Лицензирование

Минимальная сумма продажи недвижимости. Продажа квартиры без уплаты налога

Одним из важнейших вопросов, связанных с оборотом недвижимости, является вопрос уплаты налогов. Российское законодательство считает, что продажа гражданином своей квартиры является средством для извлечения дохода, даже если он продает свое жильё для того чтобы в последствии приобрести другое жильё по более высокой цене и с более высоким качеством. Поэтому покупка и продажа недвижимости (квартиры, комнаты, дома, дачи, садового или земельного участка, капитального гаража) регламентируется статьями Гражданского и Налогового кодекса РФ.
Но не все подобные сделки облагаются подоходным налогом, все зависит от стоимости продаваемой недвижимости и срока ее нахождения в собственности у продавца.

Сразу надо отметить, что подоходным налогом облагаются только сделки купли-продажи, в которых продажная стоимость недвижимости превышает порог в 1 миллион рублей, а также те сделки, где объектами продажи была недвижимость, находящаяся в собственности продавца менее трех лет. Все иные сделки с недвижимостью, ниже этих порогов, освобождены от налогообложения.

И так, рассмотрим по подробнее ситуации связанные с продажами недвижимости.
Если гражданин владел недвижимостью более трех лет , то он полностью освобождается от уплаты подоходного налога с любой суммы, полученной им при совершении сделки купли-продажи (п. 17.1. ст. 217 НК РФ). При этом не имеет значения, каким образом эта недвижимость стала собственностью продавца — построена, куплена, приватизирована, получена в наследство или в подарок, главное чтобы право продавца на эту собственность было надлежаще зарегистрировано более трех лет назад. Граждане, которые многие годы жили в своей квартире по договору социального найма, а затем приватизировали ее, продать свою приватизированную квартиру, без уплаты подоходного налога, могут только по прошествии трех лет, после ее приватизации. Продавцу недвижимости, которая находится в его собственности более трех лет, нет необходимо обращаться в налоговую инспекцию, для подачи декларации, так как закон полностью освобождает его от уплаты налога на продажу недвижимости.

Если собственник недвижимости владел ею менее трех лет и продал ее по цене более одного миллиона рублей , тогда у него наступает обязанность уплаты налога на доход физического лица в размере 13% (ч.1 п. 1 и ч.1 п.2 ст. 220 НК РФ). Налогооблагаемая база в этом случае может быть рассчитана двумя способами, по выбору плательщика налога:
В первом варианте — рассчитывается чистый доход, полученный в результате продажи недвижимости, как разность между ценой продажи этой недвижимости и той ценой, которая указана при ее покупке в прошлом. Хотя это увеличение цены недвижимости появилась в основном из-за влияния инфляционных процессов и не зависит от нас, но законодатель все равно считает, что продавец имеет доход от совершения этой сделки и он обязан уплатить государству налог. Этот вариант расчета налога выгоден для тех, кто продает дорогие квартиры.

Второй вариант можно использовать, если цена квартиры немного более 1 миллиона рублей — при этом варианте от цены, по которой продана недвижимость, отнимается 1 миллион рублей — не облагаемая сумма , а вся та сумма, которая осталось в результате, подлежит налогообложению. Как видим, если квартира продана по цене менее одного миллиона, то подоходный налог начисляться не будет. Этот налоговый вычет в 1 миллион рублей применяется при продаже любого числа квартир принадлежащих одному собственнику. Второй вариант расчета налога выгоден для тех, кто продает приватизированную квартиру, квартиру, полученную в подарок или по наследству потому, что их расходы по приобретению квартиры незначительны. Если они воспользуются первым вариантом, то подоходный налог им нужно будет уплатить со всей суммы вырученной после продажи недвижимости. Не забудьте при очередной подачи налоговой декларации указать доход от продажи своей недвижимости, неуплата налогов это серьезное правонарушение, за которое предусмотрено наказание от 100 тыс. рублей до 3-х лет нахождения в отдаленных местах.

Нужно отметить, что продавец недвижимости не имеет ни каких налоговых льгот, у него имеется только возможность выбрать один из двух выше указанных вариантов. А вот покупатель недвижимости один раз в жизни имеет право на налоговые вычеты до 260 000 рублей , а если покупка происходила с использованием ипотечного кредита, тогда ему возвращается 13% от всей суммы уплаченных им ипотечных процентов.

Начиная с 1 января 2016 года , при продаже физическими лицами недвижимого имущества, для освобождения от уплаты налога в 13% требуется владение ею не менее 5 лет . Новый порядок уплаты налога распространяется только на недвижимость, приобретенную после 1.01.2016 года.

ЧИТАЙТЕ СТАТЬИ НА ЭТУ ЖЕ ТЕМУ:

Покупка жилья у родственника, какой договор лучше:…
Налоговый вычет при продаже жилья находящегося в…

Налог при продаже квартиры. Кто платит налог? Как не платить налог с продажи квартиры? Последствия сделки.

Как правильно подготовиться к сделке по налогам. Какие основные вопросы возникают у продавцов и покупателей до сделки и после неё. Куда обращаться для получения налоговой консультации.

Будет ли налог при продаже квартиры? Этап III в подготовке к сделке.

Всякий человек, который хочет продать квартиру, задается этим вопросом и не зря. А те, кто не задает такой вопрос, обычно имеет дело с последствиями своей не любознательности. А последствия обычно бывают плачевными. Поэтому это очень важная часть подготовки к сделке. Я не хочу обучать читателей уходу от налогов, предвидя недоброжелательность законопослушных граждан. Я хочу предостеречь пенсионеров, многодетных матерей и другие незащищенные слои населения от неосмотрительных шагов по оформлению документов до продажи недвижимости.

Сейчас в век интернета мы можем получить бесплатную консультацию по недвижимости, не выходя из дома, в интернете, в офисе агентства недвижимости, в юридической консультации. Важно потратить на это хотя бы полдня. Это в любом случае даст результат. Лучше предварительно продумать, как будет выглядеть сделка с точки зрения налогов.

Какова будет сумма налога при продаже квартиры?

Будет ли он вообще? Очень часто люди делают так… Продал квартиру, купил квартиру, налог не известен… Как рассчитать подоходный налог с продажи квартиры, я описала в статье:

Все должно происходить прямо наоборот. Вам желательно предварительно выяснить, нужно ли платить налог с продажи квартиры в зависимости от сроков владения этой квартирой и вида документов (т. е. основание владения квартирой – это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизация и т. д.). И если вы планируете сделать не одну операцию с недвижимостью, то нужно четко представлять налоговые последствия ваших шагов.

Если квартира находится в собственности менее 3 лет, то налог при продаже и покупке квартиры можно рассчитать исходя из налогового вычета на продажу — 1 млн. рублей и налогового вычета на покупку квартиры 2 млн. руб. (если вы ранее никогда не использовали этот вычет, он дается 1 раз в жизни), остальная сумма свыше 3 млн. рублей будет облагаться налогом в размере 13%. Налоговый консультант поможет вам разобраться в вашей ситуации.

Кто в первую очередь платит налог?

Под налоговый удар попадают квартиры (менее 3 лет в собственности), полученные по наследству, продажа подаренной квартиры – частая ошибка продавцов, продажа только что приватизированной квартиры, в которой люди порой живут много лет, тоже чревата неприятностями по налогам.

Кто платит налог при продаже квартиры?

Конечно, продавец. Он отвечает за все налоговые последствия сделки с недвижимостью. Но очень часто, продавцы пытаются решить эти вопросы за счет покупателя, 1) предлагая им занизить стоимость в договоре купли-продажи или 2) заплатить часть своих налогов. Второе решение сейчас – очень большая редкость в связи с кризисом и нехваткой денег. Покупатели не желают платить налоги продавца. А вот первое решение по-прежнему не вышло из моды, хотя с выходом нового закона, о котором можно прочитать здесь ситуация в корне изменилась для продавцов квартир. Теперь с 1 января 2016 года если квартира менее 3 -5 лет в собственности (в зависимости от документов), продавец не может указать в договоре купли-продажи квартиры цену меньшую чем 70% от кадастровой стоимости квартиры. Иначе его ждут штрафы и пени за неуплату налогов.

Как не платить налог с продажи квартиры?

Если вы уже продали квартиру менее 3 лет в собственности, и налоговая прислала вам налог на доходы от продажи, то вам придется заплатить его до середины июля следующего за отчетным года. К сожалению никаких исключений или льгот этот налог не предусматривает. Складываются порой очень трагические ситуации в малоимущих семьях. Они не могут заплатить огромный налог, о котором они не удосужились подумать.

Если вы еще не преступили к операциям с недвижимостью, то вам нужно нарисовать четкую схему сделки, чтобы наперед знать, какие налоги вам предстоит заплатить, или как избежать их вовсе.

Покажу это на примере.

Безусловно налоговая инспекция будет рада если вы используете СХЕМУ I , но в если у вас нет лишних денег, или вообще их нет, то вы должны думать головой как не попасть в налоговую ловушку, и не получить долги в виде претензии налоговой инспекции в один прекрасный день.

Думаю что люди, работающие в налоговой инспекции тоже не станут пользоваться СХЕМОЙ I. Это простейшая схема сделок. Сложные я даже не разбираю здесь.

Как известно, доход от продажи квартир физическими лицами облагается НДФЛ - налогом с доходов физических лиц. При покупке-продаже жилья на территории Российской Федерации он во всех случаях выплачивается в российский бюджет, пусть даже данную сделку совершают граждане других стран.

Упомянутая сфера юридических сделок настолько разнообразна и насыщенна, что может быть описана лишь внушительным многотомником. Данная же статья преследует гораздо более узкую цель: раскрыть некоторые особенности продажи квартир гражданами, если эта недвижимость пребывает в их собственности менее трех лет.

С юридической точки зрения срок предварительного владения квартирой перед ее продажей принципиален ввиду различной оценки базы налогообложения. Такой прецедент свойственен именно российскому законодательству. В США, например, такая сделка вообще не облагается налогом (не в этом ли кроется одна из причин разразившегося в 2007 году кризиса недвижимости?), наоборот, демонстрирует более жесткий подход. Налоговый же кодекс РФ своим п. 17.1 ст. 217 потенциально освобождает от подоходного налога абсолютное большинство россиян - собственников недвижимости, являющихся таковым на протяжении трех лет и более.

Однако при менее длительном владении тем же налоговым кодексом (ст. 208 п. 1, пп. 5) закрепляется юридическая ситуация, когда налогообложению подлежит продажа квартиры. Менее 3 лет в собственности влечет за собой два альтернативных варианта определения суммы налога на доход (НДФЛ), оба - со ставкой 13% при продаже квартиры, которые мы рассмотрим позже. Кстати сказать, во Франции налоговики поступили гораздо жестче. Там при продаже квартиры в течение года после ее покупки подобный доход в бюджет составит треть ее стоимости.

Экономическая причина дифференциации

Почему государство демонстрирует столь разный подход в определении налоговой базы, взяв за ориентир такой, казалось бы, неэкономический показатель, как срок владения? Почему налоговиками взят за ориентир срок в три года?

Гораздо выгодней для собственника квартиры, если та его не устраивает, подождать более трех лет, а затем уж продать, чтобы купить новую, оставив все вырученные деньги при себе. Действительно, «классический» собственник так и поступает. Но по-другому мыслит спекулянт по недвижимости. Для него покупка-продажа квартир - бизнес. Через налоговый кодекс Российское государство не только ограничивает рентабельность таких спекуляций, но и ведет их учет, заодно привлекая в бюджет средства.

Варианты налогообложения

«Краткосрочный» собственник вправе избрать, как более выгодно для него будет облагаться налогом на доход (НДФЛ) продажа квартиры. Менее 3 лет в собственности - данный срок юридически определяет два способа определения базы этого налога в данной ситуации. Как уже упоминалось, ставка налогообложения при обоих вариантах составляет 13%.

Первый вариант предполагает предметом налогообложения чистый доход собственника как разницу между ценой покупки и ценой продажи. К примеру, собственник купил квартиру за 1,4 млн. руб., а продал за 1,9 млн. руб. Чистый доход собственника в 0,5 млн. руб обеспечила данная продажа квартиры. Менее 3 лет в собственности - обстоятельство, уменьшающее выгоду на сумму налога: (1900 - 1400)*13% = 65 тыс. руб.

Во втором варианте, если квартира досталась в собственность бесплатно, базой налогообложения служит ее продажная цена, уменьшенная на 1 млн. руб (Ст. 220 п. 1 пп. 1 Налогового кодекса). ФНС России письмом № ЕД-4-3/13578 от 25.07.2013 г. систематизирует порядок определения суммы вычета из базы налогообложения чистого дохода.

Допустим, что выручка от продажи квартиры составила 1,7 млн. руб. Собственник, продавший ее, должен уплатить в бюджет сумму (1700 - 1000)*13% = 91 тыс. руб.

Еще один вариант вычета из базы налогообложения

В ситуации, когда владелец квартиры вложил в ее ремонт средства, превышающие 1 млн. руб., то покупка-продажа квартиры для него может сопровождаться иным способом уменьшения налоговой базы. Согласно он вправе уменьшить сумму полученных доходов на фактически понесенные, а также задокументированные расходы.

К чему приводит противозаконная «оптимизация налога»

К сожалению, бывает, что собственники квартир в сговоре с риелторами и покупателем намеренно занижают рыночную их цену, нередко противозаконно «оптимизируют» налоговые отчисления. Чем это чревато для ловкачей? Налоговая служба, определив факт занижения стоимости, вправе через суд разорвать сделку - вернуть квартиру собственнику. К тому же адекватный нотариус вправе отказаться регистрировать договор купли-продажи.

Резидент - нерезидент

Вышеуказанные ставки налогообложения действуют для резидентов, то есть для людей, которые проживают на территории России 183 дня в году. Абсолютное большинство в их числе составляют граждане России.

С другой стороны, владеть и распоряжаться квартирами как собственностью могут и нерезиденты - иностранцы и граждане России, проживающие преимущественно за рубежом. Для них продажа квартир облагается по повышенной ставке, более чем вдвое большей: 30%.

Причем для нерезидентов трехлетний срок налоговым кодексом даже не упоминается. Скажем больше, сколько бы времени не принадлежало им жилье: три года или пятнадцать-двадцать лет, ставка налогообложения остается неизменной. Допустим, квартира была куплена за 5,0 млн. руб., далее нерезидент ее продал за 6,5 млн. руб. В таком случае сумма налога на доход (НДФЛ), который следует уплатить в бюджет нерезиденту, составит (6500 - 5000)*30% = 450 тыс. руб.

Момент приобретения права собственности

Как мы видим, сроком обладания определяется величина уплачиваемого налога, когда происходит продажа квартиры. Менее 3 лет в собственности определяются не как три календарных года, а как 36 месяцев, начиная с вполне определенной даты. Какими обстоятельствами определяется момент приобретения права собственности? В случае когда она приобретается путем приватизации, подписания договора дарения, купли-продажи, мены, ренты, как компенсацию за снесенный дом, моментом наступления отсчета этого права является дата регистрации свидетельства о праве собственности.

Точкой отсчета приобретения данного права для получателя наследства является смерть наследодателя. Владелец кооперативного жилья может назвать себя ее хозяином только в день окончательной выплаты пая.

Таким образом, продажа квартиры как сделка всегда соизмеряется со временем наступления права собственности.

Уточнение: речь идет не только о квартире

К квартирам, касательно применения налога на доход физических лиц, при их продаже приравнены также коттеджи, садовые домики, дачи, земельные участки под застройку, комнаты в квартирах, причем последние - только целые (юридический термин), то есть имеющие свой номер, например: комната №1 в квартире №7. Имеется в виду, что сделка купли-продажи квартиры - юридически стандартна. Ко всему вышеперечисленному недвижимому имуществу применимы ставки НК, уже упомянутые нами.

Но если комнаты не зарегистрированы каждая под своим номером, то вполне возможна ситуация, описанная ниже. Допустим, в квартире 4 комнаты, каждой из них владеет отдельный человек. Затем все продали свои комнаты, каждый примерно за 1,0 млн. руб. Налоговый орган свидетельствует, что в такой ситуации стоимость всех квартир суммируют, чтобы определить совокупную продажную цену. В этом случае продажа квартиры будет облагаться НДФЛ следующим образом: (4*1000-1000)*13% = 390 тыс. руб. Каждый продавец выплатит налог на доход как ¼ от совокупно начисленной суммы 390: 4 = 97,5 тыс. руб.

Найти квартиру для покупки - проблема?

Поиск «нужной» квартиры для покупки - дело хлопотное. На первый взгляд, предложение рынка жилья пестрит многообразием предложения. Однако, если реально начать созваниваться с лицами, давшими объявление, то очень скоро вы обнаружите: они не спешат назвать номер дома, где квартира расположена. Последнее означает, что вы ведете разговор с посредниками рынка жилья, то есть с риелторами. Часто покупателей интересует именно продажа квартир от собственников. Но всегда ли оправдано это?

С одной стороны, конечно, хорошо, что рынок жилья структурирован, и на нем работают профессионалы. Это может уберечь лиц, совершающих данную сделку, от незаконных схем, чреватых в дальнейшем ее расторжением. Конечно же, за эту безопасность придется платить посреднику - агентству недвижимости. Вот примерные расценки за «уверенность и спокойствие»: аудит законности сделки - от 10 тыс. руб.; регистрация прав собственности на жилье - от 15 тыс. руб., «сделка под ключ» - от 20 тыс. руб. Действительно, есть доля здравого смысла в том, что человек, повседневно не связанный с юридической стороной сделок, обращается к риелторам.

Самостоятельный поиск квартиры

Впрочем, определенную категорию юридически грамотных сограждан все-таки привлекает возможность сэкономить деньги, произведя сделку без услуг риелторов. Продажа квартир от собственников более редка на рынке, ее надо искать. Легче всего обратить внимание на покупку квартир на первичном рынке, то есть от застройщика. При этом, чтобы избегнуть недоразумения, вначале следует разобраться, к какому классу жилья принадлежит строящийся или же построенный дом: VIP-, классик- или эконом-класс. Это можно определить по способу сдачи (под ключ или под самоотделку), площади квартир жилого фонда, по преобладанию в нем многокомнатных квартир. Узнайте, какие застройщики строят жилье в вашем городе. Наведите справки об их репутации и «послужном списке».

Продажа квартир от собственников на вторичном рынке жилья, как мы уже упоминали, более редка. Но энтузиасты ее поиска не унывают: прежде чем найти, сотни раз заходят и обновляют информацию сайта AVITO, причем чаще всего на такой поиск уходит несколько дней, скупают газеты с объявлениями, «под линейку» обзванивают номера владельцев объявлений и находят…

Однако не факт, что «успешно нашедший» покупатель жилья с лихвой не переплатит его собственнику поверх рыночной цены ту сумму, которую с него бы взял риелтор. Не секрет, что собственники квартир часто завышают их цену. Впрочем, для «настоящего покупателя» продажа вторичных квартир - также не турецкая грамота.

Если же решено покупать квартиру в «чужом» городе, то осторожные люди при этих обстоятельствах предпочитают действовать только через посредника, но не самостоятельно. При этом минимизируется вероятность возможных «неожиданностей».

Юридические действия при покупке квартиры

Перенесем акцент с обзора специфики НК, учитывающей резидентность, льготное условие, ставку налогообложения, на сугубо юридические формальности данной сделки.

Начнем с покупки квартиры, ведь это первый шаг выгодополучателя. С его стороны предполагается три блока действий.

Вначале покупатель проверяет документы продавца и ставит подпись на предварительном договоре.

Затем (если сделка происходит на вторичном рынке) подписывает договор отчуждения. В случае когда происходит покупка квартиры в новостройке (первичный рынок) подписи подлежит акт приема-передачи (возможно, вместо него - предварительный договор, регламентирующий инвестиционный вклад, долевое строительство, строительство на паевых основах).

Последний этап - государственная регистрация сделки. Для покупателя принципиально важно скрупулезно произвести все эти стадии. Причем особое внимание заслуживают случаи, когда производится срочная продажа квартир.

Признаки мошенничества

Мошенники же обычно пытаются сделать процесс продажи суетным, пытаясь скрыть существенные детали. Если подобные события начинают иметь место, и продавец пытается вас торопить, не стесняйтесь, резко прерывайте сотрудничество и говорите ему: «До свидания!» - это обезопасит вас от издержек.

Как известно, Внимательно читайте оригинал договора купли-продажи, зарегистрированный нотариусом. Даже если вы предварительно вычитали его черновой договор-образец купли-продажи квартиры. Будьте бдительны - особенно относительно конечного текста, напечатанного нотариусом.

Предварительный договор

На первом этапе покупатель сперва уточняет цену, а затем изучает полноту пакета продажных документов. Покупателю следует проанализировать представленную теххарактеристику (форму №7), регистрацию жильцов в квартире, документ, предоставляющий право собственности на нее (договор купли-продажи, приватизации, дарения).

Если говорить подробней, то пакет документов для оформления покупки должен быть укомплектован следующими документами:

Заявлением о госрегистрации квартиры;

Договором купли-продажи (по нему определяются сроки продажи квартиры);

Документами БТИ - экспликацией и поэтапным планом квартиры;

Копией паспортного документа заявителя;

Квитанцией об уплате.

Начнем со вторичного рынка. Следует обратить особое внимание на возможность в будущем различных проблемных ситуаций. Имеется в виду следующее выяснение обстоятельств:

Находится ли продаваемое имущество под арестом;

Со всех ли наследников предварительно взято волеизъявление - согласие на продажу;

Не нарушены ли права лиц, проживающих в квартире.

На первичном рынке недвижимости застройщиком производится продажа квартиры. Какие документы нужны в этом случае? Обратите внимание на график строительства, когда запланирован срок сдачи квартиры в эксплуатацию. При этом не должно быть существенного различия со степенью готовности объекта к сдаче. Наведите справки о деловой репутации организации-застройщика, есть ли «на ее совести» долгострои. Далее контролируются документы, отображающие:

Госрегистрацию аренды участка застройки (возможно, права собственности на него);

Право застройщика на строительство;

Договор о привлечении денежных средств, инвестиционный контракт;

План предоставления квартир.

Для лучшего взаимопонимания с продавцом желательно получить от него надежные контактные данные (имеется в виду режим онлайн), а также устно оговорить с ним предположительные сроки продажи квартиры, учитывая неспешное, качественное исполнение всех ее этапов.

Договор отчуждения или акт приема-передачи как второй этап покупки квартиры

Только после качественной предварительной проверки можно браться за второй этап покупки: подписание договора купли-продажи. Не важно присутствовал ли нотариус при подписании этого договора, однако обязательно требуется наличие акта приема-передачи либо договора отчуждения, подписанных на первой стадии.

Обратим ваше внимание на техническую деталь: в договоре отчуждения указывается продажная цена квартиры, она - составляющая исчисления базы налогообложения - НДФЛ при продаже квартиры.

Момент фактической передачи квартиры - договорной по своей сути, он может (по соглашению продавца и покупателя) быть выбран альтернативно:

Как момент подписания договора купли-продажи;

Соотнесен с его государственной регистрацией;

Приобретением на квартиру.

Вывод

Анализ рынка жилья России выявляет некоторые позитивные тенденции. Это отмечают и признанные его аналитики, в частности профессор университета им. Плеханова Геннадий Моисеевич Стерник. Во-первых, дает ощутимые результаты государственная политика регулирования цен.

В долговременной перспективе происходит постепенная стабилизация цен с ориентировкой на их докризисный уровень, действительно экономически-обоснованный. В кратковременной наблюдается тенденция к стагнации (имеется ввиду колебание цен вокруг средневзвешенной на +/- 2,5%). На оценке квартир сказывается стабильный курс рубля: уже привычно, что цены на них стали «рублевыми». В значительной мере активизирует рынок жилья ипотека. Например, за 2012 год населению выдано ипотечных кредитов на сумму более 1,0 трлн. руб.

Однако, если отвлечься от этой безусловно позитивной динамики в сторону безопасности самого рынка недвижимости, то следует отметить риски, возникающие при покупке квартир без посредников. Зачастую непрофессионалы не знают определенных нюансов купли-продажи квартиры. На лексиконе специалистов такие сделки называют «незащищенными». Ввиду исключительной важности соблюдения юридического аспекта купли-продажи настоятельно рекомендуем обращаться к специалистам по недвижимости. Будь то продажа квартиры, менее 3 лет пребывающей в собственности, либо другая покупка-продажа жилья, все равно оплата труда специалистов окажется на несколько порядков дешевле, нежели риск прямого убытка.

Сделки с недвижимостью, хоть и происходят нечасто в жизни рядового гражданина, но всегда важно знать ответ на логичный вопрос: нужно ли платить налог с продажи квартиры? А также при реализации других жилых объектов и земельных участков.

Многие люди верят слухам и своим догадкам, из-за чего сумма налога в государственную казну при продаже имущества в случае неграмотного оформления сделки может существенно увеличится.

Когда жилье продается, то от покупателя к продавцу переходят деньги. По закону, это приравнивается к доходам, с которых нужно исчислить 13% (для нерезидентов 30%, вычеты и льготы перечисленные ниже для них не действуют). Однако, налог с продажи недвижимости будет зависеть от многих факторов.

Такие объекты собственности имеют определенное «прошлое» и, как будет видно ниже, их реализация более прозрачна для налоговых органов. Есть несколько ключевых моментов, по которым можно с уверенностью понять: берется ли налог с продажи квартиры в том или ином случае.

Срок владения собственностью

В 2016 году в Налоговый Кодекс по вопросу реализации жилой недвижимости были . Всех продавцов закон теперь делит на 2 группы в зависимости от даты вступления в собственность:

те, у кого право собственности образовалось до 01.01.2016;
те, кто стал владельцем недвижимости после 01.01.2016.

Налогообложение физических лиц для первой группы граждан не изменилось: если человек реализовал квартиру, которая числится в собственности свыше 3 лет, то в отношении налогов он может спать спокойно: ничего платить не придется. Причем сумма сделки не принципиальна.

А вот для второй группы этот срок будет теперь составлять 5 лет. Именно столько необходимо будет ожидать новому владельцу недвижимости, чтобы получить возможность продать свое жилье без каких-либо налоговых выплат.

Однако, прежняя норма в 3 года сохраняется и для приобретших недвижимое имущество после 1 января 2016 года при условии, что квартира перешла к собственнику одним из следующих путей:

оформление приватизации;
через наследование и дарение от (супруги, дети, внуки, родные и сводные братья и сестры);
в результате передачи недвижимости по договору пожизненной ренты с иждивением.

При иных вариантах (дарение зятю от тещи, получение квартиры при разводе и др.) освобождение от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет лишь при владении ею более 5 лет.

Пример 1 . Бунша И.В. купил двухкомнатную квартиру 01.03.2014 на вторичном рынке и продал ее 28.03.2017. Период нахождения в собственности свыше 3 лет, право собственности возникло до 01.01.16. Следовательно, налог с продажи квартиры не начисляется. И отчитываться в налоговой инспекции о данной сделке тоже не нужно.

Пример 2 . Милославский Ж.И. получил квартиру по дарственной в апреле 2016 года от двоюродного брата и через год реализовал ее. При таком варианте на «поблажки» от государства рассчитывать не стоит: во-первых, срок владения недвижимостью начался после 01.01.2016, а во-вторых, сделка прошла между неблизкими родственниками.

А вот взимается ли налог с продажи такой квартиры, зависит еще от стоимости имущества и возможности применения вычетов. Полное освобождение от налога 13 процентов при такой сделке возможно при реализации квартиры в апреле-мае (это зависит от конкретной даты) 2021 года, то есть через 5 лет.

Законные способы уменьшения НДФЛ

Уменьшить сумму, с которой идет расчет налога с продажи квартиры легально можно при использовании одной из льгот:

имущественный вычет 1 млн руб.;
подтвержденные документами расходы на приобретение этой жилой недвижимости.

Первым вариантом пользуются чаще, когда квартира перешла по наследству или по дарственной, то есть затрат на ее приобретение не было или они были минимальны. А также если стоимость имущества менее 1 млн руб., так как при таких сделках налоговый вычет при продаже квартиры полностью перекроет полученную прибыль.

При реализации двух и более жилых объектов одним собственником в течение 1 календарного года предельная величина вычета в 1 млн. рублей действует в сумме по всему жилью, а не по каждому объекту в-отдельности.

Второй вариант больше подойдет, когда сохранились документы на приобретение квартиры у прежнего владельца. На эту сумму можно уменьшить налогооблагаемую базу. Когда человек реализует квартиру по цене меньше той за которую он ее покупал, то прибыли при продаже квартиры не возникает. А значит и налога на доходы не будет. Если же объект был продан по цене выше той, за которую приобретался, то с разницы нужно будет заплатить 13%.

Когда продается нескольких объектов недвижимости, человек должен по всем предоставить документальные расходы, если он выбирает такой вариант льготы. Либо же он может уменьшить вплоть до нуля налог с продажи жилья за счет льготы по вычету, но применимо ко всем объектам.

Воспользоваться в отношении одной квартиры подтвержденными расходами, а в отношении другой вычетом 1 млн.р. за один календарный год не допускается.

Стоит еще отметить, что отдельные категории граждан (инвалиды, чернобыльцы, ветераны ВОВ и др.) в некоторых регионах имеют право дополнительно уменьшить налоговую базу по НДФЛ на 10000 руб.

Пример 3 . Тимофеев А.С. приобрел в июне 2015 года однокомнатную квартиру за 1,4 млн руб., а в сентябре 2016 года реализовал ее за 1,5 млн руб. Документы на покупку имущества сохранились. Квартира находилась меньше 3 лет в собственности, и НДФЛ при ее продаже начислится.

В этом случае выгоднее использовать льготу в виде подтвержденных расходов на приобретение квартиры. Базу для 13% налога можно рассчитать как разницу между ценой реализации и ценой покупки 1,5 млн. — 1,4 млн. = 100 000 руб. И с этой суммы берется 13%: 100 тыс. * 0,13 = 13 000 руб. При использовании льготы в виде стандартного вычета сумма НДФЛ будет больше (1,5 млн. — 1 млн.) * 0,13 = 65 000 тыс. руб.

Пример 4 . Салмина Е.Т. в мае 2014 как единственная дочь получила в порядке наследования от отца квартиру и комнату в общежитии. В октябре 2016 года она продала оба объекта: квартиру за 1,2 млн руб., а комнату за 850 тыс. руб.

Чтобы уменьшить НДФЛ Салмина Е.Т. может использовать только налоговый вычет при продаже квартиры и комнаты, то есть суммарно по двум объектам. Расчет налоговой базы производится как сумма выручки по всем объектам за минусом вычета: (1 200 000 + 850 000) — 1 000 000 = 1 050 000 руб., а сам НДФЛ составит 1,05 млн. * 0,13 = 136 500 руб.

Цена продаваемой квартиры и кадастр

Продавцу следует знать, что цена квартиры, прописанная в договоре продажи (именно на него ориентируются налоговики), должна достигать как минимум 70% ее кадастровой стоимости. Эта норма закреплена Налоговым Кодексом. Со временем планируется постепенно повышать этот процент.

Цель нововведения: пресечь уход от налогообложения за счет указания заниженной суммы сделки: ведь раньше стороны могли прописать в договоре любую цифру. Таким способом некоторые «предприимчивые» риелторы легко решали вопрос, как не платить налог с продажи квартиры.

Сейчас же, если налоговая инспекция выявит факт занижения цены, то расчет НДФЛ и возможные вычеты будут вестись именно от 70% кадастровой стоимости квартиры. Узнать ее можно в кадастровой палате по месту нахождения объекта или в интернете на сайте Росреестра.

Пример 5 . Астафьев А.Н. получил в январе 2017 года по дарственной квартиру от матери и через месяц продал ее, указав в договоре сумму 980 тыс. руб., а на самом деле получил от покупателя дополнительно «на руки» 430 тыс. руб. под расписку с пометкой «неотделимые улучшения». Казалось бы, квартира продана, имущественный вычет в 1 млн. руб. перекроет всю прибыль, и вопрос нужно ли платить налог, решен, раз НДФЛ равен 0.

Но при проверке налоговики выяснят, что кадастровая стоимость имущества составляет 1,85 млн. руб., следовательно, минимальная цена продажи такой квартиры 1,85 * 0,7 = 1 295 000 руб. В итоге, Астафьеву А.Н., все-таки, придется заплатить государству налог на доход в размере 38 350 руб. = (1 295 000 — 1 000 000) * 0,13.

Продажа долей

Условия, влияющие на размер налога с продажи квартир, применимы и к реализации долей в них. Но есть нюансы использования вычета. Когда квартира продается вся как один объект по одному договору, а хозяев у нее несколько, то вычет 1 млн (если его применяют) распределяется пропорционально их долям.

Например, если владельцев 4, то каждый может рассчитывать лишь на льготу в 250 тыс. руб. Чаще всего бывает именно так.

Пример 6 . Два брата имеют по 1/2 доли в квартире, полученной по дарственной от дедушки. Через 9 месяцев после владения собственностью они продают ее за 2,4 млн руб. Расходов на приобретение имущества нет, и уменьшить налоговую базу возможно только имущественным вычетом. Его размер составит 500 000 руб. для каждого брата. Сумма НДФЛ к уплате для каждого дольщика рассчитывается так: (2 400 000 / 2 — 500 000) * 0,13 = 91 000 руб.

Однако, собственники могут продать свои доли одному или нескольким покупателям по разным договорам, и тогда каждый из них будет иметь право на вычет 1 млн руб. по своей доле. Многие думают, что таким способом легко решается вопрос: как продать квартиру без налога. Но не каждый покупатель согласится идти на такую сделку, да и у налоговой могут возникнуть вопросы.

Тем не менее, продажа долей как отдельных объектов вполне возможна, в частности, когда у квартиры несколько владельцев, не связанных родственными связями и нетрудно обозначить физические границы доли.

Изменение размера доли

Возможен вариант, когда недвижимость продается целиком, а у одного или нескольких собственников первоначальная доля в квартире была одной, но потом увеличилась. Платится ли налог с продажи квартиры при такой сделке, зависит от момента начала владения изначальной частью имущества. И если при последующей продаже получится, что той изначальной долей хозяин владел свыше 3 лет, а «добавочной» частью – меньше 3 лет, то от уплаты НДФЛ он освобождается.

Пример 7 . От отца трем его дочерям в середине 2011 года по наследству досталась четырехкомнатная квартира в равных долях. В 2015 году одна дочь продает свою часть сестрам, а через полгода оставшиеся две хозяйки продают квартиру целиком. Обе дочери будут полностью освобождены от налога 13%, так как период владения первоначальными долями превышает 3 года.

Бывают ситуации, когда у одного из собственников доля во владении более 3 (в будущем 5) лет, а другие получили свои доли недавно. Если цена недвижимости высока и расходов на ее приобретение нет, то можно уменьшить налог при продаже квартиры, указав в договоре распределение дохода: бОльшая его часть пойдет «старому» владельцу, а меньшие части – «новым» хозяевам.

Пример 8 . Отец, его брат и сын продают квартиру за 2,8 млн руб. в декабре 2016 года. Отец владеет 8/10 долей с марта 2011 года, то есть свыше 3 лет. Брат и сын стали собственниками 1/10 частей в апреле 2016 года. Прибыль при реализации имущества владельцы распределили следующим образом: отцу – 2,6 млн руб., а сыну и брату по 100 тыс. руб.

Отец освобождается от НДФЛ полностью, а для других продавцов имущественный вычет пропорционально их долям составит 1 млн. руб. * 1/10 = 100 тыс. руб. каждому. Эта величина полностью перекроет полученную прибыль, и подоходный налог будет равняться нулю.

Продажа частных домов и земельных участков

От продажи домов собственники платят столько же процентов в государственную казну, сколько и по квартирам – налог составляет 13%. Все положения по периодам владения и льготам применимы и к этому имуществу.

Но владельцы такой собственности нередко задаются вопросом: возможно ли снизить подоходный налог на продажу дома с земельным участком под ним? Ведь, фактически, это разные объекты недвижимости. Однако, без земли продать дом не получится, поэтому владелец продает все вместе, хотя и при продаже в договоре обычно прописывают отдельно стоимость каждого объекта.

Налог с продажи дома будет исчисляться с суммы, вырученной от реализации дома и земельного участка за минусом вычета. То есть имущественный вычет в 1 млн. руб. (если продавец выбирает этот вариант льготы) действует на оба объекта собственности вместе, а не на каждый по отдельности.

Налог с продажи дома будет меньше в том случае, если земля находилась у хозяина в собственности более 3 лет (в будущем 5). Такая ситуация чаще бывает, когда сначала покупают земельный участок, а уже потом на нем строят жилой дом или дачу, после чего продают. Исчисление срока владения жилым строением будет с момента оформления правоустанавливающих документов, то есть когда жилье построено, а не когда начато строительство.

Возможна ситуация, когда продается земельный участок и недостроенное здание или хозяйственные постройки. Эти объекты уже не относятся к жилой недвижимости, а значит, вычет 1 млн руб. в отношении них не применяется. При такой продаже по закону собственник может воспользоваться вычетом 250 тыс. руб. в отношении всего иного имущества.

Пример 9 . Якин К.С. приобрел в феврале 2015 года земельный участок стоимостью 810 тыс. руб. и собирался построить дом. Однако, решил продать недостроенный объект в июле 2016 года. От продажи он получил доход: за землю 920 тыс. руб. и за строение 335 тыс. руб.

В отношении земельного участка можно смело применять льготу в 1 млн руб., и она полностью перекроет полученный доход, а вот по недостроенному дому вычет будет только 250 тыс. руб. Следовательно, оплата 13% налога составит (335 000 — 250 000) * 0,13 = 11 050 тыс. руб.

Продажа квартир в новостройках

На первичном рынке действуют те же условия и льготы, что и для вторичного жилья. Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры, зависит от времени владения, покупной и продажной цены.

Единственное отличие в том, что квартира может быть продана по договору переуступки прав требования (цессии) до оформления ее в собственность. В этом случае ее кадастровая стоимость неизвестна и налоговики будут отталкиваться от цены, прописанной в договоре.

Поэтому, если дольщик продает жилье по цене не выше той, что покупал ее у застройщика, то вопрос как продать квартиру в новостройке без налога для продавца успешно решается. Другое дело, что выбирать объекты для таких сделок следует более тщательно.

Когда платить НДФЛ

Срок уплаты налога (если он будет исчислен) после продажи квартиры и другого имущества – до 15 июля следующего года, после совершения сделки. Оплатить налог нужно через банк по реквизитам, которые можно получить как из декларации, так и посмотрев в их на сайте управления налоговой службы по своему региону.

При этом срок обязательной сдачи декларации 3-НДФЛ наступает раньше: ее нужно сдать до 30 апреля в том, году, который следует за годом получения прибыли от продажи имущества.

Возврат налога при продаже квартиры возможен, если человек в одном и том же календарном году еще и покупает жилье. В этой ситуации также можно снизить сумму уплачиваемого НДФЛ, если применить .

Чтобы понимать, надо ли платить НДФЛ при наличии нескольких сделок купли-продажи, в сложных ситуациях с долями и при ипотечных кредитах лучше проконсультироваться у специалиста.

Если у вас остались какие-либо вопросы, напишите их в комментариях под этим видео, а лучше задавайте в нашей рубрике .

Если вам нужна личная консультация или помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ, то смело на нашем сайте «Налог-просто!». Мы работаем быстро и с удовольствием!

Удачного вам декларирования!

Продать квартиру не платя налог можно в лишь в определенных случаях, предусмотренных законодательством. Рассмотрим все варианты уменьшения или полного освобождения от налога.

Владение квартирой меньше минимального срока

До 2016 года от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости освобождались все сделки, если продавец владел квартирой не дольше 3-х лет. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет. При этом изменения не имеют обратной силы. Например, если жилье было приобретено до 1 января 2016 года, то НДФЛ не будет взиматься только после 3-летнего, а не 5-летнего срока.

Минимальный срок владения 3 года устанавливается также для объектов недвижимости, которые были получены в дар или наследство от близкого родственника, переданы по договору пожизненного содержания с иждивением, а также приватизированы после 1 января 2016 года. В остальных случаях для квартир, приобретенных после этой даты, минимальный срок владения всегда будет составлять 5 лет.

Если квартира получена в наследство, срок владения начинает отсчитываться со дня смерти наследодателя.

Если квартира была куплена, срок владения начинает отсчитываться со дня регистрации права собственности.

При этом следует учитывать, что при продаже доле в праве собственности НДФЛ будет взиматься вне зависимости от срока владения.

Кадастровая стоимость

Если стоимость квартиры составляет не менее 70% от кадастровой стоимости, то налог исчисляется в зависимости от стоимости, указанной в договоре. Это нововведение было сделано для того, чтобы воспрепятствовать фиктивному занижению суммы сделки.

Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей и продаете ее тоже за 1 млн. рублей. Но если кадастровая стоимость недвижимости составляет 3 млн. рублей, доходом будет считаться 70% от 3 млн. рублей.

Зачастую при продаже стоимость жилья искусственно занижается в официальном договоре, чтобы сокрыть ее от налоговых органов. Поэтому с 2016 года при расчете налогооблагаемого дохода принимается во внимание не только указанная в договоре сумма, но и кадастровая стоимость квартиры.

Изменения также не имеют обратной силы. Если объект недвижимости был приобретен до 1 января 2016 года, налог с продажи будет определяться только в зависимости от указанной в договоре суммы. Например, если до 1 января 2016 года вы приобрели квартиру с кадастровой стоимостью 5 млн. рублей, а после этой даты продаете ее и указываете в договоре стоимость 1 млн. рублей, то налог будет рассчитываться именно из второй цифры.

НК РФ разрешает уменьшить доходы от продажи недвижимости за счет расходов при ее покупке. НДФЛ в размере 13% нужно будет заплатить только с разницы между ценой приобретения жилья и ценой продажи. Правило распространяется только на купленные квартиры, а не полученные в дар или наследство. Также необходимо предоставить все документы, подтверждающие понесенные при оформлении сделки расходы. Если они были утеряны, их можно восстановить.

Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей, а продали ее за 1,5 млн. рублей. В таком случае 13% налога нужно заплатить только из суммы 500 тысяч рублей. Если же квартира была продана за меньшую сумму, чем куплена, то НДФЛ не взимается вовсе.

Могут быть приняты во внимание и расходы на ремонт. Например, вы приобрели квартиру за 1 млн. рублей и сделали в ней ремонт еще на 300 тыс. рублей, а затем продали ее за 3 млн. рублей. В таком случае налогом будет облагаться сумма в 1,7 млн. рублей. Но расходы на ремонт также должны быть подтверждены документально чеками, актами приема работ и т.д. Налоговые органы тщательно проверяют все документы, поэтому очень желательно их сохранять.

Налоговый вычет

Закон позволяет воспользоваться правом на стандартный налоговый вычет в размере до 1 млн. рублей. Например, вы получили квартиру в дар и сразу же продаете ее за 2 млн. рублей. В таком случае вы можете получить налоговый вычет на 1 млн. рублей, и налог в размере 13% будет вычисляться из 2 млн. рублей.

При этом существует ряд нюансов:

1 млн. рублей - максимальный вычет для всех объектов недвижимости (не только квартир, но и домов, дач и т.д.), проданных за один календарный год. Например, если вы продаете две квартиры стоимостью 3 млн. рублей каждая, то получите вычет в размере 1 млн. рублей максимум.
Если вы пользуетесь уменьшением налога на продажу квартиры за счет расходов при ее покупке, стандартный вычет для этого объекта недвижимости применяться не может.
Если квартира была приобретена после 1 января 2016 года и затем продана за сумму, меньшую чем 70% от кадастровой стоимости, подоходный налог определяется, исходя из суммы в 70% от кадастровой стоимости.
При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, сумма стандартного вычета распределяется в равных частях для всех собственников. Но это правило действует, если объект недвижимости был продан по одному договору. Если же каждая доля продана по отдельному договору, то каждый из собственников может использовать вычет в размере до 1 млн. рублей.

Налогом с разницы между ценой покупки и продажи выгоднее пользоваться в том случае, если на приобретение квартиры было потрачено больше 1 млн. рублей. В остальных случаях удобнее стандартный налоговый вычет.