Купля продажа через нотариуса на что обратить внимание. Обязательно ли надо заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры

2 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о внесении изменений) которым внесены очередные изменения в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Подробнее об изменениях в законодательстве расскажет заместитель начальника отдела регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан – Людмила Кулагина Новая интерпретация статей не оставляет сомнений, что теперь все сделки, направленные на отчуждение долей, а также имущества несовершеннолетних граждан подлежат нотариальному удостоверению. Однако у заявителей все же возникают вопросы, связанные с применением вступивших в силу норм законодательства. Попробуем разобраться. Договор дарения доли в праве общей долевой собственности заключен в мае 2016 года, однако документы на государственную регистрацию прав на основании данного договора представлены после 02.06.2016.

Подлежит ли указанный договор нотариальному удостоверению. Закон о внесении изменений вступил в силу 02.06.2016 и соответственно требования данного закона об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок применяются к отношениям, возникшим только с даты вступления в силу Закона о внесении изменений.

К договорам, заключенным до вступления в силу указанного выше закона применяются требования законодательства, действовавшие до указанной даты. Сделки, для которых обязательная нотариальная форма ранее не требовалась и заключенные до 02.06.2016 в простой письменной форме, являются юридически действительными, вне зависимости от даты обращения за государственной регистрацией прав. Объект недвижимости принадлежит супругам на праве общей совместной собственности.

Подлежит ли нотариальному удостоверению договор по продаже данного объекта. Действующее законодательство разграничивает общую собственность на общую долевую и общую совместную. Вступившие в силу изменения законодательства четко определяют, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Исходя из изложенного, обязательного нотариального удостоверения для сделок по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в общей совместной собственности законодательством не предусмотрено.

Одним из наболевших вопросов является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности отчуждателя. Указанный вопрос возникал также и при прежней редакции статьи 24 Закона о регистрации, в соответствии с которой, обязательному нотариальному удостоверению подлежали сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Трактовка статьи 24 Закона о регистрации до 02.06.2016 вызывала сомнения по применению указанных положений в силу того, что с одной стороны предметом договора являлась доля в праве, однако с другой стороны объект в общей долевой собственности не находился.

На сегодняшний день позиция Управления по вышеуказанному вопросу следующая. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона. Законодательством определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Соответственно, до совершения сделки по отчуждению нельзя говорить о наличии общей долевой собственности, если объект недвижимости принадлежит одному лицу. Право общей долевой собственности при отчуждении доли от целого возникнет по закону лишь после проведения государственной регистрации перехода прав по представленным на отчуждение доли документам.

Учитывая изложенное, положения об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности, не применяются. Производным вопросом из описанной выше ситуации можно также назвать вопрос о необходимости нотариального удостоверения договоров по отчуждению целого объекта недвижимого имущества из единоличной собственности в долевую. В указанной ситуации так же нотариального удостоверения таких договоров не требуется, поскольку право общей долевой собственности возникнет лишь после проведения государственной регистрации права общей долевой собственности приобретателей по сделке.

Еще одно нововведение, установленное законом о внесении изменений, касается имущественных прав несовершеннолетних граждан. В соответствии с новыми положениями, установленными Законом о внесении изменений нотариальному удостоверению теперь подлежат все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. К указанным сделкам относятся договора мены, дарения, купли-продажи и т.д.

Последнее обновление: 15.12.2018

Вопрос:

Я покупаю квартиру. Нужно ли заверять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса? Какой в этом смысл, и можно ли обойтись без нотариуса в сделке купли-продажи?

Ответ:

Если ответить коротко, то – да. В смысле, можно обойтись и без нотариуса в сделке купли-продажи квартиры. Но есть важные нюансы!

Все зависит от того, Покупатель вы, или Продавец квартиры. А также – на первичном рынке проходит сделка или – на вторичном. Поясним подробнее.

Законодательно этот фонд описан в Откроется в новой вкладке.">статье 18.1 «Основ законодательства РФ о нотариате ».

Нотариусов уважают и в банках. При покупке квартиры в ипотеку, банки-кредиторы, как правило, требуют от Покупателя-заемщика заверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке. Этим они снижают свои риски.

Конечно, нотариус не закрывает для Покупателя абсолютно все , но существенно снижает многие из них. Другими словами, у нотариально заверенного гораздо ниже вероятность судебного оспаривания , а вероятность признания его ничтожным – практически, исключена.

Стоимость нотариального заверения Договора купли-продажи квартиры

Очевидно, что за удобство и безопасность надо платить. И это в интересах, прежде всего, Покупателя квартиры. Хотя на практике часто случается, что нотариальную пошлину стороны договора делят между собой поровну.

Стоимость нотариального заверения Договора купли-продажи квартиры (см. ниже по ссылке ), вопреки распространенному мнению, совсем невелика относительно стоимости самой сделки, и в несколько раз меньше, чем . Это тем более актуально, учитывая что с января 2015 года расценки нотариусов на оформление сделок с недвижимостью значительно снизились.

– довольно серьёзное и ответственное дело. В нём есть масса тонкостей, в частности – нужно ли заверять такой договор у нотариуса. А также выгода, которую может принести нотариальное заверение.

Нотариальное заверение – это специальная процедура, которая повышает надёжность сделки. При заверении договора нотариус:

1. Проверяет, правильно ли он составлен (или ).
2. Разъясняет его значение и последствия сторонам.
3. Удостоверяет, что договор подписывают именно те лица, которые в нём указаны.
4. И что они понимают сущность сделки.
5. Если договор касается имущества, на которое регистрируется, нотариус проверяет, кому оно в действительности принадлежит.

Заверение договора купли-продажи ЗУ

У всех сделок есть свои особенности. Рассмотрим нюансы, связанные с нотариальным заверением именно земельных участков.

В большинстве случаев заверять договор купли-продажи участка не требуется. Обязательно это только для некоторых сделок, а именно:

1. Если один из собственников – или недееспособный.
2. Если продаётся .

Если же земля приобретена в браке, потребуется мужа или жены. Сам договор в таких ситуациях не заверяется.

Особенности и выгода

Часто стороны предпочитают всё же обратиться к нотариусу даже в тех случаях, когда это не обязательно. Это в интересах и прежнего, и нового собственника. Покупатель может быть уверен, что:

1. Он приобретает участок у того, кто имеет право его продавать.
2. Договор составлен верно, и его право на землю зарегистрируют.

В противном случае он рискует стать жертвой мошенников и остаться без земельного участка. Сделка может быть признана недействительной или не зарегистрирована в Росреестре. Вернуть деньги тоже может быть непросто, особенно если продавец скрывается. Может понадобиться помощь правоохранительных органов и .

Удостоверение договора выгодно и продавцу. Ведь если продажа будет отменена, он потеряет как минимум время на поиск покупателя и оформление сделки. Может случиться и так, что будет упущено лучшее время для продажи, ведь у земельного рынка есть сезонные колебания.

Как осуществляется заверение

Договор заверяется в присутствии сторон. Стоимость зависит от цены участка:

1. Если стоимость участка меньше 1 млн рублей, придётся заплатить 3 000 рублей и ещё 4% от суммы.
2. В пределах 1-10 млн рублей – 7 000 рублей и 0,2% стоимости, превышающей 1 млн.
3. Если участок дороже 10 млн рублей – 25 000 рублей плюс 0,1% от суммы сверх 10 мн, но в то же время не больше, чем 100 000 рублей.

Также есть льготы, если сделка совершается между близкими родственниками:

1. В первом и втором случае нужно будет оплатить 3 000 рублей и ещё 2% от суммы от стоимости свыше 1 млн.
2. В третьем – 23 000 рублей и 0,1% от суммы свыше 10 млн, но не более 50 000 рублей.