Как продать жилье купленное за материнский капитал. Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Стоимость недвижимости на сегодняшний день достаточно велика. Именно по этой причине государство практикует различные схемы субсидирования, за счет которых покупка квартиры существенно облегчается. На данный момент одной из таких субсидий является материнский капитал.

Общие положения

Государство разными способами осуществляет поддержку семей, в которых двое или же большее количество .

Одна из таких схем поддержки – . Величина его на 2019 года составляет более 400 тыс. рублей.

Данная сумма может является целевой и может быть использована различными способами. При этом важно помнить, что одним из наиболее выгодных вариантов использования материнского капитала является недвижимости.

Также следует помнить, что продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала может быть осуществлена только лишь при наличии соответствующего разрешения от специальных органов опек и попечительства.

К основным вопросам, рассмотреть которые обязательно нужно будет заблаговременно, следует отнести:

1. Что это такое?
2. Кто может попасть под категорию.
3. Куда следует обратиться.

Что это такое

Материнский капитал – субсидия целевого характера, которая распространяется на определенную категорию граждан.

Именно поэтому продажа жилья, которое было приобретено полностью или же частично путем использования соответствующего сертификата имеет большое количество самых разных особенностей, нюансов.

Со всеми ними лучше всего разобраться заранее. Важно помнить о необходимости соблюдения прав несовершеннолетних.

Непосредственно за выдачу данного сертификата отвечает сегодня Пенсионный фонд РФ . Для получения материнского капитала потребуется обратиться в региональное отделение ПФР.

Размер материнского капитала в течение всего период своего существования индексировался.

Изначально его величина составляла всего 250 тыс. рублей (на 2007 год). При этом на 2019-2017 года установлена данная величина на уровне 453 тыс. рублей.

Нередко данные средства использовались как первоначальный взнос при осуществлении процедуры покупки квартиры в ипотеку.

Важно заранее при этом следует помнить, что после покупки требуется оформить документы на ребенка – он должен стать доли в квартире.

При невыполнении данного требования соответствующие органы могут выпустить предписание по поводу возврата денежных средств.

В то же время возможно осуществить продажу квартиры, которая куплена при использовании материнского капитала. Но следует помнить, что реализовать данную процедуру возможно только лишь при выполнении целого ряда различных условий.

Именно поэтому покупателю, который будет осуществлять покупку квартиры в таком случае, стоит быть максимально осторожным. Так как нередко случаются факты касательно отмены сделки в судебном порядке.

Кто может попасть под категорию

Непосредственно материнский капитал выдается только лишь при выполнении определенных условий.

На данный момент в перечень таковых условий входит следующее:

Также следует помнить, что право на продажу квартиры имеется только лишь у ограниченного перечня лиц.

На данный момент в такой перечень входят:

• непосредственно собственники жилья;
• представители интересов собственника – родители, усыновители, специализированные органы;
• доверенное лицо.

В соответствии с действующим на сегодняшний день законодательством различного рода манипуляции с недвижимостью, в том числе продажу, имеют право осуществлять только лишь собственники.

Именно поэтому одним из наиболее важных документов при продаже жилья является правоустанавливающие. Но иногда случается, что по какой-то причине самостоятельно осуществить продажу собственник возможности не имеет.

В таком случае все необходимые для реализации процедуры полномочия передаются доверенному лицу. Но для осуществления процедур необходимо будет в обязательном порядке оформить специальный документ – .

Он должен быть удостоверен нотариально, в противном случае действия не имеет. Так же к нему прилагают документ, удостоверяющий личность самого доверенного лица. В таком случае возникает право на осуществление продажи.

Иногда же случается, что процесс продажи реализуется иными органами. Например, это могут быть судебные или же какие-либо другие.

Нередко жилье изымается с целью осуществления погашения задолженности. Для этого оно продается на специальном аукционе.

В таком случае различные манипуляции, связанные с реализацией, обычно осуществляют именно судебные приставы-исполнители. Важно заранее ознакомиться со всеми нюансами, связанными с данной процедурой.

Куда следует обратиться

Сам алгоритм продажи квартиры, приобретенной с помощью материнского капитала, может быть осуществлен только лишь при выполнении важного условия – наличия согласия органов опеки и попечительства.

В соответствии с действующими законодательными нормами часть квартиры, которая была приобретена за счет материнского капитала, должна быть оформлена обязательно на ребенка.

Так как частично собственником жилья является именно несовершеннолетний, то при отсутствии согласия на сделку органов опеки и попечительства продажа квартиры будет попросту невозможна.

Потому первое, куда следует обратиться при реализации жилья – данное учреждение. Помимо этого понадобится посетить с целью сбора необходимых в таком случае документов обширный перечень других учреждений.

В данный список входит следующее:

1. Нотариальная контора.
2. Эксплуатационная компания.
3. Паспортный стол.
4. Росреетр, ЕГРП.

Бюро технических экспертиз понадобится посетить с целью получения , а также обширного перечня других документов.

Если в квартире осуществлялась – обязательно потребуется составить специальный план-проект.

Нередко данный документ также необходим для свершения сделки. Нотариус понадобится для проведения процедуры заверения договора купли-продажи.

Многие покупатели требуют в качестве обязательного документа именно наличие специальной , которая подтверждает отсутствие задолженности за коммунальные услуги. Оформить такую справку возможно в эксплуатационной компании.

Также важным моментом является оформление . При отсутствии таковой будет достаточно проблематично осуществить процесс оформления квартиры.

Продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала

Продажа квартиры, приобретенной с участием в данной процедуре средств материнского капитала, может быть осуществлена при выполнении определенного ряда специальных условий.

Существует целый ряд различных важных моментов, с которыми следует обязательно ознакомиться предварительно.

К таковы в первую очередь относят следующее:

• необходимые условия;
• последовательность действий;
• порядок оформления;
• требуемые документы;
• риски продавца;
• важные нюансы;
• чем регулируется.

Необходимые условия

Для реализации процедуры продажи квартиры потребуется выполнение целого ряда самых разных важных требований.

В перечень таковых обязательных, при невыполнении которых сделка попросту не может быть осуществлена, входит следующее:

Наиболее важным моментом является именно процесс получения разрешения от соответствующего органа. Важно помнить, что приоритетной задачей государства является защита интересов несовершеннолетних граждан.

Если по какой-то причине они будут ущемлены, суд сделает все возможное для восстановления справедливости. Вплоть до отмены сделки и возврата жилья собственнику.

Именно поэтому в случае, если имеет место необходимость приобретения жилья такого типа, внимательно изучить документы.

Если соответствующий опыт касательно оформления сделки такого типа по какой-то причине отсутствует, то следует в обязательном порядке обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Это позволит избежать большого количества самых разных сложностей. В первую очередь – судебного разбирательства. Судебная практика по этому поводу достаточно обширная, стоит заранее с ней ознакомиться.

Последовательность действия

Сам процесс оформления договора купли-продажи недвижимости осуществляется стандартным способом.

Процедура данная включает в себя следующие основные этапы:

Если по какой-то причине желание самостоятельно осуществлять процесс купли-продажи отсутствует, можно просто передать соответствующую доверенность квалифицированным специалистам.

За определенную плату частные риелторы или же целые риелторские агентства осуществят все необходимые действия.

Порядок оформления

Важным этапом сделки является оформление прав собственности на конкретную недвижимость.

Сделать это возможно будет только лишь через специальное учреждение – Росреестр. Для этого потребуется подать соответствующее заявление в установленной форме.

Также все необходимые действия можно осуществить через МФЦ – специальный многофункциональный центр. С его помощью процесс оформления возможно будет ускорить до максимума.

Но важно помнить, что далеко не все МФЦ и не во всех регионах представляют услугу рассматриваемого типа.

Именно поэтому прежде, чем обратиться в соответствующее учреждение, важно выяснить, имеет ли место возможность оформления прав собственности таким образом.

Для реализации процедуры государственной регистрации понадобится уплатить . Величина её составит 2 тыс. рублей.

Важно помнить, что размер пошлины будет учитываться с коэффициентом 0.7 – если для реализации всех действий будет использоваться Портал государственных, муниципальных услуг.

Данный момент устанавливается Налогового кодекса РФ. Длительность процедуры государственной регистрации составляет не более 10 дней.

Если же регистрация осуществляется на основании нотариально заверенных документов – то потребуется всего лишь 3 дня.

Важно также помнить, что продажа квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, обязательно осуществляется при уплате налогового сбора. В случае физических лиц величина ставки составит 13%.

В определенных ситуациях возможно получение . Также потребуется в обязательном порядке оформить соответствующим образом налоговую . Если продажу осуществляет не являющийся резидентом РФ, то размер ставки составит 30%.

Аналогичным образом обстоит дело с юридическими лицами. Необходимо будет в обязательном порядке осуществить процесс оплату налогового сбора.

В случае, если в определенный период времени оплата осуществлена не будет, то может быть наложен штрафа, а также пеня.

Требуемые документы

Для осуществления процедуры продажи квартиры потребуется собрать достаточно обширный перечень самых разных документов.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? – об этом задумываются многие собственники, у которых есть несовершеннолетние дети. В статье вы сможете ознакомиться с основными правилами и особенностями подобных сделок.

Действительно, это возможно. Но, чтобы это осуществить, придется приложить много усилий. Семье нужно будет собрать большой список документов. Также нужно будет доказать органам опеки, что права ребенка не нарушаются. Все это потребует довольно много времени и сил. Но, в любом случае, сделка возможна. Чтобы не совершить ошибок, необходимо знать несколько правил и тонкостей. Для начала необходимо понять, что же такое материнский капитал.

Что такое материнский капитал?

Материнский капитал – специальная программа, которая занимается поддержкой семей и предусматривает под собой специальные выплаты. Они выплачиваются, если в семье рождается второй, третий и так далее ребенок. В 2016 году он составит 473 412 рублей, постепенно его увеличивают. Воспользоваться материнским капиталом, то есть помощью государства, можно только один раз.

Материнский капитал может быть потрачен только в нескольких областях. Например, эти денежные средства могут быть в дальнейшем вложены в образование ребенка. Это относится и к оплате детского сада, и музыкальной и художественных школ, и университета, и техникума. Также деньги можно использовать для покупки нового жилья. Оно должно обязательно находиться именно на территории России.

Что делать, если вы купили квартиру на материнский капитал, но теперь хотите ее продать?

Подобные ситуации возникают довольно часто, и есть несколько путей их решения. Чаще всего семьи на полученные деньги с материального капитала приобретают именно жилье. Есть несколько условий, по которым можно продать квартиру, купленную на материнский капитал. Органы опеки всегда тщательно следят за тем, чтобы денежные средства использовались только с определенными целями.

Если ваша квартира была куплена на материнский капитал, то она является общей собственностью. Это означает, что каждый член семьи владеет определенной долей этой квартиры, которая обговаривается заранее. Такой долей владеют даже несовершеннолетние дети.

В какой-то момент семья может решить переехать в другое место. Возможно, они смогли накопить денег, чтобы приобрести жилье ближе к центру города. Если дети уже выросли и стали совершеннолетними, то препятствий никаких не будет. В данном случае вы можете спокойно распоряжаться своим жильем. Единственное, при продаже должно быть предоставлено их соглашение.

Если детям нет еще 18, то эта ситуация намного сложнее. За нее сразу возьмутся активно органы опеки. Чтобы совершить какое-либо действие с квартирой (продажа, обмен, дарение) сначала нужно получить их соглашение.

Условия, по которым осуществляется продажа

В первую очередь вы должны обратиться в органы опеки и сообщить о своем решении. Вы должны разобраться, как правильно поступить с квартирой, приобретенной на материнский капитал. Очень важно, чтобы при этом жилищные условия не были ухудшены. Поэтому у вас не получится обменять квартиру на другую, но с меньшей площадью. По условиям вы можете приобрести более большую по площади квартиру или в более хорошем районе. Можно также совершить обмен квартир. В этом случае площадь новой должна быть равной первой или немного больше.

Все это бывает осуществить довольно сложно. Вам придется обойти множество инспекций, предоставить большой пакет документов. Возможно, этот процесс может затянуться на некоторое время.

Интересно! Органы опеки в некоторых ситуациях могут пойти навстречу и разрешить обмен жилья на квартиру с более маленькой площадью. Такое, например, возможно, если ребенку требуется дорогостоящее лечение. В органы опеки должны быть предоставлены все документы, которые свидетельствуют об этом. Если органы дают согласие, то сделку можно совершать.

После того, как органы опеки узнали о вашем решении, вы начинаете искать подходящий вариант для покупки. Как только вы его нашли происходит согласование сделки. Если вас все устраивает необходимо обратиться снова в органы опеки и предоставить согласие обеих сторон. Также с собой должны быть копии паспортов. Далее органы опеки выносят свое решение о том, можно ли провести сделку.

В органы опеки нужно предоставить определенный пакет документов. В первую очередь вам понадобятся заявление родителей и заявление ребенка, если он старше 14 лет. Обязательно будут нужны копии паспортов тех, кто владеет долей квартиры. В случае, если ребенок живет с опекунами, они должны предоставить соответствующие документы, которые подтверждают их опеку.

В органы опеки должны быть также предоставлены расписки с подписями. Они указывают на то, что все члены семьи согласны на совершение сделки. Также должны быть документы, подтверждающие собственность и документы, которые свидетельствуют, что материнский капитал был действительно получен и использован.

Должны быть предоставлена также вся информация о квартире. К этим документам относятся:

• план квартиры;
• документы с указанием стоимости жилья;
• квитанции об оплате коммунальных услуг;
• копия договора на квартиру;
• справки об отсутствии задолженности по уплате налогов.

Подводные камни, с которыми можно столкнуться

Самые сложные ситуации возникают, если квартира была приобретена в ипотеку с вложением средств материнского капитала. Если вы хотите это жилье продать, а новое опять получить в ипотеку, то существует очень большая вероятность отказа. Отказ можно получить, даже если все условия и права ребенка не нарушаются.

При осуществлении таких сделок, вы сразу же должны предоставить долю детям уже в новом жилье. Проблема в том, что новое жилье могло быть еще не введено в эксплуатацию.

Сложности могут возникнуть и с банком. Если вы берете ипотеку, то в случае, если вы не можете выплатить долг, то банк имеет право лишить вас этой приобретенной ранее квартиры. Но, если там прописан несовершеннолетний ребенок, это уже будет невозможным. Поэтому банки часто отказывают в ипотеке именно по этой причине.

Последствия продажи квартиры, купленной за счет материнского капитала

Бывают ситуации, когда владельцы, которые совершали сделку по покупке-продаже квартиры, не учли все правила и требования. Соответственно, могли произойти какие-либо нарушения. Бывают случаи, когда дети в дальнейшем обращаются в суд, так как их лишили их доли.

Это опасно тем, что сделка может быть полностью аннулирована. Тогда покупателю придется вернуть недвижимость, а продавцу деньги. Это невозможно, только если были нарушены определенные сроки. Например, если прошло более 3 лет с момента обнаружения ущемления своих прав для взрослых или 3 года с момента достижения совершеннолетия.

Представьте такую ситуацию. Вы купили квартиру, но не знали, что в нее были вложены средства материнского капитала. При этом доли детям не были выплачены. В этом случае официально сделка будет недействительной, и, как уже говорилось, продавец возвращает деньги, а покупатель квартиру.

Весь обмен произойдет. Но за то время, когда вы жили в квартире, вы могли сделать ремонт, купить новую мебель и так далее. Более того, новое жилье так быстро не приобрести. Также деньги за аннулированную сделку могут быть возвращены не сразу. Ведь, скорее всего у покупателя нет на счету такой большой суммы, так как деньги с продажи он мог вложить во что-нибудь еще. Поэтому деньги он будет возвращать ежемесячно, определенными платежами. Это может затянуться даже на несколько лет. Такие ситуации не выгодны как для продавца, так и для покупателя.

Факт! Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой квартиры узнайте у продавца, есть ли у него дети. Если есть, то необходимо запросить подтверждение об использовании материнского капитала. Не стоит соглашаться на сделку, если продавец не хочет представлять все необходимые документы.

Продажа квартиры – сделка довольно сложная. Поэтому, если вы боитесь допустить ошибку, можно воспользоваться помощью юриста. Не спешите все делать самостоятельно. Это может привести к тому, что вы останетесь совсем без жилья.

Человеку, который продает квартиру, тоже нужно быть осторожным и понимать, что если дети не вписаны в квартиру, то могут возникнуть проблемы с судом. Обе стороны могут в этом случае понести ущерб.

Материнский капитал – специально разработанная программа для помощи семьям с двумя и более детьми. Большая часть родителей, получивших материнский сертификат решают потратить его на совершенствование условий жилья, то есть на приобретение квартиры. Но можно ли отчуждать такую жилплощадь в случае потребности?

Можно ли

Необходимость продажи жилья, закупленного на материнский капитал может появиться в случае переезда на ПМЖ в другой город, возникновении желания приобрести более большую квартиру и т.д.

Теоретически продать такую квартиру можно, но вот на практике не многие семьи прибегают к такой мере.

Легче всего продать квартиру, приобретенную с участием сертификата в случае, когда каждый из членов семьи достиг 18-летия. При таком варианте потребуется только письменное согласие каждого из собственников жилья.

В случае, если детям не исполнилось 18 лет, продать квартиру будет в разы сложнее. Для совершения подобной сделки потребуется согласие органов опеки и попечительства. При этом продажа квартиры будет проходить с некоторыми ограничениями.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Законодательством не установлены сроки, в течение которых можно отчуждать недвижимое имущество, однако некоторые ограничения все же есть:

• разрешение на перепродажу квартиры или другой жилплощади от органов опеки действует не более 3 месяцев со дня получения;
• документы о купле-продаже должны быть предъявлены в попечительский совет не позднее, чем через месяц после подписания документов;
• при владении квартирой менее 3 лет придется оплатить квартирный налог, чего можно избежать, проводя сделку в одном отделении налогового органа.

Необходимые документы

После получения согласия на продажу от членов семьи и при необходимости разрешения от органов опеки необходимо подготовить определенный пакет документов:

• согласие органов опеки на перепродажу квартиры;
• паспорта РФ покупателя и продавца;
• доказательство права владения на продаваемую квартиру (выписка из Реестра).

• технический паспорт БТИ и кадастровый паспорт;
• выписка об оплате коммунальных услуг;
• выписка об имеющейся задолженности по коммунальным платежам или свидетельство об отсутствии таковой.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Существует несколько способов продажи недвижимости, купленной при содействии материнского капитала:

1. Продажа при одновременной покупке новой квартиры.
2. Обмен недвижимым имуществом.
3. Совершить сделку купли-продажи на строящийся в данный момент дом.
4. Продать жилье без покупки недвижимости с переводом полученных средств на счета детей.

Других вариантов для продажи, например, продажа с выводом средств на повседневные нужды, не предусмотрена. Сделки, игнорирующие такое правило, будут признаны недействительными.

В случае, если последующая после продажи приобретение жилой площади не планируется, то детские доли могут быть выделены и в других домах. Например, в доме бабушки и дедушки, перешедшем в собственность одному из родителей. При этом возможно и то, что такие доли в итоге будут меньше первоначальных долей.

В ипотеке

Иногда возникает необходимость продать квартиру, приобретенную в кредит через ипотеку. При этом полная выплата еще не была произведена. В таком случае для совершения сделки понадобиться получить согласие банка, выдавшего кредит на жилье.

Без получения одобрения кредитной организацией сделка может быть признана незаконной.

В случае наличия в семье несовершеннолетних детей понадобится приобрести согласие попечительского совета, находящегося по месту проживания семьи. Это необходимо для подтверждения факта наличия законной доли несовершеннолетнего ребенка в данной квартире.

После получения всех разрешения можно приступать к поиску покупателя, который согласиться приобрести недвижимость с обременениями. При этом нужно учитывать, что стоимость такой квартиры по статистике ниже рыночной стоимости почти на 10%.

При наличии покупателя схема продажи может быть такой:

• покупатель зачисляет средства в банк и полностью погашает ипотечный кредит продавца;
• покупатель подписывает договор с банком, по которому оставшаяся часть платежей переходит к нему, а с продавца снимаются любые задолженности по ипотеке;
• продавец самостоятельно погашает ипотечный кредит, в следствие чего квартира снимается с обременений и может быть продана.

В любом случае продажа квартиры в ипотеке является возможной.

При разводе

В случае развода материнский капитал не может быть разделен. При расторжении брака все средства остаются в распоряжении у владельца сертификата. В основном, у матери ребенка.

При приобретении жилой площади и оплате ее части материнским сертификатом квартира будет поделена на некие доли. Обычно эти доли равны у мужа, жены и минимум двоих детей.

При разводе супруг может претендовать только на свою долю в квартире и имеет право ее продать. Обычно продажа производится второму супругу после выплаты компенсации.

В случае возникновения желания продать долю третьему лицу понадобиться разрешение попечительского совета. По статистике органы опеки действуют в интересах детей. Поэтому совершить подобную сделку будет крайне проблематично.

Однако при продаже квартиры полностью и последующем разделе имущества разрешение может быть получено. Конечно, при условии покупки новой жилплощади, в которой будут проживать дети с одним из супругов.

Без выделения долей детям

Продать квартиру, приобретенную на материнский сертификат, без последующего выделения детской доли в приобретенном жилье невозможно. Такие действия будут признаны нарушением прав детей, не достигших совершеннолетия.

Попытки совершения подобной сделки повлекут за собой проверки со стороны прокуратуры и попечительских органов.

Поэтому единственный законный вариант проведения сделки – продать квартиру и выделить детские доли в новом приобретенном жилье.

Какие трудности могут возникнуть

Квартиры, полученные с участием материнского сертификата тем или иным образом, могут скрывать риски для будущих владельцев. Это связано с детскими долями при оформлении сделки. Любое нарушение процедуры может повлечь аннулирование договора и признание сделки недействительной.

Особую опасность представляют собственники, заранее не выделившие детские доли в продаваемой и покупаемой квартире. При обнаружении такого факта сделка также будет аннулирована.

Поэтому при приобретении недвижимости у семьи с двумя или более детьми, следует уточнить:

• была ли оплачена часть стоимости жилплощади с участием материнского капитала;
• узнать, не совершается ли сделка в обход действующему закону;
• в случае проведения сделки без использования материнского капитала рисков для покупателя будет меньше.

Очевидно, что в сложной ситуации при продаже жилья, часть которого приобретена на мат капитал, оказываются в большей степени покупатели. Для них существует риск аннулирования сделки даже при прошествии нескольких лет. Однако риски есть и у продавца. Особенно, если дело дойдет до прокуратуры и органом защиты детей.

Таким образом, продажа квартиры или дома, приобретенного с привлечением средств из материнского сертификата, возможна при соблюдении определенных условий и требований.

То есть продать дом и купить другую квартиру возможно, если:

• получить дозволение в органах опеки по месту жительства;
• подготовить все необходимые документы;
• совершить сделку, следуя закону.

По сути, основная проблема таких сделок в обязательстве собственника предъявить гарантии того, что имущественные права детей не будут нарушены при перепродаже жилья.

, интересует многих граждан. Чаще всего средства материнского капитала расходуются именно на покупку нового жилья, но с течением времени может возникнуть необходимость жилье продать. Можно ли это сделать и как, обсудим в статье.

Особенности использования материнского капитала на покупку жилья

Улучшение условий жизни - одно из направлений, предусмотренных законом, на которое можно тратить средства материнского капитала. Зачастую денежные средства, предоставляемые государством, граждане используют на покупку квартиры или дома.

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, стоя на страже интересов несовершеннолетних, в пункте 4 статьи 10 требует оформить жилье, купленное с помощью материнского капитала, в собственность всех членов семьи. В их число входят мама, папа и все дети. Доли в общей собственности устанавливаются по соглашению и могут быть неравными. Если сразу, при покупке, выделить доли в жилье нельзя, то владелец сертификата (чаще всего мама) дает нотариальное обязательство в течение полугода наделить всех членов семьи собственностью.

Использование материнского капитала - это всего лишь эпизод в жизни одной семьи. Может статься так, что капитал использован, жилье куплено, но со временем возникает необходимость сменить место жительства или поменять квартиру, расширить жилплощадь. Как продать купленную на материнский капитал квартиру ?

Специфика и необходимые документы для продажи домов под материнским капиталом

Закон о материнском капитале никаких запретов или ограничений на продажу домов, приобретенных с помощью капитала, не предусматривает. Однако гражданское, семейное законодательство и законодательство об опеке взаимосвязано защищают права несовершеннолетних и содержат требование о продаже собственности детей только с разрешения органов опеки и попечительства. Об этом говорят статьи 28, 37 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ.

Жилье, купленное с использованием средств государственной помощи, оформляется в собственность всех членов семьи. Значит, скорее всего, хотя бы одним владельцем помещения будет ребенок, и поэтому для продажи такого жилья требуется согласие органов опеки. Проигнорировать получение согласия от опеки не удастся, так как этот документ является обязательным при регистрации сделки в Росреестре. Если разрешение на продажу среди документов отсутствует, то сделку не зарегистрируют, выдадут отказ.

Согласие на продажу представляет собой постановление главы администрации населенного пункта (области, края и т. д.). Законодательством срок, на который может быть выдано разрешение на продажу, не урегулирован. Срок действия этого документа устанавливается в самом постановлении, исходя из конкретной жизненной ситуации, но, как правило, составляет 3 месяца. Однако в письме Минобразования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20.02.1995 г. № 09-М содержится распоряжение предоставить договоры по сделке с продаваемым жильем в месячный срок с даты выдачи разрешения на продажу. Если срок разрешения на продажу закончился, а сделка не была зарегистрирована, то потребуется получение нового разрешения.

Нужно обратить внимание, что в собственность детей жилье оформляется не только при покупке (включая ипотеку) с помощью материнского капитала, но и в случае строительства или реконструкции помещения с использованием средств капитала. Поэтому если семья решит в будущем такое жилье продать, потребуется также получить разрешение на продажу. Если, конечно, к тому времени дети не вырастут.

Как получить разрешение на продажу дома с несовершеннолетним собственником

Чтобы стать счастливым обладателем разрешения на продажу доли несовершеннолетнего, нужно обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Родители напишут заявление, в котором сообщат о предполагаемой продаже жилья. После этого сотрудник органов опеки проведет собеседование с родителями, а также детьми, которым уже исполнилось 14 лет.

Кроме заявления для получения разрешения на продажу потребуются такие документы:

• паспорта родителей;
• согласие на продажу от ребенка, которому уже есть 14 лет;
• свидетельства о рождении детей, о браке или о разводе;
• документы на продаваемое жилье;
• документы на покупаемое жилье.

Для выдачи разрешения на продажу опека должна убедиться, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены, а условия проживания не будут ухудшены. Ребенок должен стать собственником доли в новой квартире не меньшего размера, чем ему принадлежала в старой квартире. Поэтому сотрудник потребует одновременного проведения сделки по продаже старого и приобретении нового жилья. Пугаться этого не нужно. Надо просто заранее подыскать желаемую для покупки квартиру и заключить с продавцами предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор купли-продажи нужно приложить к остальным документам на получение разрешения.

Чтобы удостовериться в качестве покупаемого жилья и соблюдении интересов ребенка, кроме собеседования сотрудники опеки могут совершить фактический выезд на место.

Иногда, в исключительных случаях, согласие на продажу дается с условием, что деньги от продажи квартиры будут перечислены на специальный счет, а новое жилье будет приобретено в ближайшее время. Как правило, для покупки новой квартиры дается всего месяц, хотя законодательно этот срок не установлен.

Откажут в выдаче разрешения на продажу собственности ребенка, если новая квартира покупается в рассрочку, так как это ухудшает жилищные условия ребенка. Кроме того, может быть признано ухудшением жилищных условий, если в предполагаемой к покупке квартире будет прописано людей больше, чем в прежнем жилье. Это возможно, если, к примеру, собственник квартиру продает, но выписываться предполагает позже. Такие варианты обычны при покупке квартиры совершеннолетними. Но сотрудники опеки на этапе выдачи разрешения на продажу не могут убедиться, что бывший собственник в итоге выпишется. В этом случае в разрешении на продажу тоже, скорее всего, будет отказано.

Если опека убедится, что интересы несовершеннолетнего соблюдены, то разрешение на продажу будет готово в течение 2 недель с момента подачи заявления.

Таким образом, можно подвести итог. Никаких ограничений по продаже жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, законом не предусмотрено. Общие ограничения связанны с распоряжением собственностью несовершеннолетнего. Если к моменту продажи все дети-собственники вырастут, то о том, что квартира куплена за материнский капитал, можно будет даже не вспоминать.

Шесть лет действия программы предоставления «материнского капитала» после рождения второго или последующих детей в семье показали, что одним из самых распространенных вариантов использования полученной суммы становится направление средств на улучшение жилищных условий. Часто препятствием такой покупки становится опасение, что в дальнейшем приобретенные квадратные метры будет сложно реализовать. Например, квартиру, купленную за счет предоставляемой государством суммы, в будущем продать не получится. Определенные препятствия возникнуть на самом деле могут, чтобы их преодолеть, стоит перед принятием решения оценить все перспективы и потенциальные негативные моменты. Хорошей помощью в этой ситуации становится внимательное изучение Федерального закона от 29 декабря 2006 г. №236-ФЗ. Этот документ до сих пор специалисты называют «сырым», но его положения часто становятся основой грамотных действий.

Предусмотрена ли законом возможность продать недвижимость, купленную на материнский капитал?

После оформления покупки, особенно в случае, если стоимость вносилась сразу, новая жилплощадь полностью переходит в собственность покупателя. В дальнейшем на квартиру или дом, купленные в рамках реализации средств, предусмотренных федеральным законодательством для семей со вторым новорожденным, распространяются принципы и правила, действующие в отношении обычной продажи и покупки объектов недвижимости на территории нашего государства. Учитывая, что с 1 января 2014 года материнский капитал увеличен до 429 408 рублей 50 копеек, во многих регионах страны он может стать солидным дополнительным взносом в общую стоимость покупки, вопрос, можно ли продать квартиру, купленную с помощью материнского капитала, в дальнейшем становится все более актуальным. Кстати, те, кто еще не реализовал свое право, после внимательного знакомства с изменениями в 236-ФЗ, узнают, что на руки им будет выдана актуализированная сумма, а не та, которая была вписана в документ в момент документирования реализации своего права.

Даже эта достаточно солидная сумма все-таки обычно становится вкладом в покупку долгожданного собственного жилья в частном секторе или в городской высотке небольшой общей площади. Как правило, такой объект недвижимости почти любая семья старается расширить. В законе и подзаконных документах срок владения квадратными метрами, купленными с использованием средств, полученных после появления в семье второго или любого следующего малыша, не оговаривается. При наличии средств на новое приобретение продать их можно в любой момент.

Ограничением по сроку проведения сделки становятся только указанные в законе три года. Только по их истечению после со дня рождения или усыновления наследника можно проводить любые сделки с выделенными и указанными в сертификате суммами. То есть после истечения трех лет, покупки объекта недвижимости и полного оформления его в собственность продавать такие «принесенные аистом» комнаты и дома можно буквально на следующий день.

В законе предусмотрен и момент, позволяющий реализовать сумму, названную сертификатом, раньше, чем через три года после рождения крохи. В соответствии с частью 6.1 статьи 7 ФЗ №236, подать заявление на получение средств можно в любой момент в том случае, если средства необходимы для выплаты долгов по кредиту на покупку жилья или на оплату действующего ипотечного кредита, оформленного на имя официального представителя сына или дочери.

Ограничения, которые могут возникнуть при продаже объекта недвижимости

Рассматривая, как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, важно помнить, что в список собственности на такой объект недвижимости обязательно включается мальчик или девочка. Тот самый, рождение которого стало основой для получения суммы, названной законодательством. Дальнейшие сделки с полученной за счет появления нового члена семьи собственности, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок, оформляется только с участием представителей органов опеки и попечительства.

Альтернативным вариантом становится невключение малыша в число собственников. По положениям ФЗ №236 это является нарушением законодательства и обязательно выяснится при продаже любого жилья, купленного на средства материнского капитала. Это будет выявлено при первой же проверке объекта недвижимости. Сегодня все агентства недвижимости внимательно относятся к сделкам, участниками которых становятся семьи с детьми, рожденными после 01.01.2007 года. Проверка проводится по всем лицам, зарегистрированным в квартире минимум с этой даты.

При оформлении такой сделки важно помнить, что в органы опеки необходимо предоставить максимальную информацию о новом жилье ребенка-собственника. В соответствии с законодательством, оно должно быть не меньше по площади и не хуже, чем действующие условия проживания. В случае ухудшения жилищных условий крохи органы опеки и попечительства могут рассмотреть возможность внесения на персонифицированный счет суммы, эквивалентной стоимости «его» квадратных метров на момент продажи. Пользоваться таким счетом ребенок сможет только после того, как будет признан дееспособным. Разрешение от органов опеки и попечительства должно быть официально зарезервировано в местной районной администрации персоной не ниже главы.

Проблема с тем, как продать жилье, купленное на материнский капитал, через несколько лет с ребенком, включенным в список собственников, может возникнуть уже по причине отказа ребенка на оформление сделки. Являясь собственником, он способен оказать значительное влияние на этот процесс.

Оформление ипотеки на основе предварительной продажи жилья, купленного на «материнские деньги»

В условия продажи квартиры или дома, купленного на материнский капитал, с 2007 года включается максимально количество позиций, призванных защитить права малыша, рождение которого стало причиной предоставления средств. В том числе значительное количество дополнительных требований необходимо исполнить в случае, если купленная на выделенные государством средства квартира становится основой следующей сделки с получением ипотеки. Программы приобретения объектов жилой собственности в ипотеку с внесением первоначального взноса в виде жилья, в котором семья проживает, сегодня распространены. Но большинство банков с осторожностью относятся к предоставлению кредита с первоначальным взносом в виде единственной квартиры семьям с несовершеннолетними детьми. Тем более опасение у банков вызывают любые варианты сделок, где дети являются совладельцами.

Сейчас известно, что срок действия этой программы продлен до 2016 года. Учитывая положительные примеры её реализации, можно предполагать, что она продолжит существование и в дальнейшем, помогая улучшать демографическую обстановку страны и уровень жизни её жителей.