Кадры

Где оформлять покупку дома с участком. Купля-продажа дома с земельным участком — необходимые документы

Соглашения купли-продажи жилого дома и участка земли, на котором дом располагается, во многом похожи между собой и оформляются с единой целью юридического узаконивания совершенной сделки купли-продажи между ее участниками. Однако при заключении правового соглашения на продажу участка земли вместе с жилым домом сторонам сделки нужно учитывать определенные особенности, касающиеся юридического оформления земли.

Поскольку отчуждаемый участок земли и жилой дом, возведенный на этом участке, неотделимы друг от друга, рекомендуется составлять один общий договор купли-продажи на оба отчуждаемых объекта недвижимости, хотя законодательством не запрещено и составление двух отдельных соглашений по , другого на дом.

Особенности составления договора

Соглашение продавца и покупателя о купле-продаже участка земли с домом можно оформить, как просто письменный документ, так и удостоверить дополнительно у нотариуса. Оба варианта законны. Однако в последнем случае у сторон появляется дополнительная гарантия сделки, поскольку нотариус проверяет действительность и законность составленного договора. Переход права собственности и на проданный дом, и на землю подлежит государственной регистрации, которая завершается выдачей покупателю недвижимости соответствующих регистрационных свидетельств.

полные данные и реквизиты продавца и покупателя;
описывается предмет договора. Если дом вместе с участком земли продаются по одному договору купли-продажи, в документе подробно описываются оба предмета сделки;
стоимость продаваемых объектов недвижимости с указанием валюты расчета и порядка осуществления передачи денег;
дополнительные условия, касающиеся гарантий, срока наступления прав собственности у покупателя недвижимости, порядка оплаты расходов, требуемых для заключения сделки по купле-продаже, наличия акта приема-передачи продаваемых объектов, и другие важные для сторон соглашения условия.

В соглашении купли-продажи стороны при описании предмета отдельно указывают отчуждаемый участок земли и его идентификационные данные, а именно документацию, дающую право собственности на данную землю (например, регистрационное свидетельство), местонахождение, категорию (земли, предназначенные для индивидуального жилищного либо дачного строительства или для сельскохозяйственной деятельности), общую площадь и кадастровый номер участка земли.

Идентификационные данные по жилому дому, отчуждаемому вместе с участком земли, приводятся отдельно. В договоре указываются описание дома, его адрес, площадь, документы продавца на право собственности, назначение продаваемого дома.

В договоре обычно указывается и общая сумма, подлежащая уплате и отдельные суммы по участку земли и жилому дому.

Необходимая для купли-продажи документация

Для продажи участка земли вместе с жилым домом и для последующей регистрации прав продавец названных объектов недвижимости обязан предоставить покупателю:

Документацию, подтверждающую право собственности на отчуждаемые участок земли и дом. Такими документами могут выступать: постановление полномочного органа о приватизации, договора о купле-продаже продаваемых объектов недвижимости, договора обмена либо дарения;
Экспликацию и поэтажный план отчуждаемого дома;
земли с указанием границ этого участка;
Справку, подтверждающую выплату собственником имущества налога на землю;
Выписку из Росреестра.

Передача участка земли с домом и государственная регистрация

Передача участка земли с домом от продавца к покупателю завершается подписанием сторонами передаточного акта, который официально подтверждает передачу объектов недвижимости новому владельцу, и отсутствие у последнего претензий к качеству передаваемого имущества.

Может оформляться и отдельным документом, который станет приложением к договору, и включением соответствующих условий о передаче в текст основного договора купли-продажи участка земли с расположенным на нем жилым домом.

В территориальное управление Росрегистрации стороны соглашения помимо вышеназванных документов должны предоставить:

заявку на регистрацию перехода права;
квитанцию об уплате регистрационных сборов;
договор купли-продажи с подписанным передаточным актом;
удостоверения личности продавца и покупателя;
нотариальное согласие супруга продавца, если участок земли и расположенный на нем дом считаются совместной супружеской собственностью.

Статья рассказывает, как оформить куплю-продажу дома, разъясняет тонкости законодательства.

Как оформить сделку

Фактически продаются два объекта: дом и земельный надел. Потому нужно следовать инструкции, чтобы не допустить ошибок:

Прежде всего, нужно проверить, чтобы с документами было все в порядке. Должна иметься в наличии техническая документация, межевой план. Если документов нет в наличии, то кадастровый план заказать можно в бюро технической инвентаризации. Подготовкой межевого плана занимается землеустроительная компания.
Если земельный надел не поставлен на кадастровый учет, то нужно поставить. Для этого заявление вместе с межевым планом отправить нужно в кадастровую палату. Через 4-5 дней уже можно получить кадастровый паспорт.
После того, как все документы собраны, обратиться к специалистам подразделения Росреестра для оформления свидетельства на право владения.
Когда с документами все в порядке, и дом оформлен в собственность, можно покупателя искать. Прежде, чем устанавливать цену, нужно уточнить, какие расценки сейчас действуют на рынке. И уже от этого отталкиваться.

5 факторов влияния на стоимость дома:

адрес расположения;
площадь самого объекта и земельного надела;
материал, из которого построено здание;
срок эксплуатации;
наличие коммуникаций.

Когда с ценой сделки уже все определено, можно приступать к поиску покупателей.

Необходимые документы

Оформление официальное купли-продажи дома пройдет успешно, если в наличии имеются все необходимые документы:

свидетельство, подтверждающее право владения;
выписка из ЕГРН;
основание владения зданием и земельным наделом (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство);
технические документы;
справки из ИФНС, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налогов;
выписка, где указываются все граждане, которые прописаны в доме.

Все это документы на здание, еще есть документация на земельный надел:

свидетельство, подтверждающее законность владения. Сейчас выдается вместо свидетельств выписка из ЕГРП;
документ, служащий основанием перехода прав на земельный надел (дарственная, соглашение купли-продажи);
справка об отсутствии задолженности по уплате налогов;
документы из кадастровой палаты.

Есть еще и дополнительные документы. Одобрение опеки нужно, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних. Нотариальное одобрение от супруга нужно, если здание находится в совместном владении.

Читайте также Советы, как правильно подготовить квартиру к продаже

Оформляется документ в обычной письменной форме, но при желании можно его еще и нотариально заверить. Обязательная нотариальная заверка сейчас устанавливается только для сделок, совершаемых с долями недвижимости.

Как производить расчеты

Как оформить официальную куплю-продажу дома стороны могут обговорить между собой. Продавцу выгоднее получить деньги при подписании договора. Но то же самое нельзя сказать о покупателе. Надежный вариант – это передача денежных средств через банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в ячейку, а доступ к ним открывается только после регистрации права владения. Т.е. покупатель платит тогда, когда станет законным собственником земли и дома.

Оформление купли продажи дома

Сейчас складывается такая практика, что стороны подписывают предварительный договор. Это соглашение, которое освещает все существенные моменты будущей сделки. Предварительный договор – это гарантия для обеих сторон. Продавец потратит время на сбор необходимых документов, а за это время покупатель вполне может присмотреться к новому объекту недвижимости. Ну а предварительный договор защитит интересы обеих сторон.

Алгоритм сделки:

Подписать предварительный договор.

3 основных пункта предварительного договора:

предмет сделки:
срок для заключения основного соглашения;
сумма сделки.

После того, как вся документация будет собрана, подписывается основной договор. Акт приемки – это документ, свидетельствующий о передаче недвижимости. Однако отдельный акт можно и не составлять, если сделать отметку в основном договоре. Сам договор купли-продажи может подтверждать передачу имущества при наличии соответствующей в нем отметки. Подписывается соглашение в трех экземплярах. По одному документу получает каждая из сторон, а один договор отправляется для регистрации специалистам Росреестра.
Оплатить госпошлину.
Подать документы для регистрации.

Документы можно передать непосредственно специалистам Рореестра или в центр государственных услуг «Мои документы» (ранее-МФЦ). Если нет возможности передать документ лично, можно их отправить почтовой связью. При передаче через представителя потребуется нотариальная доверенность.

Цена вопроса

Сколько стоит оформление купли-продажи задуматься необходимо заранее, поскольку без дополнительных трат редко получается обойтись.

4 статьи расходов при продаже недвижимости:

Получение справок. Некоторые справки выдаются безвозмездно, но иногда приходится платить. Стандартная цена выписки из домовой книги составляет двести рублей. Но за срочность приходится доплачивать. Если справка нужна срочно, ее цена составит уже восемьсот рублей.
Оформление документов в бюро технической инвентаризации. Ставка здесь составляет до нескольких тысяч рублей. Органы БТИ работают по тарифам, утвержденным государством. Цена зависит от метража жилой площади и необходимости выхода техника на осмотр.
Одобрение мужа или жены на сделку. Потребуется нотариальная заверка. Нотариус берет за это услугу до 800 руб.
Справки, которые удостоверяют дееспособность продавца. Документ оформляется через ПНД. Цена составляет приблизительно 1,4 тыс. рублей. Плюс к этому оформляется архивная справка. Этот документ позволяет проследить историю граждан, которые были прописаны. Цена такой выписки составляет от 1,5 до 6 тыс. рублей.

Уточните дату постройки и срок владения домом;
Узнайте о планах развития территории;
Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите - нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
Пообщайтесь с будущими соседями - вам с ними жить;
Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи - тем дороже ваш дом.

Какие документы должны быть у продавца при покупке дома

Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
Нотариальное согласие супруга на продажу. Если в доме проживают несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника, а также отсутствие арестов и любых других обременений на дом и земельный участок.

РосРеестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х рабочих дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через - так вы получите готовый документ в течение часа. Стоимость та же - 250 рублей, данные официальные - из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, - внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно - регистратор всегда подскажет;
После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре - это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
Подписывают договор на каждой странице;
Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи - обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

В 2016 году изменен регламент налогооблажения при продаже недвижимости - период владения для продажи без уплаты 13% подоходного налога увеличен с 3 до 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 5 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки - вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
Независимая оценка стоимости (3-10 тысяч);
Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого: около 10 тысяч, против минимум 50 тысяч рублей при покупке через агентство недвижимости.

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить - возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт:

Допустим, вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме опасно;
Или продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказывается, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость - это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

Изучить порядок цен;
Найти объявления от собственников (рекомендую) или обратиться в агенство недвижимости;
Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
Грамотно оформить куплю-продажу в МФЦ.

Кроме того, будьте готовы:

Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Среди всего спектра сделок с недвижимостью наибольший удельный вес занимают сделки именно купли-продажи недвижимого имущества. От правильного оформления таких сделок зависит легитимность прав владения покупателя приобретенным объектом недвижимости. Следует помнить, что все договоры купли-продажи квартир, домов и иного недвижимого имущества подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации.

Для ознакомления пользователей нашего бизнес-портала в качестве примера приводим типовой образец договора купли-продажи жилого дома.

Договор купли-продажи жилого дома (образец)

г.________________ _____________________________________

(дата прописью)

Гр. ____________________________________ , проживающий _____________________________________ ____________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и гр. __________________________________, проживающий _______________________________________________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилой дом, расположенный по адресу: _________________________________________, а Покупатель обязуется принять жилой дом вместе с прилегающим земельным участком и возведенными на нем строениями и приспособлениями и уплатить

за него обусловленную сумму.

2. Указанный дом состоит из ________ комнат и подсобных помещений __________________________

Общая площадь жилого дома составляет __________________________ кв. метров, подсобные помещения ___________________________________________кв. метров.

3. При доме имеется земельный участок размером ______га и следующие строения и приспособления ______________________________________________ (сарай, туалет, погреб, колодец, хоз.постройки и пр.)

4. Продаваемый дом под арестом и в залоге не состоит, право собственности Продавца на него никем не оспаривается.

5. Общая цена за домовладение устанавливается в размере ______________________________________ (прописью) рублей.

6. Все расходы, связанные с оформлением договора, стороны несут совместно, в равных долях (возможен вариант, когда расходы по оформлению договора, включая госпошлину, принимает на себя одна из сторон).

7. Плата вносится Покупателем в течение ___________________________дней после оформления договора в установленном законом порядке. Плата вносится единовременно (возможен вариант: равными долями ежемесячно не позднее __________ числа каждого месяца платежа). Окончательный расчет должен быть произведен не позднее ______________________________________

8. Оплата производится по одному из следующих вариантов (по выбору сторон): наличными суммами, перечислением на расчетный счет в Сбербанк (в этом случае указывается номер расчетного счета Продавца, номер и местонахождение Сберегательного или иного банка), чеком, аккредитивом и

т.п.

9. Стороны гарантируют сохранение конфиденциальности сведений, относящихся к сумме договора и формам расчетов по договору.

10. В обеспечение договора сторонами предоставлены следующие гарантии:

10.1. Со стороны Продавца _________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________

(документы, подтверждающие право собственности на дом и отсутствие претензий со стороны третьих лиц).

10.2. Со стороны Покупателя _______________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________

(документы, подтверждающие платежеспособность и отсутствие предусмотренных законом препятствий для покупки дома).

11. При просрочке платежа в виде единовременного расчета более чем на ___________ со стороны Покупателя Продавец вправе считать себя свободным от обязательств, вытекающих из настоящего договора. При длящейся форме расчета Покупатель уплачивает штраф Продавцу в размере _________% от размера, не выплаченной в срок суммы.

12. По соглашению между сторонами гарантией со стороны Покупателя может быть внесение задатка, оформленного в письменной форме. Если договор окажется неисполненным по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. При неисполнении договора по вине Продавца он возвращает его

Покупателю в двойном размере.

13. Если после подписания и оформления договора одна из сторон откажется от его исполнения, то ее ответственность определяется в соответствии с законодательством РФ.

14. При заключении настоящего договора сторонам были известны требования гражданского законодательства Российской Федерации.

15. Настоящий договор подлежит оформлению в нотариальном порядке.

16. Все споры между сторонами, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в соответствии с законодательством РФ.

Составлен в _________ экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую силу.

Экземпляр настоящего договора хранится в делах ____________________ нотариальной конторы г. ________________, а ____________экземпляра вручены сторонам.

Подписи сторон:

Продавец _______________________________ ___________________________

(подпись)

Покупатель _______________________________ ___________________________

(подпись)

Заверительная подпись нотариуса, печать.