по которой должен капитализироваться доход от имущества, определение характеристик и особенностей типичного инвестора представляет собой важный этап, предшествующий непосредственной оценке имущества. Фактически типичный инвестор идентифицирует рынок для рассматриваемого имущества, устанавливая область альтернативных инвестиционных возможностей, конкурирующих с данным имуществом. Такой инвестор рассматривается как наиболее вероятный инвестор, который, как ожидается, проявит интерес к соответствующему типу имущества на заданном рынке в заданное время. Процесс идентификации такого инвестора требует со стороны оценщика детализированного и осторожного рыночного анализа, а также самого рынка недвижимости.

Рынок недвижимости один из наиболее емких рынков. К основным его особенностям относится: наличие значительного числа юридических формальностей и документов; возможность ограничения свободной конкуренции; неполнота и своевременность информации; невозможность совершать сделки по образцам; наличие значительных операционных издержек.

Итак, инвестиции в недвижимость – это вложение средств в недвижимость для получения дохода в будущем либо продажей этой недвижимости, либо сдачей ее в аренду .

Инвестиции в недвижимость один из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора, ведь их стоимость не будет равна 0.

Инвестиционная стоимость зависит от ценности объекта, которая определяется способностью объекта инвестиций соответствовать определенным критериям, таких как обеспечение прав и преимуществ собственника. Таким образом, инвестиционная стоимость недвижимости - это конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора.

В экономической теории существуют следующие виды инвестиций в недвижимость :

Инвестиции в городскую недвижимость;

Инвестиции в загородную недвижимость;

Инвестиции в земельную недвижимость;

Инвестиции в офисную недвижимость;

Инвестиции в складскую недвижимость;

Инвестиции в торговую недвижимость.

Так же инвестиции в недвижимость классифицируются по следующим признакам:

По объекту инвестирования (коттедж, квартира и т.д.);

По региону инвестирования (Казань, Москва, заграница);

По стадии инвестирования (покупка участка, вложения на начальном этапе строительства, вложения на конечном этапе строительства, покупка готового объекта).

По форме финансирования:

1) по правовому статусу (частные и государственные).

2) по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания).

3) по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).

Как и любой другой объект инвестирования, инвестиции в недвижимость обладают своей спецификой, которая состоит как из положительных, так и отрицательных элементов. Таким образом, основными свойствами инвестирования в недвижимость являются :

1) Необходимость обладания крупным первоначальным капиталом. Итак, если инвестор располагает всего лишь парой тысяч долларов, он не сможет инвестировать их в какой-либо крупный объект, хотя и существуют различные способы, делающие инвестиции в недвижимость более доступными для мелкого инвестора. Во-первых, инвестирование на стадии строительства того или иного здания, так как стоимость квартиры после окончания строительства, скорее всего, сильно возрастет по сравнению с той суммой, которую инвестору пришлось за нее уплатить ранее. Во-вторых, существует такое понятие, как ипотека и другие виды покупки жилья в рассрочку. Речь идет о долгосрочных кредитах. Ну и наконец, не следует забывать о том, что понятие «недвижимость» означает не только сверхдорогую квартиру в элитной столичной новостройке, но охватывает также и некоторые другие значения. В частности, довольно перспективным видом операций с недвижимостью считается постройка и последующая продажа гаражей. Стоимость таких инвестиций в недвижимость на порядок ниже, чем в случае с квартирами, а доходность может быть гораздо более высокой.

2) Относительно низкая ликвидность. Если инвестору срочно потребуется высвободить свои средства от недвижимости, то это скорее всего ему не удастся.

3) Возможность получать доход вне зависимости от рыночных тенденций изменения ее стоимости. Это свойство проявляется, когда мы говорим о сдаче недвижимости в аренду.

4) Внезапное изменение стоимости активов. Однако в случае с недвижимостью, как правило, предсказать намечающуюся тенденцию ее стоимости легче, чем в случае многих других видов инвестиционных инструментов. Дело в том, что существует ряд довольно устойчивых внешних и внутренних факторов, которые почти полностью определяют рыночную стоимость недвижимости. Поэтому инвестируя средства в объекты недвижимости, необходимо в обязательном порядке обратить внимание на внешние факторы, такие как: степень престижности района их расположения, социальное окружение, наличие транспортных коммуникаций, экологическую обстановку, ну и – динамику спроса и (или) предложения за последнее время. Так же существуют и внутренние факторы, среди которых: архитектура и индивидуальность проекта, внешняя привлекательность здания, планировка, высота потолков, вид из окон квартиры, наличие балконов и лоджий, площадь, технологии строительства и используемые материалы, инженерию дома, внутреннюю инфраструктуру, физический износ, уровень шума, чистоту воздуха вблизи строения. Учитывая все эти параметры, можно с большей или меньшей степенью погрешности предполагать, сколько будет стоить данный объект недвижимости.

4) Условия законодательства. Эта особенность может проявиться в случае незнания всех бюрократических тонкостей, что может повлечь за собой крупные неприятности.

5) Практически полное отсутствие инфляционного риска. Здесь имеется в виду договор с застройщиком, где устанавливается конечная сумма за объект инвестирования, порядок и сроки ее внесения.

1) Относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью.

2) Антиинфляционная устойчивость недвижимости.

3) Повышенный уровень риска. Это объясняется более длительными сроками капитальных вложений и недостаточностью и сложностью доступа к рыночной информации. Также причиной этого выступает недостаточная ликвидность недвижимости.

5) Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

В практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость. К ним относится :

1) Акции и доли компаний, занимающихся строительством, эксплуатацией недвижимости и производством строительных материалов и оборудования.

2) Доли и паи фондов, инвестирующих непосредственно в объекты недвижимости или в компании, владеющие объектами недвижимости.

3) Ипотека. Это финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости.

4) Опцион на покупку (продажу) недвижимости. Это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

5) Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости. Это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона.

6) Право преимущественной аренды земли. Создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды и право собственности на землю.

7) Лизинг недвижимости. Это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости, который является самым долгосрочным видом лизинга.

При формировании инвестиционного портфеля чаще всего используются сочетание вышеперечисленных финансовых инструментов с целью повышения диверсификации и получению максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.

Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости четко регулируется. Его характерная черта – это наличие специальной нормативно-правовой базы, которая также регламентирует и сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Особенность также заключается в том, что роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной области более значима, чем в других секторах экономики.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, ясно, что инвестиции в недвижимость неотъемлемая часть современной экономики, которая является одним из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора. В отличие от финансовых инвестиций, недвижимость имеет явно выраженную материальную форму, более высокий уровень защиты от инфляции, возможность многоцелевого использования объектов и др. К недостаткам можно отнести низкую ликвидность, высокие издержки на создание и обслуживание объектов. Также инвестиции в недвижимость имеют свою классификацию, свойства, инструменты и нормативно-правовые акты регулирования. Все операции по инвестициям в этой области происходят на рынке недвижимости, который является одним из наиболее емких рынков.

2. . Методы оценки эффективности инвестирования в недвижимость

Проблемы оценки готового бизнеса при совершении инвестиционных сделок покупки готового объекта недвижимости со сданными в аренду площадями, в частности, завышения его стоимости в условиях дефицита предложения, нет. В то же время для активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости необходимо разрешить проблему двойного стандарта по земле, когда землю стараются не выкупить, а взять в аренду, а потом перепродать готовую фирму с правом аренды на 25 лет. Для иностранного инвестора нормальный срок аренды считается хотя бы 49 лет и до 99 лет, а у нас великолепная аренда считается сроком на 25 лет.

Инвестиционные доходы в данном случае включают две составляющие: текущие доходы (денежный поток от операций с недвижимостью); изменение стоимости активов (в результате переоценки объектов собственности).

Инвестиционный консалтинг в сфере недвижимости включает в себя анализ рынка недвижимости, в том числе с привязкой к определенному месторасположению, обоснование экономической эффективности инвестиций, расчет объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план).

Для начала рассмотрим методы оценки рыночной стоимости недвижимости, их выделяют 2:

метод сравнения

затратный метод

Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

Все это делается для выявления эффективности инвестирования в недвижимость. В свою очередь, работы по анализу эффективности инвестиций включают в себя этапы;

1. Оценка существующей ситуации;

2. Разработка концепции эффективного использования объекта;

3. Анализ экономической эффективности проекта.

Данные этапы можно представить в виде схемы (рис. 2.1) :

Рис. 2.1. Структура целей и этапов анализа эффективности инвестиций в недвижимость

Существует ряд подходов к проведению оценки инвестиций, которые в общем случае сводятся к расчету ряда показателей, определяющих доходность проводимых операций с объектами собственности и окупаемость капиталовложений.

Показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.

Рассмотрим некоторые стоимостные показатели.

Чистая нынешняя стоимость (ЧНС, NPV) выражает эффект (прирост богатства) инвестора за расчетный период, пересчитанный (дисконтированный) в эквивалентную сумму в начале проекта. ЧНС рассчитывается в сравнении с нормативным доходом, определяемым базовой ставкой. Проект целесообразен при ЧНС не меньше нуля.

Чистая нынешняя стоимость (ЧНС) определяется по формуле:

ЧНС =  (Дт - Кт)/(1+Е) т = Дн - Кн, (2.1)

где: Дт - доход в год Т, руб.;

Кт - капиталовложения за счет собственных средств в год Т, руб.;

Е - ставка дисконтирования в десятичных дробях;

Т - порядковый номер года с начала расчетного периода;

Р - длительность расчетного периода, год;

Дн - доход приведенный к началу расчетного периода, руб.;

Кн - капиталовложения, приведенные к началу расчетного периода, руб.

Накопленный денежный поток (НДП), как показатель эффективности проекта, отражает сальдо поступлений и расходов средств (превышение накопленного дохода над капиталовложениями). НДП не учитывает норму дохода. Ставка дисконтирования равна нулю. НДП в постоянных ценах показывает движение собственных средств.

Накопленный денежный поток определяется по формуле (2.1) при условии, что Е=0.

Внутренняя рента (Евн) определяется путем нахождения величины Е в уравнении (2.1) при условии, что ЧНС = 0.

Срок возврата капитала (Тв) определяется путем нахождения величины Р в уравнении (2.1) при условии, что ЧНС = 0 .

Предельные капиталовложения (PV) представляют капитализированный доход и выражают его нынешнюю ценность для инвестора. Они позволяют установить максимальную допустимую цену будущего дохода, то есть предельную для инвестора величину первичных вложений собственных средств.

Предельные капиталовложения определяются по формуле (2.1) при условии, что Кт= О.

Теперь перейдем к рассмотрению удельных показателей.

Доходность (MIRR) характеризует доход от вложений собственных средств процентом годовых, то есть процентом ежегодного прироста капитала. Доходность определяется при заданной базовой ставке и зависит от ее величины. Капиталовложения целесообразны при доходности не ниже базовой ставки.

Формула для расчета модифицированной внутренней нормы доходности (MIRR) выглядит следующим образом:

(2.2)

где: CFt - приток денежных средств в периоде t = 1, 2, ...n;

It - отток денежных средств в периоде t = 0, 1, 2, ... n (по абсолютной величине);

r - барьерная ставка (ставка дисконтирования), доли единицы;

d - уровень реинвестиций, доли единицы (процентная ставка, основанная на возможных доходах от реинвестиции полученных положительных денежных потоков или норма рентабельности реинвестиций);

n - число периодов.

В левой части формулы - дисконтированная по цене капитала величина инвестиций (капиталовложений), а в правой части - наращенная стоимость денежных поступлений от инвестиции по ставке равной уровню реинвестиций.

Отметим, что формула MIRR имеет смысл, если терминальная стоимость притоков превышает сумму дисконтированных оттоков денежных средств (приток денег больше их оттока).

Критерий MIRR всегда имеет единственное значение и может применяться вместо показателя IRR для оценки проектов с неординарными денежными потоками. Проект приемлем для инициатора, если MIRR больше барьерной ставки (цены источника финансирования) .

Внутренняя норма дохода (IRR), как показатель доходности проекта или доходности вложений собственных средств, рассчитывается без учета базовой ставки. Внутренняя норма сама определяет максимальную базовую ставку для конкретного проекта, при которой вложения не убыточны. Данный показатель удобен для отбора и сравнения проектов по эффективности, так как он не зависит от нормы дохода.

Внутренняя норма доходности определяется по формуле:

(2.3)

Величину IRR можно определить ещё одним способом. Для этого сначала рассчитывают NPV при различных уровнях дисконтной ставки r до того значения, пока величина NPV не станет отрицательной. После этого значение IRR находят по формуле:

(2.4)

Также должно соблюдаться неравенство NPVa>0>NPVb и rb>IRR>ra.

Достоинством показателя IRR является то, что он дает возможность сравнить проекты разного масштаба и различной длительности. Например, эффективность проекта с IRR, равной 30%, достаточна в случае, если для его реализации необходимо использовать кредит в банке стоимостью 10% годовых .

Коэффициент эффективности капиталовложений (PI) показывает, во сколько раз увеличиваются вложенные собственные средства за расчетный период в сравнении с нормативным увеличением на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при коэффициенте не меньше единицы.

Индекс рентабельности инвестиций (Profitability Index, PI) рассчитывается на основе показателя NPV по следующей формуле:

PI =  ----- : IC. (2.5)

Очевидно, что если: РI > 1, то проект следует принять; РI

Срок окупаемости (DPB) определяет время, за которое инвестор возвратит вложенные в проект собственные средства и получит нормативный доход на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при условии, что срок окупаемости не превышает заданную величину.

Дисконтированный период окупаемости рассчитывается аналогично PB, однако в этом случае чистый денежный поток дисконтируется.

Расчет производится следующим образом:

(2.6)

где r - месячная ставка дисконтирования;

CFt - чистый денежный поток от операционной деятельности месяца t .

Эффективный инвестиционный проект может представляться неэффективным из-за неквалифицированного расчета основных экономических показателей, и прежде всего - нормативного срока окупаемости и ставки дисконтирования. Указанные выше показатели не являются независимыми, напротив, они зависят друг от друга как аргумент и функция. В советское время для оценки эффективности инвестиций использовались коэффициенты эффективности капитальных вложений. Обратный показатель к коэффициенту эффективности капитальных вложений - период окупаемости инвестиций. Использование коэффициентов эффективности капитальных вложений возможно и сейчас, но с учетом корректировок на недетерминированность современной экономики.

Также рассмотрим механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости, определяющий выбор стратегии управления (рис.2.2).

Рис. 2.2. Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления

Итак, исходя из вышесказанного, следует, что важную роль приобретает оценка эффективности инвестиций в недвижимость. Оценка может отвечать многим целям: определение инвестиционной политики, мониторинг эффективности, финансовые отчеты, выбор месторасположения собственности, развитие отношений с новыми инвесторами. В основу проведения оценки должен быть положен анализ приносимых ею доходов. В свою очередь, показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.

3. Влияние кризиса на инвестирование в недвижимость

После резкого ухудшения состояния мировой экономики в IV квартале 2008 года инвестиционная активность во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости практически прекратилась, и объем инвестиционных сделок в первом полугодии 2009 года оказался одним из самых низких в истории.

Те немногочисленные транзакции, которые состоялись, почти во всех случаях заключались между небольшими локальными компаниями, в то время как объем трансграничных сделок фактически равнялся нулю.

По данным CB Richard Ellis совокупный объем инвестиционных транзакций в первом полугодии 2009 г. сократился на 97% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил менее $10 млн., что является одним из самых низких показателей за шестимесячный период в истории рынка.

Тем не менее, появляются признаки того, что собственники могут наконец-то начать сдавать свои позиции, так как ситуация на рынке остается тяжелой, а давление со стороны кредиторов усиливается. Это мы можем увидеть на рис. 3. 1:

Рис. 3.1. Полугодовой оборот инвестиций и количество сделок

Трудности с привлечением финансирования отразились на объеме средств, которые готов вкладывать инвестор в конкретный объект недвижимости. Приемлемый объем единичной инвестиции сейчас находится примерно между $30 и $40 млн. Также покупатели требуют более высокий возврат на собственные средства – обычно, около 20-25% – и нацелены покупать только по сегодняшним низким ценам.

В нашей стране, равно как и в большинстве стран мира, рынок недвижимости неразрывно связан с банковским сектором и кредитами. Он не мог не отреагировать на развивающуюся ситуацию. Резкое сокращение и ужесточение ипотечных программ банков, почти полное прекращение кредитования, вновь возводимого жилья, и многие другие факторы привели к тому, что большинство потенциальных инвесторов и покупателей квартир стали с недоверием смотреть на возможность вкладывать свои деньги в недвижимость на этом этапе развития кризиса. Тем более во многих странах Европы и в США недвижимость начала дешеветь.

Одна из авторитетных на рынке недвижимости консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle опубликовала ежегодный отчет о состоянии рынков – «Мировое движение капитала». Аналитики делают два главных вывода: что объем инвестиций в жилье во всем мире упадет в два раза по сравнению с предыдущим годом и что это не касается России, где рост вложений в недвижимость был, есть и будет. Пока это самый надежный финансовый инструмент (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Доходность жилья за 2009 г.

Эксперты приводят убедительную статистику: в Европе за 9 месяцев года совокупный объем сделок на рынке недвижимости снизился на 38%, а у нас – вырос в 2,8 раза (рис. 3.3). Наибольшая привлекательность распределяется следующим образом: офисная недвижимость, торговая и жилая .

Рис3.3. Стоимость жилья за 2009 г .

По данным Федеральной службы государственной статистики, годовой объем ввода жилья в России в последние годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год и вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн. кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году планировалось ввести в строй 66 млн. кв. м, но фактический прирост оказался незначительным (4,5%), ввод составил 63,8 млн. кв. м, 765,6 тыс. квартир (рис. 3.4).

На территории 66 субъектов РФ объем ввода жилья в 2008 году вырос, в том числе более чем на 20% в 9 регионах, в т.ч. в Санкт-Петербурге, Челябинской области – в 1,2 раза, Новгородской, Нижегородской, Тульской областях, республиках Башкортостан и Тыва - в 1,3 раза; Калужской, Сахалинской областях - в 1,4 раза.

На территории 18 субъектов РФ объем ввода жилья снизился, в том числе более чем на 20% в 5 регионах, в том числе в Астраханской области (-47,3%), Мурманской области (-40,9%), в Москве (-32,0%).

Рис. 3.4. Ввод в действия жилых домов

Основной объем ввода, как и ранее, пришелся на 4-й квартал:

В РФ 28,6 млн кв. м, или 44,8% от годового ввода (рис. 3.5);

В Москве 1,66 млн кв. м (50,6%);

В Московской области 4,14 млн кв. м (53,2%);

В Санкт-Петербурге 1,88 млн кв. м (58,6%).

Как видно на рис.3.5, объемы ввода жилья в России перестали расти уже в 4 квартале 2007 года, и практически не изменялись уже 7 кварталов.

Рис. 3.5. Ввод в действие жилых домов в РФ, млн. кв. м.

Данные рис. 3.5. показывают, что по натуральному объёму ввода долевое финансирование в соответствии с ФЗ-214 составляет порядка 17% финансирования общего строительства, что соответствует около 30% финансирования многоэтажного строительства.

Также существуют различные схемы финансирования во вводе жилья (рис3.6).

Рис. 3.6. Доли различных схем финансирования во вводе жилья

В течение двух-трех лет после введением федерального закона часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму привлечения средств населения с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть строительных рисков на частных соинвесторов. По некоторым оценкам, доля застройщиков, работающих по федеральному закону, составляет в разных регионах от 10 до 90%, но в среднем – около 15-20% .

Отбросив прогнозы относительно будущих цен, давайте посмотрим, какие же на сегодняшний день инструменты может использовать инвестор для сохранения и приумножения капитала? Их можно назвать несколько:

Есть банки, но даже самым надежным из них понадобилась помощь государства, когда начал развиваться финансовый кризис, а многие банки, не получившие государственной поддержки, находятся в очень тяжелом положении и вряд ли могут серьезно рассматриваться инвесторами как надежные. Да и процентные ставки в банках, как правило, не покрывают даже инфляции.

Фондовые биржи – полностью потеряли доверие инвесторов. По разным оценкам с фондовых рынков сейчас выведено от 30 до 60 млрд. долларов.

Нефть, золото, сельхозпродукция – в сегодняшней ситуации нестабильны так же, как и торговля акциями, и имеют отрицательный тренд.

Недвижимость - фактически – это единственный инструмент, который позволяет в условиях кризиса сохранять и приумножать капитал с высокой степенью вероятности. И так считает большинство. Недавно ВЦИОМ опубликовал данные, согласно которым большая часть жителей России (51%) считает самым выгодным вложением покупку недвижимости. Значительно отстали «приобретение золота и драгоценностей» - 19% и «хранение денег в Сбербанке» (17%). Остальные варианты нашли еще меньше приверженцев. Это одна из немногих областей вложения средств, которая, не смотря ни на какие ценовые колебания всегда останется у своего собственника. Помимо инвестиционной ценности она имеет еще потребительскую ценность и, как вариант, может приносить за счет этого качества дополнительную прибыль.

Поэтому в ближайшее время следует ожидать прихода инвесторов с фондовых рынков на рынок недвижимости.

При этом многие эксперты выражают некоторые опасения, связанные с инвестированием в новые дома. Одной из главных проблем, которые ожидают человека, рискнувшего в данный момент вложить деньги в новостройки, это ненадежность компаний. Риск присутствует в том, что покупая квартиру дешево, у малоизвестного застройщика, нет гарантий, что строительство будет доведено до конца и дом будет сдан вовремя. Поэтому следует вкладывать деньги только в крупные и известные компании. Они менее подвержены колебаниям, и у них больше запас прочности. Несмотря на то, что инвестирование в недвижимость вот уже более 10 лет является выгодным капиталовложением, эксперты рекомендуют воздержаться от рискованных и необдуманных поступков.

Также сейчас вызывает большое опасение приобретение квартир на начальной стадии строительства. Так как в условиях разразившегося кризиса в первую очередь пострадала банковская сфера, и выдача кредитов сильно ужесточилась, то в основном строительные компании будут наиболее заняты в основном доделкой уже строящихся домов. И новые дома будут возводиться не в таких уж глобальных количествах. Также возрастают риски, связанные с их реализацией.

Еще одним из рисков в настоящее время является срок завершения строительства. Он может существенно вырасти для каждого индивидуального объекта. Несмотря на то, что инвестиции в недвижимость всегда были подвержены возникновению задержек связанных с документацией, т.е. такая проблема существовала и ранее, в теперешних условиях это может иметь и более плачевные результаты. Минимизировать возникновения подобных моментов возможно лишь внимательным изучением и анализом возможных объектов инвестирования, их долголетие, репутацию, источники финансирования.

Таким образом, существует угроза появления как недостроенных объектов, так и продления сроков завершения работ.

Несмотря на то, что рынок недвижимости в данный момент переживает некоторый спад, некоторые аналитики видят в этом и положительные стороны. Они считают, что рынок покинут некомпетентные игроки.

На сегодняшний день есть три главные опасности, которые подстерегают инвестора, решившего вложить деньги в недвижимость. Первая – это опасность вложить средства в компанию – банкрот. Для того чтоб этого не произошло, следует внимательно выбирать объект для инвестирования. Вторая – это сроки окончания строительства. В сложившейся ситуации, чтобы избежать в будущем проблем, связанных с увеличением сроков реализации, следует вкладывать средства в объекты, находящиеся на конечном этапе строительства, или в уже готовые объекты. И последняя – это опасность купить недвижимость по более высокой цене, чем придется реализовывать. Сильнее всего это затрагивает рынок вторичного жилья и массового строительства, поскольку здесь возможно перенасыщение рынка.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что вложения в недвижимость считаются одними из наиболее привлекательных для частных инвесторов. При этом в условиях кризиса появляются дополнительные возможности для получения высоких доходов от вложения денежных средств в жилую недвижимость. В результате влияния экономического кризиса стоимость жилья в России и многих других странах значительно снизилась. В то же время, данное падение цен во многих случаях не связано с влиянием фундаментальных факторов, определяющих спрос на недвижимость в долгосрочной перспективе, что позволяет находить недооцененные активы со значительным потенциалом роста. При этом доходность вложений в подобные активы может значительно превышать средние значения в периоды стабильного роста экономики.

Таким образом, ключевыми условиями эффективного инвестирования в условиях кризиса являются наличие сильно подешевевшего актива, обладающего значительным потенциалом роста, а также выбор наилучшего момента для его приобретения по минимальной цене.

Заключение

Изучение инвестиций в недвижимость очень важно, особенно в сложившейся ситуации в связи с мировым кризисом.

Итак, инвестиции в недвижимость – это вложение средств в недвижимость для получения дохода в будущем либо продажей этой недвижимости, либо сдачей ее в аренду, который в свою очередь, является одним из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора. Инвестиции в недвижимость, как и любой другой объект инвестирования, имеет ряд особенностей, свойств и характеристик.

Для того чтобы инвестиции в недвижимость приносили прибыль, должна анализироваться эффективность инвестиций в недвижимость, что предполагает четкое определение решаемой задачи и включает в себя ряд этапов: оценку существующей ситуации, разработку концепции эффективного использования объекта, анализ показателей экономической эффективности проекта.

Исходя из целевой установки инвестора, различают три основных критерия оценки эффективности капиталовложений в недвижимость: максимальный доход от капиталовложений, максимальный доход на единицу капиталовложений, минимальный срок, за который будет получен нормативный доход от вложений.

Анализ эффективности инвестиционных проектов - сложный процесс, поэтому лишь точные расчеты и компетентность экспертов способны привести к полной реализации инвестиционных планов.

На сегодняшний день экономическая ситуация в России и в мире в целом очень неоднозначна. Практически все сферы предпринимательской деятельности почувствовали на себе последствия кризиса, спровоцированного одной из ведущих экономик мира. При проведении исследования было выявлено, что финансовый кризис в реальном секторе экономики в первую очередь оказал влияние на рынок недвижимости.

В нашей стране, как и в большинстве стран мира, рынок недвижимости неразрывно связан с банковским сектором и кредитами. Он не мог не отреагировать на сложившуюся ситуацию. Резкое сокращение и ужесточение ипотечных программ банков, почти полное прекращение кредитования и многие другие факторы привели к приостановлению большинства проектов в связи с нехваткой денежных средств у инвесторов для их реализации.

Сейчас, как никогда, велики риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Во-первых, вложение средств в компанию – банкрот. Во-вторых, сроки окончания строительства. И, в-третьих, покупка недвижимости по более высокой цене, чем придется реализовывать.

Список использованных источников

Гражданский кодекс Российской Федерации // Система «КонсультантПлюс».

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Система «КонсультантПлюс».

Аликаева М.В. Источники финансирования инвестиционного процесса // Финансы. -2008. -№ 5. -C.12-14.

Бевзелюк А.А. Анализ инвестиционных проектов: Учебно-методическое пособие. -Мн.: 2008, -31с.

Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. -М.: Финансы и статистика, 2007. -263с.

Бланк И.А. Управление инвестиционными предприятиями. -К.: Ника-Центр, Эльга, 2008. -480с.

Бард В.С., Бузулуков С.Н. Инвестиционный потенциал российской

экономики. М., 2004.

Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. – СПб.: Питер,

Гранова И. В. Оценка недвижимости. Практикум. 2-е издание. СПб.: Питер, 2007.

Золотогорова В.Г. Инвестиционное проектирование. - М.: ИП

Перспектива, 2004.

11. Игонина Л.Л. Рынок инвестиций в современной экономике. М., 2004.

12. Карякина О.А. Финансы: Курс лекций / О.А.Карякина, Н.А.Прокопович; Академия управления при Президенте Республики Беларусь. -Мн., 2002. -174с.

Киселева Н.В., Боровикова Т.В., и др. Инвестиционная

деятельность: уч. пособие. – М.: КНОРУС, 2005.-432с.

Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. -М.: Финансы и

статистика, 2006. -768с.

Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор

инвестиций. Анализ отчетности. М., 2005.

Колбина М. Недвижимость под давлением кризиса.//РЦБ, 2009 №5/6.

Корчагин Ю.А., Маличенко И.П. Инвестиции: теория и практика. М:

Феникс, 2008- 508с.

Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2007. – (Учебники для вузов. Специальная литература).

Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2006.

Марголин А.М., Быстряков А.Я. Экономическая оценка инвестиций:

учебник. – М.: «ТАНДЕМ». Изд. «ЭКМОС» 2007. - 183с.

Пеньевская И.С., Щербаков А.И. Оценка состоятельности

инвестиционного проекта. Новосибирск, 2007.

Остапенко В. Собственные источники инвестиций предприятий // Экономист. -2007. -№ 8. -C.28-37.

Орлова Е.Р. Инвестиции: Учебное пособие. - 5-е изд., испр. - М.:

ОМЕГА-Л, 2008. - 237 с.

Савчук В. Анализ и разработка инвестиционных проектов. М., 2006

Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб: Изд-во СПбГТУ, 2008. -319с.

Чернов В.А. Инвестиционная стратегия: уч. пособие для вузов. – М.:

ЮНИТИ-Дана, 2007.-158с.

Фридман Дж.П., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход

недвижимости. / Пер.с англ. -М.: Дело Лтд., 2007. -437с.

Харин А., Володин А. непрямые инвестиции в недвижимость:

выбирая между домом и паем. // РЦБ. 2008 №23/24.

Холт Р.Н., Бариес Сет. Планирование инвестиций. М., 2004.

Хонко Я. Планирование и контроль капвложений. М., 2003.

Шарп У.Ф., Александрер Г.Дж., Бэйли Дж.В. Инвестиции. М., 2003.

Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред.

В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. – М: Проспект, 2005.

Менеджмент организации. / Под ред. З. П. Румянцевой, Н. А.

Соломатина. М., 2005.

34. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред.

Е.С.Стояновой. -5-е изд., перераб. и доп. -М.: Изд-во «Перспектива», 2002. -656с.

Формулы расчета эффективности проекта –

http://www.belinvest.info/theory.html

MIRR - модифицированная внутренняя норма доходности

(рентабельности) - http://www.financial-analysis.ru/methodses/metIAMIRR.html

IRR - внутренняя норма доходности. - http://www.basegroup.ru/solutions/scripts/details/irr_analysis/

Эффективное инвестирование - это просто. - http://www.profiz.ru/se/10_2007/Effektivinv10/ и их оценка» Студент факультета... в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость . Все отдельные блоки информации, отобранные...

Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?

Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не , доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.

Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:

инвестиции в студии и апартаменты (очень экономный формат плюс к ликвидному жилью);
прочие стратегии инвестирования в долевое строительство (первый этаж и перевод в нежилое и т.д);

Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи. Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас .

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под ними подразумевается:

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идетоб агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!
, покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)

Пожизненное содержание с иждивением (не рекомендуем, этический момент, плюс высокие риски)
Расселение коммуналок с последующей продажей большой квартиры или создание мини-отеля

Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте

Нажмите на картинку, чтобы перейти к карте: 35 примеров инвестирования в недвижимость

Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году

Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости , т.к. не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении. В 2018 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома , так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.

В “квадратные метры” – инвестиции в строительство недвижимости . Ознакомившись с этой статьей, вы узнаете, чем привлекательно данное направление инвестирования, какие риски оно несет в себе, что необходимо, для того чтобы инвестировать в строительство недвижимости, какими способами это можно делать, и много другой полезной информации по теме.

Инвестиции в строительство жилья: насколько это выгодно?

Все мы постоянно можем наблюдать возникновение и возведение новостроек: появляются новые жилые дома, коммерческие здания, целые микрорайоны. И на всем этом можно неплохо заработать, причем, не только строительной компании, а и любому человеку, который может стать инвестором и выкупать отдельные квартиры/апартаменты/помещения еще на этапе строительства.

Выгодно это, прежде всего, тем, что с момента начала стройки до сдачи объекта в эксплуатацию недвижимость существенно вырастает в цене. Этот рост в среднем составляет от 40 до 70%, согласитесь, такое приумножение капитала за год-два (средний срок строительства объекта) – очень заманчиво.

В каких-то случаях рост стоимости недвижимости при инвестициях в строительство может оказаться еще выше. Например, так часто бывает, когда речь идет о возведении целых новых микрорайонов – процесс строительства всего микрорайона занимает больше времени, но и возведенные объекты тоже вырастают в цене существеннее.

Инвестировать в строительство жилья можно на разных этапах: как до начала стройки (т.н. “стадия котлована”), так и далее, при разной степени готовности объекта. Причем, цена недвижимости в строящемся объекте всегда возрастает с продвижением его строительства: в среднем, например, для многоквартирного жилого дома рост стоимости квартир составляет 2-3% с возведением каждого нового этажа.

Этот вариант вложения капитала на фоне многих других можно считать достаточно надежным и привлекательным. Выделю ключевые преимущества инвестирования в строящуюся недвижимость:

Недвижимость – реальный, осязаемый, пользующийся спросом и относительно ликвидный актив.
При инвестировании на начальном этапе строительства можно купить недвижимость с очень весомой скидкой (в половину дешевле и даже более).
По завершению строительства можно получить доход двумя способами: перепродать недвижимость дороже (разовый спекулятивный доход) или сдавать в аренду и получать постоянный .
Есть широкий выбор объектов для инвестирования (квартиры, апартаменты, коммерческие помещения, разные районы, разная площадь, разная стоимость, разные застройщики, разная степень завершенности строительства).

Однако, конечно же, как и везде, здесь есть свои риски. Выделим их тоже.

Риск банкротства или мошенничества застройщика. Конечно, существуют законодательные акты, защищающие интересы инвесторов от подобных рисков, но эта защита все равно не абсолютная, и ее степень может быть разной.
Риск возникновения “долгостроя” или “недостроя”. В связи с банкротством застройщика или по другим причинам (например, невозможность решить определенные юридические вопросы, резкий рост цен на стройматериалы и т.д.) строительство недвижимости может остановиться или затянуться на неопределенные сроки.
Риск отсутствия покупателей/арендаторов. В периоды обострения часто бывает очень сложно продать недвижимость по желаемой цене, цена может падать, найти покупателей непросто. Одновременно, полученная в собственность недвижимость уже сразу начинает требовать расходов, как минимум – это коммунальные платежи.

Есть и еще один серьезный минус: инвестиции в строительство жилья требуют наличия достаточно крупной суммы капитала, которая есть не у всех, то есть, это направление инвестирования доступно не каждому.

В целом, можно сделать вывод, что инвестиции в строительство недвижимости при грамотном подходе и минимизации рисков – это достаточно консервативное и, в то же время, доходное вложение капитала, способное принести инвестору 50% и более спекулятивного дохода за 1-2 года, либо надежный источник постоянного дохода на всю жизнь за половину его стоимости.

Инвестиции в строительство: выбор объекта инвестирования.

Рассмотрим самые распространенные объекты, которые можно использовать при инвестировании в строительство, и их характерные особенности.

Жилые дома. Самый привычный и понятный, а потому – самый востребованный вариант для частных инвесторов. Наиболее востребованными сейчас считаются 1- и 2-хкомнатные квартиры, поэтому инвесторы чаще всего приобретают именно их.

Загородные коттеджи. Тоже интересный вариант, т.к. все больше людей, особенно – состоятельных, сейчас стремятся к жизни за городом, в более тихих и экологически чистых местах. Поэтому можно обратить внимание на строящиеся коттеджные поселки и инвестировать туда.

Как инвестировать в строительство недвижимости?

Итак, если вас заинтересовал этот вариант вложения капитала, давайте рассмотрим, как все это осуществить на деле. Обозначу 5 ключевых этапов инвестирования в строительство.

Этап 1 . Выбор застройщика. Очень важно изначально определиться с застройщиком. Если бы вы покупали недвижимость для себя – то начинать можно было бы с выбора объекта, а если в качестве инвестиции – все же именно застройщик должен быть на первом этапе. Потому что большая часть кроется именно в нем.

При выборе застройщика следует обращать внимание на такие моменты:

Период деятельности на рынке (чем больше – тем надежнее);
Финансовое состояние (результаты деятельности, статистические данные отчетности);
Количество уже построенных объектов (чем больше – тем надежнее);
Репутация фирмы, отзывы реальных клиентов;
Количество уже участвующих в строительстве инвесторов (в какой-то степени можно полагаться на их опыт);
Участие в совместных с банками (ТОП-овые банки обязательно тщательно проверят застройщика, прежде чем кредитовать под строительство им – на это можно полагаться в высокой степени);
Наличие всей необходимой разрешительной документации на строительство, согласно действующему законодательству (очень важный момент!).

Этап 2 . Выбор объекта инвестирования. Далее необходимо выбрать у данного застройщика конкретный объект недвижимости, в который вы будете инвестировать. Здесь необходимо обращать внимание на следующие моменты:

Тип объекта (из рассмотренных выше или другой);
Срок сдачи в эксплуатацию;
Стадия строительства;
Месторасположение объекта;
Планировка приобретаемых помещений;
Инфраструктура района, транспортная развязка;
Перспективы развития района;
Востребованность приобретаемых помещений.

Этап 3 . Переговоры с застройщиком, изучение документации. После выбора желаемого объекта, можно обращаться в коммерческий отдел фирмы-застройщика для проведения переговоров, проверки всей необходимой строительной документации и принятия инвестиционного решения.

Существуют разные схемы инвестирования в строительство недвижимости. Не буду сейчас останавливаться на них подробно, только скажу, что наиболее безопасной для инвестора, такой, где его интересы будут максимально защищены, является долевое участие. Кроме этого возможны варианты внесения паевого взноса, участия в строительным кооперативе, внесения инвестиционного вклада и т.д.

Перед визитом к застройщику необходимо внимательно изучить действующее и актуальное законодательство в этой сфере, возможно даже привлечь к этому независимого юриста, ведь сделка должна пройти максимально безопасно. Например, в России долевое участие в строительстве регулируется законом №214-ФЗ – обязательно изучите его самым внимательным образом.

Во время визита проверьте наличие у застройщика всех документов на строительство, предусмотренных действующим законодательством (специально не перечисляю их, поскольку перечень может меняться, и для разных стран он разный).

Договоритесь о сделке, согласуйте желаемый объект и его стоимость.

Этап 4 . Подписание документов и оплата. Итогом переговоров, в случае их положительного завершения, должно являться подписание договора и, непосредственно, инвестирование. Договор перед подписанием также следует проверить на предмет соответствия законодательству и обозначения в нем всех важных для инвестора моментов. В частности, это:

четкое обозначение помещения, которое приобретает инвестор;
сроки окончания строительства;
четкое указание стоимости квадратного метра и совокупной стоимости приобретаемой площади;
указание на фиксирование цены, невозможность ее изменения, или возможность при определенных обстоятельствах, устраивающих инвестора;
способ и сроки проведения оплаты;
порядок оформления права собственности и передачи документов на собственность инвестору;
наличие штрафных санкций для каждой из сторон в случае невыполнения обязательств (например, несдачи объекта в указанный срок);
порядок разрешения конфликтов и споров.

После подписания договора необходимо произвести оплату на расчетный счет застройщика, указанный в договоре.

Этап 5 . Завершение строительства, получение документов. И на последнем этапе, который произойдет через какое-то время, после того как объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, инвестор получает документы на право собственности купленного помещения, после чего может распоряжаться им по своему усмотрению. Например, сразу перепродать, или сдавать в аренду, в зависимости от его предпочтений.

Теперь вы имеете представление о том, чем привлекательны инвестиции в строительство недвижимости, и как происходит весь этот процесс. Конечно же, все это только ключевая, общая информация, в дальнейшем я планирую раскрыть некоторые моменты более подробно в отдельных статьях.

Оставайтесь с нами, до встречи в новых публикациях на !

Здравствуйте, уважаемые читатели финансового журнала «сайт»! Сегодня мы поговорим про инвестирование (инвестиции) в недвижимость.

Из данной публикации вы узнаете:

Каковы преимущества и недостатки данного вида вложений;
Различные варианты инвестиций в недвижимость;
Особенности инвестиций в строительство;
Как начать инвестировать при небольшом количестве свободных средств.

Кроме того, в конце статьи вы найдете ответы на часто возникающие вопросы.

Статья понравится и будет полезной как тем, кто только ищет способы вложения собственных средств, так и опытным инвесторам. Не теряйте времени, приступайте к чтению. И возможно, уже в ближайшее время вы сделаете первые шаги к успешному инвестированию в недвижимость.

В чем основные плюсы (+) и минусы (-) инвестиций в недвижимость, в какую недвижимость лучше вложить свои деньги, какие имеются способы извлечения прибыли от такого вида инвестирования — об этом и не только читайте далее

1. Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость - основные преимущества и недостатки

Каждый адекватный человек задумывается о выгодных вложениях. Важно, чтобы инвестиции уберегли деньги от пагубного влияния инфляции . При этом желательно, чтобы инвестированные средства работали, приносили дополнительный доход.

Достичь обозначенных выше целей помогут инвестиционные инструменты, используемые на длительном временном периоде. При этом важно, чтобы они обладали минимальным риском и были весьма перспективными. Именно такими и являются инвестиции в недвижимость .

Необходимость в жилье у человека возникла много лет назад и сохранилась по сей день. Никуда не денется она и в будущем. Поэтому недвижимость всегда будет пользоваться спросом, а значит, она является отличным инструментом для инвестирования средств .

Более того, такие вложения представляют собой вполне приемлемый вариант для ведения бизнеса. Для этого вовсе не обязательно иметь огромные денежные суммы. Вкладывать деньги в недвижимость можно еще на начальном этапе строительства . Кроме того, есть возможность стать участником жилищного кооператива, купив в нем долю.

Как у любого другого финансового инструмента у инвестиций в недвижимость есть как плюсы , так и минусы .

Среди преимуществ (+) такого вида вложений можно выделить следующие:

недвижимость обладает высокой ликвидностью;
на длительном периоде неизменная доходность, например , сдавая купленную недвижимость в аренду, можно получать прибыль долгие годы;
относительная доступность вложений;
широкий выбор вариантов для инвестирования.

Несмотря на существенные преимущества вложений в недвижимость они как все существующие варианты инвестирования подвержены риску.

Основными недостатками (-) таких инвестиций являются:

спрос на недвижимость находится в довольно ощутимой зависимости от экономической обстановки в стране в целом и отдельном регионе в частности;
цены на объекты недвижимости довольно высоки;
в маленьких городах спрос на недвижимость находится на довольно низком уровне;
высокие дополнительные расходы — коммунальные, ремонт, налоги.

Более того, присутствует и возможность форс-мажоров . Случается, что цена на объект недвижимости резко падает в силу непреодолимых обстоятельств. Например , квартиры в экологически чистом районе подешевеют, если вблизи построят завод или оживленную автодорогу. В итоге инвестор не только ничего не заработает, но и можно потерять часть вложенных денег.

Чтобы избежать большинства проблем, до момента инвестирования важно провести предварительный анализ . В ходе него сравниваются возможные варианты для вложения средств и изучаются различные факторы и обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Популярные варианты, куда выгодно инвестировать

2. В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги — 8 популярных вариантов + сравнительная таблица

Специалисты в области инвестиций считают, что вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем торговля на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. Объясняется это просто: недвижимость очень редко дешевеет.

Выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимые объекты в крупных городах. Особенно актуально это для жилых помещений. При этом действует прямая зависимость: чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость. Связан этот факт, прежде всего, с разницей ликвидности на нее в различных городах.

Но важно понимать, что в каждом населенном пункте можно найти свои подходящие объекты недвижимости для инвестирования. Чтобы получить максимальную прибыль, следует провести тщательный анализ всех существующих направлений и выбрать самое выгодное из них.

Вариант 1. Жилая недвижимость

Этот вариант наиболее доступен частным инвесторам . Риск вложений в объекты жилой недвижимости минимальный.

Можно назвать два способа заработать на приобретении жилой недвижимости:

покупка с целью последующей перепродажи по более высокой стоимости;
приобретение для сдачи в аренду .

В любом случае, покупая квартиру, важно обращать внимание на следующие критерии:

местонахождение — в престижном, спальном или студенческом районе, экологически чистом, удаленном от центра города;
планировка помещений , в том числе наличие балкона, совмещенный или раздельный санузел;
состояние — наличие и качество ремонта;
инфраструктура — насколько далеко находятся детские сады, школы, поликлиники, остановки общественного транспорта, магазины.

В целом для покупателей может иметь значение любой, даже, казалось бы, несущественный критерий:

вид из окна;
этаж;
соседи;
контингент района местонахождения.

Чтобы купить квартиру (либо другой объект жилой недвижимости) максимально выгодно, искать ее придется самостоятельно , без помощи риелтора. Однако при этом важно проверить чистоту совершаемой сделки. О том, как это сделать и на первичном и вторичном рынке жилья, мы рассказали в прошлом выпуске.

Вариант 2. Коммерческая недвижимость

Этот вариант для более опытных инвесторов . Для таких вложений подходят как офисные и торговые площади небольшого размера, так и здания большой площади, предназначенные для размещения складов, супермаркетов, производственных цехов.

Подобные помещения неизменно пользуются достаточно большим спросом. Огромное количество бизнесменов ищут площади для ведения деятельности и готовы отдавать их владельцу арендную плату . Тем, кто приобретает коммерческую недвижимость, остается регулярно получать прибыль от своих вложений.

Аренда представляет собой классический вариант получения . Прибыль инвестора в этом случае не зависит от затраченного на работу времени.

Инвестору полезно знать, что при выборе в качестве объекта вложения коммерческой недвижимости требуется иметь достаточно большую денежную сумму. Вклады в этом направлении начинаются обычно с пяти -семи миллионов рублей.

Вариант 3. Земельные участки

Для приобретения земельного участка требуется меньшая денежная сумма, чем для покупки квартиры или коммерческой недвижимости.

Можно выделить целый ряд преимуществ инвестирования в земельные участки:

минимальный уровень вероятности мошенничества;
не требуется делать ремонт;
отсутствие оплаты коммунальных услуг;
процедура покупки проще, чем для другой недвижимости;
относительно невысокие налоги;
простое оформление;
нет необходимости прибегать к помощи риелторов.

Все земельные участки можно классифицировать по цели использования . Для краткосрочных инвестиций с минимальными расходами больше всего подходят участки, которые используются для строительства . Более долгосрочные вложения стоит делать в земли, предназначенные для использования в сельском хозяйстве и промышленности .

Но есть и недостатки инвестирования в земельные участки. Во-первых , государство ужесточило контроль над тем, чтобы земля использовалось в соответствии с ее назначением. Кроме того , недавно были повышены налоги на этот вид имущества.

Вариант 4. Загородная недвижимость

Покупка загородной недвижимости с целью дальнейшей ее перепродажи стабильно прибыльное занятие . Особенно это характерно для крупных мегаполисов по причине того, что все чаще их жителям стараются поселиться или иметь возможность отдыхать как можно дальше от городского шума и грязного воздуха.

Существует несколько вариантов инвестирования средств в загородную недвижимость:

приобретение объектов на стадии строительства;
вложение средств в готовые коттеджи;
покупка земельных участков, предназначенных для строительства загородной недвижимости.

Перспективность инвестирования средств в загородную недвижимость со временем повышается. Но при выборе объекта для покупки следует обратить внимание на его местонахождение, имеющиеся инфраструктуру и коммуникации . Большое значение могут иметь и другие факторы, важные для создания комфортных условий проживания.

Вариант 5. Строящаяся недвижимость

Еще один вариант инвестирования – вложение средств в строящиеся объекты недвижимости (новостройки). Несмотря на то, что рискованность такого варианта несколько выше, но и получить можно значительно большую прибыль.

Объясняется это очень просто – объект недвижимости на стадии строительства стоит гораздо меньше, чем на вторичном рынке. Поэтому если инвестировать средства на начальном этапе, после окончания строительства цены, скорее всего , значительно вырастут . В результате инвестор получит ощутимую прибыль.

Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость чаще всего связывают с компанией застройщиком. Если он неблагонадежен, повышается риск возникновения следующих ситуаций:

несвоевременная сдача объекта недвижимости в эксплуатацию;
полная заморозка стройки;
при незаконном строительстве или отсутствии разрешительных документов возможен полный снос строения.

Именно поэтому прежде чем вкладываться в строящуюся недвижимость инвестору необходимо провести тщательный анализ застройщика.

При этом важно изучить не только репутацию компании, но и следующие характеристики:

время существования фирмы;
количество законченных и сданных в эксплуатацию объектов;
случались ли простои в процессе строительства в прошлом, их длительность и причины.

Последовательные этапы инвестирования в строительство

5.3. Как правильно инвестировать в строительство – 5 основных этапов

Любой инвестор знает, что инвестиции по заранее подготовленному плану позволяют увеличить уровень прибыли и минимизировать рискованность вложений. Инвестиции должны осуществляться последовательно, в соответствии с разработанной стратегией. Можно выделить пять этапов этого процесса.

Этап 1. Выбор застройщика

Обязательным и важным мероприятием на начальном этапе инвестирования в строительства является анализ девелопера . Важно не только выяснить название застройщика, но и уточнить, какая у него репутация. Специалисты рекомендуют инвестировать средства только в те строящиеся объекты, возведением которых занимается известная в городе строительная компания.

В процессе выбора застройщика важно учесть:

репутацию фирмы;
сколько объектов компания уже сдала в эксплуатацию;
отзывы;
насколько опытна компания в комплексном строительстве;
сколько инвесторов у застройщика;
партнерство с кредитными организациями (банки внимательно выбирают, с кем сотрудничать, проводят тщательный анализ и не взаимодействуют с застройщиками, у которых сомнительная репутация);
насколько тщательно застройщик соблюдает законодательство (основной регулирующий акт – федеральный закон 214 -ФЗ).

В Москве и Московской области можно доверять следующим застройщикам:

ГК ПИК – один из самых крупных застройщиков в России. Компания основана в 1994 году, она с успехом реализует крупные строительные проекты по всей территории России. Ориентируется на возведение доступного жилья. За годы деятельности было построено около 250 тысяч квартир площадью 15 миллионов кв. м. Является одним из системообразующих предприятий в экономике России.

А101 Девелопмент — компанией построено около 500 тысяч кв. м. жилой недвижимости, а также более 50 тысяч – коммерческой . Застройщик также возводит детские сады и школы , взаимодействуя с бюджетом. Налажено сотрудничество с несколькими крупными банками в рамках программ ипотечного кредитования. Застройщик включен в ТОП-5 по Московской области и ТОП-15 по всей территории России.

Capital Group – фирма, которая занимается полным циклом строительных мероприятий от проведения анализа участков под строительство до отделки готовой недвижимости. Доведен до конца 71 проект, в результате чего построено 7 миллионов кв. м. площадей. Объекты компании названы лучшими проектами в Москве и Московской области.

Этап 2. Выбор объекта инвестирования

Еще одним важным этапом инвестирования в строящуюся недвижимость является выбор подходящего объекта . Начать лучше всего с района, где спрос на жилые помещения наивысший.

Выбирая объект для вложений, важно учесть следующие параметры:

инфраструктура;
близость остановок общественного транспорта и станций метро;
прочие характеристики, влияющие на степень комфортности проживания.

Если планируются инвестиции в коммерческую недвижимость, следует заранее продумать конечную цель инвестора. Нелишним будет также составить профессиональный бизнес-план.

Этап 3. Проведение переговоров

Когда застройщик и объект для инвестирования выбраны. Можно приступить к проведению переговоров . Важно понимать, что в соответствии с законами нашей страны зарегистрировать права на строящиеся объекты недвижимости невозможно .

Однако инвестор имеет право:

оформить договор долевого участия;
вступить в строительный кооператив;
зарегистрировать инвестиционный вклад;
заключить договор паевого взноса.

Специалисты советуют остановиться на договоре долевого участия.

Помимо способа регистрации соглашения обсуждаются условия внесения средств. Основными являются приобретение в рассрочку (оплата частями) и разовое внесение средств, но возможны и другие варианты.

Этап 4. Изучение документации

Все заключаемые соглашения должны соответствовать действующему законодательству. Нелишним будет проверить их при помощи независимого юриста. Многие считают, что это лишняя трата денег. Но на безопасности сделок экономить не желательно .

Этап 5. Заключение договора

Завершающим этапом сделки является заключение договора . Прежде чем подписать окончательный вариант соглашения. Важно внимательно изучить все его пункты.

При этом следует обратить внимание на:

когда планируется закончить строительство;
каковы условия расторжения;
цена должна быть фиксированной, не должно быть условий, на основании которых она изменится;
штрафы в случае нарушения условий договора должны быть прописаны для каждой стороны;
форс-мажорные обстоятельства.

К сделке по приобретению строящейся недвижимости важно подойти с максимальной внимательностью и ответственностью. Важно помнить, что существуют риски , снизить которые можно, четко соблюдая последовательность этапов инвестирования.

5.4. Как заработать на инвестициях в строительство — ТОП-3 рабочих способа

Инвестор должен знать, какие способы заработка на приобретении строящейся недвижимости являются самыми безопасными и проверенными.

Способ 1. Сдача в аренду

Заработок на передаче недвижимости в аренду представляет собой долгосрочные инвестиции . Зато такой вариант отличается стабильным уровнем доходности.

Срок окупаемости в этом случае превышает пять-шесть лет. Но не стоит забывать, что площади в любом случае остаются в собственности у инвестора.

В крупных городах отмечается спрос на аренду различных типов жилой недвижимости : элитных квартир на сутки, комнат, расположенных в спальных районах, студий для молодых семей и прочих.

Если принимать во внимание коммерческую недвижимость , можно отметить, что спрос на нее со стороны предпринимателей также стабильно высок. Особой популярностью в крупных городах пользуются помещения, расположенные в деловых и торговых центрах. Единственным минусом коммерческих площадей является необходимость инвестирования довольно больших денежных сумм .

Для покупки квартиры обычно бывает достаточно 1,5 -2,5 миллиона рублей. Если же планируется вложить средства в коммерческую недвижимость , потребуется примерно в 2 -3 раза большая сумма.

Способ 2. Приобретение строящейся квартиры для продажи ее после сдачи в эксплуатацию

Если приобретать строящуюся недвижимость для перепродажи , окупить вложенные средства можно достаточно быстро – уже через 1 -2 года . Чем быстрее будет окончено возведение объекта, тем более интересным он является для инвесторов. Особо удачливые инвесторы за один год получают доход в размере 100 % вложенных средств.

Важно оценить и другие возможные варианты. Можно в готовой квартире произвести качественный ремонт. В результате таких действий ее стоимость возрастет примерно на четверть.

Способ 3. Участие в коллективных инвестициях

Инвесторам, которые ищут максимально безопасных вариантов вложения средств в строящуюся недвижимость, можно посоветовать сотрудничать с посредниками . При этом можно стать участником профессионального инвестиционного проекта , совсем не покупая недвижимости. Для этого достаточно вступить в коллективный инвестиционный фонд и получать доход в качестве пайщика.

В Москве и области действуют несколько надежных фондов, которые вкладывают средства в недвижимость. В том числе строящуюся:

E3 Investment - здесь минимальная сумма для входа составляет 100 тысяч рублей. При прибыль гарантируется на уровне 25-90 процентов. Все вложения в фонд застрахованы. Инвестор может самостоятельно выбрать срок окупаемости вложенных средств от полугода до двух лет . Денежные средства инвесторов вкладываются профессионалами в высоколиквидные объекты недвижимости, вкладчику остается получать прибыль. Такой вариант представляет собой пассивный заработок с гарантированной прибылью и минимальным уровнем риска . Компания предоставляет информационную поддержку, а также бесплатные консультации инвесторов.

Sminex - компания инвестирует средства в готовые апартаменты, а также объекты на этапе возведения. Фирма сама возводит дома, в качестве дополнительной услуги инвесторы получают ремонт квартир . Кроме того, компания берет на себя заботы о поиске арендаторов. Фирма строит коттеджи, жилые дома, коммерческие объекты. Неоспоримым преимуществом представленной организации специалисты называют ориентированность на достижение высокого качество строящейся недвижимости, а также сохранность их в процессе эксплуатации.

Таким образом, существует несколько способов заработка на строящейся недвижимости. Они отличаются не только уровнем доходности, но и усилиями, которые потребуются от инвестора.

5.5. 4 основных риска при инвестировании в строящиеся объекты недвижимости

Любое инвестирование сопряжено с риском потери вложенных средств. Чтобы минимизировать вероятность потерь, следует заблаговременно изучить, какими схемами пользуются мошенники в сфере недвижимости, чего стоит бояться, вкладывая деньги в строительство.

Риск 1. «Мыльный пузырь»

Первый способ обмана доверчивых инвесторов чрезвычайно прост. Компании-однодневки продают доверчивым вкладчикам миф , а не реально строящиеся объекты. Все работы на стройках ведутся исключительно для отвода глаз.

Зачастую подобные проекты организуются и ведутся при помощи различных юридических структур. В итоге сделки со стороны выглядят абсолютно легальными . Однако как только мошенники набирают достаточную денежную сумму, они исчезают вместе с взносами инвесторов.

Первый способ определить мыльный пузырь – сильно заниженная стоимость объектов недвижимости. Инвестору следует сравнить цены со средними в рассматриваемом районе. Чересчур низкая стоимость должна насторожить.

Важно также убедиться, что сведения о застройщике имеются в официальном реестре. В него включаются все действующие строительные компании. Поэтому, если рассматриваемая фирма отсутствует в этом списке, она не является реальным юридическим лицом.

Риск 2. Банкротство застройщика

Причин, по которым строительная компания может обанкротиться, множество:

неэффективное управление;
нецелевое использование средств;
нехватка финансов;
высокие издержки.

Естественно, недостаток денег сказывается не только на самой строительной компании, но и на инвесторах. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, выбирая застройщика, следует ориентироваться на крупную компанию , которая уже сдала большое количество построенных объектов в эксплуатацию.

Риск 3. Несоблюдение сроков сдачи недвижимости

Еще одной неприятностью для инвестирующих в строящуюся недвижимость является срыв сроков строительства . Особенно неприятен такой риск для тех, кто приобретает недвижимость с привлечением кредитных средств. Кредитора не волнует, когда будет сдана в эксплуатацию недвижимость, ему важно, чтобы все долги были возвращены в срок и с соответствующими процентами.

Специалисты пришли к выводу, что каждый день срыва сроков сдачи съедает 0,01 % доходов инвесторов. В процентном соотношении это немного. Однако в пересчете на рубли выходит приличная сумма , особенно когда сдача в эксплуатацию затягивается на несколько месяцев или даже лет.

Риск 4. Форс-мажорные ситуации, а также непредсказуемые изменения на рынке недвижимости

Названные обстоятельства также могут привести к потере части средств инвестором. Примером форс-мажора является наступление длительного экономического кризиса . В результате предложение на рынке недвижимости может значительно превысить спрос. Это обстоятельство ведет к значительному снижению стоимости недвижимости – нередко на 10 -20 % . Даже когда ситуация выровняется, инвесторы уже потеряют часть потенциального дохода.

Также примером форс-мажорных обстоятельств могут служить стихийные бедствия (лесные пожары, наводнения, землетрясения), войны, катастрофы на промышленных предприятиях. Единственный способ обезопасить себя от таких рисков – страхование строящейся недвижимости .

Таким образом, как и любой вид инвестирования, вложения в строящуюся недвижимость сопровождаются различными рисками. Часть из них можно минимизировать, проводя в процессе выбора объекта для приобретения тщательный анализ. В других случаях избежать неприятных последствий помогает страхование.

6. Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость

Вкладывая деньги в строящуюся либо готовую недвижимость, любой инвестор стремится максимизировать итоговую прибыль. Сделать это можно, воспользовавшись приведенными ниже способами.

7. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале — 3 реальных метода

Многие считают, что недостаточно большая денежная сумма является препятствием для инвестиций в недвижимость, но это не так . Грамотные деловые люди способны обойтись минимальными средствами, а также привлечь дополнительные суммы. Можно назвать несколько методов сделать это.

Метод 1. Привлечение заемных средств

Самый популярный способ увеличить инвестиционный капитал – оформление кредита на приобретение недвижимости. Сегодня многие банки предоставляют такие займы.

Кстати, о том , мы рассказали в одной из прошлых статей нашего журнала.

Инвестор следует принимать в расчет тот факт, что любое заимствование связано с уплатой процентов . Поэтому в процессе анализа важно учесть дополнительные расходы. Планируемый доход должен перекрывать проценты за кредит и обеспечивать прибыль.

За кредитом следует обращаться в крупные кредитные организации с положительной репутацией.

Не обязательно брать кредит под проценты. Многие обеспеченные родственники дают близким людям займы без взимания дополнительной платы.

Метод 2. Привлечение соинвесторов

Идеальный вариант для инвесторов, у которых недостаточный капитал, — объединиться . Для тех, кто тщательно продумал проект и убедит в его эффективности других, найти партнеров проблем не составит.

Метод 3. Выбор грамотной стратегии

Любой инвестор понимает, что грамотное планирование вложений является важной составляющей их успеха. Тем, у кого недостаточно знаний в области инвестиций, можно посоветовать обратиться за помощью к более опытным инвесторам.

Примером качественной поддержки новичков служат различные клубы по инвестированию. Такие проекты объединяют инвесторов, которые передают свой опыт начинающим. Клубы проводят различные занятия – курсы и семинары, подробно рассказывая о частных инвестициях. Немалое внимание отводится также и вложениям в недвижимость.

По тематике инвестирования в недвижимость изучаются следующие вопросы:

стратегии;
как войти в мир инвестирования с минимальным капиталом;
вложения в различные виды недвижимости;
аренда и субаренда.

Таким образом, недостаточность капитала не является препятствием к инвестированию. Любой целеустремленный человек найдет способы осуществить выгодное вложение .

8. Помощь профессионалов при инвестировании в недвижимость

Помощь со стороны профессионалов не бывает бесплатной . Однако она помогает значительно увеличить уровень прибыльности инвестиций.

Тем инвесторам, которые желают минимизировать риски , но при этом обеспечить достаточно высокую прибыль , можно посоветовать сотрудничать с экспертами в области инвестирования в недвижимость.

В России можно особо выделить три компании, работающих в этом направлении:

E3 Investment предлагает вложить средства на длительный срок в разные типы недвижимого имущества. При этом обеспечивается высокий уровень дохода. Здесь минимальный порог входа на рынке недвижимости. Инвесторы могут внести сумму от 100 тысяч рублей.

Желающие вложить средства в эту компанию, могут сразу узнать уровень ожидаемой прибыли. Для этого достаточно воспользоваться калькулятором на ее сайте.

Взносы в инвестиционную компанию характеризуются высокой степенью надежности. На все виды активов приходится по три вида страховки.

Activo предлагает доступ к наиболее ликвидным площадям. Безопасность вложений обеспечивается благодаря независимому коллективному владению. При инвестировании средств от двух миллионов рублей компания гарантирует получение прибыли в размере 11,6 %.

Инвестор приобретает недвижимость и передает ее в управление профессионалам. Компания каждый месяц своим клиентам дает полную отчетность, а также гарантирует сохранность вложенных средств.

Gordon Rock – это агентство недвижимости, представленное на международном рынке. Инвесторы, воспользовавшись услугами компании, могут вложить денежные средства в гостиницы, коммерческие, а также жилые объекты недвижимости, расположенные за рубежом.

Также предоставляются следующие услуги:

покупка номеров в гостиницах, помещений общественного питания, медицинских центров, мини-отелей;
приобретение недвижимости лицам пенсионного возраста;
вложение капитала в готовый бизнес в нескольких странах мира;
консультации и семинары, посвященные эффективному инвестированию.

Таким образом, чтобы инвестировать средства в недвижимость, не обязательно обладать большим капиталом и значительными знаниями. Достаточно обратиться за помощью к профессионалам.

9. Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Тематика инвестирования в недвижимость многогранна и непроста в понимании. Поэтому у многих инвесторов возникают различные вопросы по этой тематике. Особенно это касается новичков . Попытаемся ответить на наиболее популярные вопросы.

Вопрос 1. Куда выгоднее вложить деньги: в недвижимость или в банк на депозит?

Нередко люди без опыта в инвестировании, имеющие внушительную денежную сумму, задаются вопросом, как поступить с ней — купить квартиру и сдать в аренду или положить в банк на депозит?

Предположим, что у инвестора имеется в наличии 3 000 000 рублей. Рассмотрим оба варианта инвестирования.

Если положить деньги в банк под 10% годовых, за 12 месяцев можно заработать 300 тысяч рублей, если условиями депозита не предусмотрена капитализация. О том, и как самому рассчитать вклад с пополнением и капитализацией, читайте в отдельной статье нашего журнала.
Теперь предположим, что инвестор за имеющиеся у него средства купил однокомнатную квартиру в Москве. Сдавая ее в аренду, он будет получать по 25 тысяч рублей в месяц. В итоге за год набежит такая же сумма в 300 тысяч рублей.

Сравнивая два варианта, не стоит упускать из виду то, что в случае с арендой возникают дополнительные расходы — на коммунальные платежи, налоги, ремонт и другие. Кроме того, придется потратить значительное количество времени на поиск подходящего объекта недвижимости, заселение арендаторов.

Казалось бы, вклады гораздо выгоднее, чем покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Но это не совсем так, разбирая пример, мы не учли наличие инфляции. Обесценивание средств постепенно съедает сбережения.

При этом стоит учесть важное правило инвестиций — нельзя доверять официальным данным об уровне инфляции. На самом деле деньги обесцениваются гораздо быстрее . Получается, что в лучшем случае проценты по депозиту перекроют инфляцию, заработать же на таких вложениях вряд ли удастся.

В то же время цены на недвижимость редко падают. В долгосрочной перспективе ее стоимость растет. Также постоянно дорожает аренда.

Таким образом, получается, что при рассмотрении краткосрочного периода на депозитах можно заработать больше. Однако учитывая то, что квартиры дорожают, можно отметить, что недвижимость помогает более эффективно противостоять инфляции .

Вопрос 2. Какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду: жилую или коммерческую?

Некоторые инвесторы целенаправленно анализируют рынок недвижимости, чтобы понять, какие объекты сдавать выгоднее – жилые или коммерческие . В целом ответить однозначно на этот вопрос невозможно , так как на рынке действуют коммерческие и финансовые риски.

Для крупных инвесторов обычно более предпочтительной являются коммерческие объекты недвижимости . Специалисты считают, что такие вложения окупаются гораздо быстрее. Однако в силу своих особенностей они более затруднительны для новичков.

Что касается жилой недвижимости , выгодно сдавать ее в аренду тем, кто получил ее без денежных затрат, например , по наследству или в качестве подарка. При покупке такого объекта недвижимости он будет окупаться очень долго.

Стоит понимать , что инвестирование средств в объекты коммерческой недвижимости довольно рискованно. Связано это с тем, что на них больше влияет ситуация в экономике страны, например , наступление кризисного периода.

Инвестиции в коммерческую недвижимость подвержены и другим видам риска, которые сложно учесть. В результате могут быть допущены ошибки в процессе расчета необходимого капитала, что в конечном итоге приведет к тому, что увеличится вероятность покупки объекта с низкой ликвидностью. Такие вложения могут не только не принести прибыль , но и повлечь за собой значительные убытки .

Однако, говоря о финансовых отношениях, можно отметить, что в случае с коммерческой недвижимостью они намного стабильнее , чем у владельцев жилых помещений с их арендаторами. Оформляя аренду на коммерческую недвижимость, арендатор заинтересован в том, чтобы сохранить ее в надлежащем состоянии. Связано это с тем, что именно состояние площадей, на которых ведется деятельность, формирует у клиентов мнение о компании . Арендаторы жилья редко стараются поддерживать его в как можно более лучшем состоянии.

Особняком стоит вопрос дохода, получаемого от сдачи в аренду разных типов недвижимости. Всем известно, что при сравнении аналогичных по площади помещений, коммерческие объекты приносят гораздо больший доход, чем жилые.

Обратите внимание! Покупая недвижимость, инвестор должен проанализировать, какой потенциальный доход она принесет . Особенно это касается тех объектов, которые уже сданы в аренду. Прогноз рентабельности объекта недвижимости в момент его приобретения сделать вполне возможно.

Следует также сравнить усилия , требуемые для управления несколькими объектами недвижимости. Естественно, что объекты жилой недвижимости (даже если их несколько и они расположены в разных концах города) гораздо легче поддаются управлению, чем, например торговая площадь , разделенная на части и переданная в аренду нескольким бизнесменам. Тем более важно, что коммерческую недвижимость сдают на гораздо более длительный срок, чем жилую.

Некоторые инвесторы возразят, что сегодня управление недвижимостью можно передать специализированным организациям. Но это опять же требует дополнительных денежных вложений.

Какой отсюда можно сделать вывод?

Таким образом, сдавать коммерческую недвижимость выгоднее . Однако это требует от инвестора значительного вложения денег и усилий, а также качественных знаний относительно конъюнктуры самого рынка.

Вложения же в жилую недвижимость доступны более широкому слою инвесторов. Денежный капитал для этого потребуется гораздо меньший. В то же время такая недвижимость может стать источником практически пассивного стабильного дохода на очень длительный период времени.

Но все-таки инвесторам, которые имеют хотя бы минимальный опыт вложений в недвижимость, можно дать важный совет. Прежде чем сделать выбор в пользу какого-либо объекта недвижимости, стоит провести тщательный анализ всех возможных вариантов, уделив внимание как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Вопрос 3. Как покупать недвижимость максимально дешево?

В том, что недвижимость – выгодный вариант для инвестирования средств вряд ли кто-то усомнится. Тем не менее есть способы значительно повысить итоговую прибыль. Для этого можно воспользоваться советами, как купить недвижимость максимально дешево. При хорошем стечении обстоятельств сэкономить можно порядка 30 % стоимости.

Рассмотрим возможные варианты:

1) Мы подробно обсудили приобретение недвижимости на стадии строительства . Такие вложения выгодны и имеют хорошую рентабельность. Однако и уровень риска в этом случае гораздо выше .

К сожалению, не исключена возможность того, что возведение дома застройщиком не будет закончено в назначенный день. Более того, известны случаи, когда дома не сдавались в эксплуатацию долгие годы. В таких ситуациях зачастую непонятно, будут ли вообще окончены строительные работы.

В большинстве крупных городов имеются по несколько объединений обманутых дольщиков. Эти люди по разным причинам – для личных нужд или с целью вложения средств – купили квартиры в строящихся домах, но в конечном итоге остались у разбитого корыта . Судиться со строительной компанией бывает непросто, особенно, если она объявит себя банкротом.

2) Еще один вариант, позволяющий снизить сумму вложений – приобретение объектов недвижимости без ремонта . Инвестор вкладывается в отделочные работы, после чего цена недвижимости сразу возрастает. При удачном стечении обстоятельств, проведении качественного ремонта с использованием добротных материалов можно достаточно быстро получить около 15 % прибыли.

3) Инвесторы с опытом работы на рынке недвижимости пользуются еще более интересными способами экономии средств на приобретении объекта инвестирования. Например, многие из них приобретают конфискованную по разным причинам недвижимость, выставленную на торги .

В случае признания и компаний, их кредиторы заинтересованы как можно быстрее вернуть полагающиеся им деньги. Поэтому нередко имущество банкротов выставляется на торги по очень сильно заниженным ценам . Про торги и , мы писали отдельную статью.

4) В связи с возникновением большого количества неплатежей по ипотечным и другим видам залоговых займов кредитные организации нередко отсуживают у своих клиентов имущество, выступавшее по договору гарантией возврата средств. Такую недвижимость также реализуют по заниженным ценам , так как банкам важна скорость возврата собственных средств.

Где искать такие предложения:

В интернете можно найти специализированные сайты, на которых собрана информация по реализации объектов недвижимости, конфискованных у должников, а также отсуженных в качестве залога. Нередко инвесторы здесь находят очень интересные варианты для вложения средств.

Кроме того, информация о реализации залоговых, а также конфискованных объектов недвижимости юридических лиц содержится в соответствующем реестре по их банкротству.

Вопрос 4. Какие книги по инвестициям в недвижимость стоит почитать новичку?

Любые вопросы, связанные с областью финансов требуют у лиц, занимающихся ими определенных знаний. Поэтому важно изучать специализированную литературу по интересующей тематике. Не исключение и инвестиции в недвижимость.

Книга 1.

Многие профессиональные инвесторы считают, что лучшая книга об инвестициях в недвижимость создана Робертом Кийосаки. Называется она довольно тривиально – «Инвестиции и недвижимость».

Также в этом произведении огромное количество советов, которые не теряют своей актуальности, и других историй, которыми делятся с читателем профессионалы.

Книга 2.

Это идеальная книга для новичков в сфере инвестиций в недвижимость. В доступной форме здесь рассказывается, выгодно и правильно.

В произведении содержится подробная качественно структурированная инструкция о том, какие действия требуется совершить новичку.

Любой желающий, даже не имея финансового образования, сможет извлечь из книги множество полезной информации, с легкостью прочитав ее.

Книга 3.

Эта книга идеально подойдет для тех, кто немного знаком с инвестициями. Она поможет больше узнать о том, как работать с объектами инвестирования.

Читатель узнает, как подобрать наиболее выгодный объект недвижимости, как лучше проводить работу с огромным количеством необходимой информации и документов.

Большое значение в произведении отводится и тому, как максимизировать получаемую прибыль.

Книга 4.

Вместо этого произведение содержит полезную информацию о том, как сделать инвестиции в объекты недвижимости, не рискуя потерять личные деньги.

Кроме того, здесь рассказано, как получать с таких вложений хорошую прибыль.

Книга 5.

В книге рассказано, какие есть способы помимо перепродажи для заработка на инвестициях в недвижимость.

После прочтения инвестор начинает осознавать, что зарабатывать деньги, осуществляя такую деятельность, можно огромным количеством способов.

10. Заключение + видео по теме

Таким образом, инвестиции в недвижимость представляют собой перспективный способ пассивного заработка. При этом не имеет значения, сколько денег есть у инвестора. В современном мире инвестиций начать зарабатывать можно даже при небольших вложениях .

Тем не менее, важно постоянно заниматься самообразованием, стараться узнать максимум полезной информации.

На сегодня это все. Удачных и прибыльных вам инвестиций в недвижимость!

Если у вас остались вопросы или замечания по теме публикации, то оставляйте их в комментариях ниже.!

Жилищное строительство традиционно рассматривается инвесторами как сфера экономической деятельности, в которую можно и нужно вкладываться в целях приумножения капиталов. Какие есть способы инвестирования в жилье? Какие риски могут характеризовать данные способы?

Что понимать под «инвестициями» в жилье?

Инвестиции в строительство жилья — это деятельность, которая может быть представлена:

Долевым либо иным схожим инвестиционным участием в строительстве жилой недвижимости.

Целями инвестирования в данном случае могут быть:

извлечение прибыли за счет последующей продажи готового (как вариант — улучшенного по факту проведения ремонта) жилья;
получение дохода за счет последующей сдачи готового жилья в аренду.

Предпринимательской деятельностью - как строительным бизнесом, либо в чистом виде инвестиционным участием в таком бизнесе (на правах владельца доли в строительной компании либо покупателя акций и облигаций, эмитированных такой фирмой).

Инвестор как владелец строительного бизнеса в сфере жилой недвижимости, заинтересован, как и при любом другом виде бизнеса, в том, чтобы выручка от продажи готовой (улучшенной вследствие ремонта) недвижимости, либо выручка за счет инвестиций участников договоров на долевое строительство, превысила издержки на возведение объектов. Причем — превысила настолько, чтобы у инвестора, в принципе, был стимул вести такой бизнес (вместо того, чтобы, к примеру, вкладываться в облигации или размещать денежные средства на депозите).

Если инвестор ограничивается пассивным участием в строительном бизнесе — осуществляя, по сути, портфельные инвестиции в виде приобретения долей в бизнесе либо ценных бумаг, эмитированных строительной компанией, то его интерес может, прежде всего, заключаться в том, чтобы получить за счет такого инвестирования более высокий доход в сравнении с вложениями в другие бизнесы.

Изучим более подробно, как инвестировать в строительство тем или иным способом, а также то, какие факторы могут влиять на успешность такого инвестирования.

Инвестиции в жилье по долевому договору: нюансы

Для того чтобы оформить инвестиционный договор на долевое строительство, заинтересованному лицу нужно:

Выбрать партнерскую строительную фирму и конкретный проект, в который будет осуществляться инвестирование.

К основным типам информации для выбора партнерского бизнеса можно отнести:

сведения о длительности присутствия застройщика на рынке;
отзывы других инвесторов (участников рынка, экспертов);
известные факты преодоления застройщиком экономических кризисов (сведения о том, за счет каких ресурсов и какими методами фирма справлялась со сложностями);
показатели финансовой отчетности;
сведения о текущих судебных спорах с участием компании.

Если хотя бы 1 из указанных критериев может свидетельствовать о проблемах в фирме либо о потенциале их возникновения, то, возможно, инвестору следует найти другого партнера.

Ключевыми критериями выбора проекта строительства жилья могут быть:

содержание и качество проработки проектной и финансовой документации;
расположение объекта, его характеристики по дизайну, инфраструктуре (это показатели, способные повлиять на уровень спроса на построенный объект и его окупаемость);
сведения об известных подрядчиках и субподрядчиках по проекту, если они привлечены строительной фирмой при реализации проекта (они должны иметь хорошую репутацию).

Заключить договор долевого участия в строительстве проекта. Он должен соответствовать ряду общепринятых требований.

Так, в договоре должны быть однозначно идентифицированы все участвующие в нем лица. Это достигается посредством подробного указания в документе реквизитов сторон.

Будет отлично, если в договоре стороны пропишут порядок привлечения сторонних участников (например, подрядчиков). Еще лучше — когда их реквизиты известны уже на момент заключения договора (например, приведены в приложениях к нему). Инвестор сможет еще до подписания документа изучить участников. Возможно, ему удастся найти о них что-то, что определенно воспрепятствует принятию положительного решения о заключении договора.

Формулировки, отражающие основной предмет правоотношений — строительство и передачу объекта недвижимости инвестору, должны соответствовать положениям Закона № 214-ФЗ. В данном случае роль играет не наименование договора, а его содержание. Так, например, в договор нельзя включать нормы, отражающие уменьшение срока гарантийных обязательств застройщика в сравнении с тем, который установлен законом.

В договоре должны присутствовать все основные сведения об объекте инвестирования. В частности:

адрес;
кадастровый номер земельного участка;
условный номер квартиры;
номер этажа, на котором будет расположена квартира.

Важнейшая часть договора — та, в которой раскрываются сведения о финансовых гарантиях, которыми управомочен пользоваться застройщик при реализации строительного проекта.

Договор долевого участия обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Существует ряд нюансов, которые инвестору, подписывающему договор долевого строительства, нужно учитывать (и уделять, таким образом, повышенное внимание ряду формулировок в документе).

В частности — тем формулировкам, которые регламентируют порядок расчета между застройщиком и инвестором в случае, если итоговая площадь квартиры окажется по техническим причинам выше (или ниже) той, что изначально отражена в контракте. Сам факт возможности такого расчета должен быть прописан в отдельных положениях договора. Если ее не будет, то требования застройщика о доплате за лишние метры будут незаконными.

В случае если квартира будет сдаваться инвестору с отделкой, то в договоре (либо приложениях к нему) должны быть четко прописаны характеристики такой отделки. Если она не осуществляется в принципе, то в договоре должны быть сведения об этом — в ином случае у инвестора могут возникнуть сложности с оформлением имущественного вычета по сумме расходов на свою отделку.

Нежелательно, чтобы договор содержал положения о возможности пересмотра строительной документации на проект без согласования с инвестором. Если в силу особенностей места строительства гарантировать отсутствие появления необходимости пересмотра такой документации застройщик, объективно, не может, то в договоре нужно согласовать конкретные пределы возможных изменений в ней. Например — ограничить изменения в документации лишь параметрами этажности при условии, что квартира может быть размещена в доме на 1-2 этажа выше или ниже относительно изначального расположения.

Договор должен четко регламентировать порядок расчета сторон с точки зрения:

используемой валюты;
сроков внесения денежных средств по проекту инвестором;
подтверждения факта получения денежных средств застройщиком;
установления источников денежных средств инвестора (они могут быть его собственными либо заемными).

Не должно оказаться так, что инвестор будет, к примеру, вынужден платить неустойку по перечислению суммы в счет финансирования проекта за те дни, пока денежные средства перечисляются банком на счет застройщика — несмотря на то, что платежное поручение на их перевод инвестор оформил до истечения крайнего срока оплаты обязательств.

В договоре следует прописать то, какая из сторон несет расходы, связанные с юридическими процедурами по факту ввода здания в эксплуатацию — прежде всего, с регистрацией объекта недвижимости в Росреестре. Кроме того, дополнительные расходы могут потребоваться в связи с привлечением в сложных ситуациях различных сторонних лиц по тем или иным вопросам, которые не были учтены или не могли быть учтены при заключении договора. Например — в случае появления в законодательстве норм, обязывающих нотариально заверять те документы, по которым ранее такое заверение не требовалось. Как следствие — осуществляется вынужденное обращение сторон договора к нотариусу и появляется необходимость в оплате его услуг.

Важнейшая часть договора — условия о его расторжении. Общепринятым можно считать включение в такие условия формулировок о выплате стороной, инициировавшей расторжение договора, неустойки другой стороне. Отметим, что законодательство величину такой неустойки прямо не регулирует, поэтому, в интересах инвестора — аргументировать ее сведение к минимуму.

Безусловно, следует уделить самое пристальное внимание порядку установления тех обстоятельств, при которых неустойка не платится той или иной стороной. Но к таким обстоятельствам не относятся, в частности, ошибки застройщика в проектировании, в организации бизнес-процессов, в оценке качества закупленных материалов. Поэтому, в данной части правоотношений инвестора можно назвать более защищенной стороной.

Насколько высокодоходным может быть инвестирование в формате долевого участия?

На уровень дохода инвестора будут влиять:

Макроэкономическая ситуация.

При хороших темпах развития экономики государства обычно снижается ключевая ставка ЦБ. Как следствие — уменьшаются ставки по ипотеке, которую правомерно рассматривать как один из важнейших факторов обеспечения роста и стабильности рынка недвижимости. Если экономика страны успешно развивается, то растет и стабилизируется покупательская способность населения, предприятий, растут бюджетные расходы. Не возникнет проблем у поставщиков стройматериалов, фирм, способных оказать нужные для реализации долевого проекта услуги. Соответственно, такие поставщики не взвинтят цены, делающие затруднительным реализацию проекта в срок по договору.

Все эти обстоятельства определяют вероятность успешной реализации построенных в рамках долевого проекта квартир, окупаемости расходов строительной фирмы и, как следствие, своевременного выполнения данной фирмой обязательств перед инвесторами. Которые, в свою очередь, при благоприятной макроэкономической обстановке, смогут получить доход за счет известных нам инструментов — перепродажи жилья либо его сдачи в аренду.

Динамика спроса на конкретный вид недвижимости в регионе или городе.

Бывает так, что в одном регионе спрос на квартиры, подключенные к сетям газоснабжения, выше, чем к тем, которые подключены лишь к электросетям, а в другом субъекте РФ — наоборот. Это может быть обусловлено разницей в тарифах, или, например, разными издержками на содержание таких домов при оснащении их теми или иными компонентами жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Поэтому, при одинаковой стоимости квартир та, к которой подведен газ, может в силу различных обстоятельств оказаться более востребованной и, соответственно, более дорогой, чем та, которая лишь электрифицирована, при прочих равных характеристиках квартир. А может быть и наоборот — и в том, и в другом случае доходность инвестора от перепродажи долевой недвижимости (и сдачи ее в аренду) может различаться в зависимости от типа квартиры.

Исторически сложившиеся условия спроса на квартиры в конкретном районе.

Во многих российских городах существуют районы, в которых преимущественно проживает определенная социальная группа граждан с уровнем платежеспособности выше других (либо с более стабильными доходами). Например, это могут быть военные, инженеры и работники IT-предприятий, нефтяники. При условии удобного расположения объекта недвижимости к работе или образовательным учреждениям данный объект может находить особый спрос у указанных категорий граждан. Квартиры могут оказаться раскуплены еще задолго до завершения строительства. Инвестор же получит возможность продать востребованный объект недвижимости или сдать его в аренду по полностью устраивающей его цене.

Какие можно выделить риски инвестора, характеризующие участие в долевом проекте?

Прежде всего, к ним следует отнести:

вероятность банкротства партнерской строительной фирмы;
вероятность резкого снижения спроса на построенное жилье;
вероятность ошибок при планировке квартир и инфраструктуре, которые могут обнаружиться покупателем или арендатором впоследствии и принести убытки инвестору.

Снизить указанные риски инвестору поможет детальный анализ перспектив вложений в долевой проект с учетом рассмотренных нами критериев выбора партнерского бизнеса и конкретного проекта. Также потребуется изучение основных факторов, влияющих на перспективы реализации проекта, продажи и сдачи в аренду готовых квартир. При ответственном подходе к принятию решений по таким инвестициям у человека, планирующего их осуществить, есть отличные шансы получить впечатляющую прибыль от вложений в недвижимость.

Инвестиции в строительство как бизнес: нюансы

Инвестор, который решает заниматься жилищным строительством как бизнесом, по сути, выполняет партнерскую роль в отношении инвесторов по долевым договорам. Это означает, что те ключевые факторы, которые определяют успешность долевого инвестора, в принципе, остаются актуальными и для инвестора, вложившегося в открытие строительной фирмы. Вместе с тем, роль такого инвестора в правоотношениях с участником долевого договора совершенно иная. Она заключается в выстраивании конкурентоспособной бизнес-модели, и решить ее бывает непросто даже при благоприятных макроэкономических условиях и иных факторах, способных позитивно влиять на бизнес.

Для того чтобы сделать свою строительную компанию эффективной, инвестору нужно будет:

Иметь необходимые знания и компетенции — на уровне владельцев самых сильных конкурентов.

Либо — иметь возможность привлечь в штат строительной фирмы людей с такими компетенциями. Но это увеличит расходы и повысит вероятность некоторых рисков, связанных с получением доступа сторонних, пусть и надежных, лиц к документам фирмы и ее ресурсам. Владельцу строительного бизнеса крайне важно иметь ведущие компетенции в своей фирме, чтобы при необходимости привлекать к управлению компанией сторонних лиц лишь по отдельным узкоспециализированным компетенциям (например, связанным с проработкой системы учета на предприятии, внедрением IT-решений, взаимодействием с государственными органами).

Иметь доступ к необходимым финансовым ресурсам на случай появления кризисных факторов, способных повлиять на динамику выручки и расходов. Такими ресурсами могут быть:

наличие ликвидных резервов и активов, которые можно будет привлечь для покрытия непредвиденных расходов;
наличие хорошей кредитной истории — на случай появления необходимости привлечения дополнительных заемных средств в бизнес;
наличие необходимых залоговых активов, которыми можно обеспечивать долги.

Главное — фирма не должна балансировать на грани рентабельности. Это важно не только с точки зрения преодоления кризисных периодов, но и с точки зрения оперативного расширения строительного бизнеса в случае появления перспективных сегментов в регионе либо перспектив участия компании в реализации новых крупных жилищных проектов в текущих сегментах.

Подготовить качественную нормативную базу для организации работы предприятия и взаимодействия с партнерами (к числу которых будут относиться и инвесторы по долевым договорам).

Бывает, что при идеально выстроенной политике в части управления финансами и компетенциями бизнес сталкивается со сложностями в работе в силу несовершенства действующей нормативной базы — в части регламентации составления локальных нормативов, договоров (в том числе на долевое участие), порядка взаимодействия с государственными органами. Такие пробелы в работе могут приводить к замедлению бизнес-процессов, необходимости пересмотра решений по управлению бизнесом, к штрафам — в случае, если нормативная база предприятия некорректно регламентирует порядок учета и отчетности перед государственными органами.

Указанные задачи инвестора, очевидно, не связаны прямо с внешними факторами, способными влиять на бизнес — они отражают предпринимательские качества владельца предприятия, его опыт, способность организовать работу подчиненных. Чем выше конкурентность фирмы в части решения таких задач — тем более успешным игроком она будет в своем сегменте, и тем более высокодоходным будут инвестиции в строительные проекты.

Таким образом, один из главных рисков инвестора, решившего открыть свой строительный бизнес — совершение ошибок, связанных с управлением бизнесом. Причем, не только в части финансов, но и в нормативной, регламентной. Даже при идеальных внешних условиях такие ошибки могут привести к кризису в компании.

Если участие предпринимателя в строительном бизнесе ограничивается портфельными инвестициями, то его ключевые задачи будут заключаться:

В поиске эмитентов ценных бумаг либо фирм, готовых продать инвестору долю — с учетом рассмотренных нами критериев конкурентоспособности строительной организации. В данном случае фирма, становящаяся объектом инвестирования, должна иметь достаточные с точки зрения инвестора (и других заинтересованных лиц, возможно, связанных с инвестором) показатели устойчивости. В отличие, к примеру, от банковских вкладов, защищенных (в пределах установленной законом суммы) государством, обязательства хозяйственных обществ обеспечиваются только лишь их активами (уставным капиталом), часто намного меньших по стоимости в сравнении с объемом обязательств.
В поиске эмитентов ценных бумаг, либо фирм, готовых продать долю, на условиях, делающих такое инвестирование привлекательным — в сравнении с теми же банковскими депозитами либо облигациями с априори более высокой защищенностью (государственными или, например, эмитированными крупнейшими нефтяными и газовыми корпорациями).

Указанные задачи, которые решает инвестор, направлены на уменьшение основных рисков, которые характеризуют рассматриваемый способ инвестирования — возможное банкротство эмитента (фирмы, продавшей долю) и недополучение прибыли вследствие недостаточного роста капитализации фирмы. Либо — вследствие выбора инвестором облигаций по невысоким ставкам, в то время как у него могла бы иметься возможность вложиться в более доходные ценные бумаги строительных фирм при должном подходе к изучению предложений от эмитентов.

Была ли эта статья полезной?

Да

Нет

Спасибо, за Ваш отзыв!

Что-то пошло не так и Ваш голос не был учтен.

Спасибо. Ваше сообщение отправлено

Нашли в тексте ошибку?

Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Похожие советы

В океанах истощатся запасы рыбы

Демографические Монголии - Demographics of Mongolia Уровень жизни населения

Всё о техпаспорте жилых строений Получить тех паспорт на квартиру

Анализ эффективности финансовых вложений и инвестиционной политики компаний Анализ эффективности финансовых вложений инвестиционный анализ

Порядок формирования и применение кодов бюджетной классификации в бюджетном учете

Генеральный план развития парнаса