Открытие юр.лица

Договор уступки права требования на квартиру. Договор уступки прав требования на квартиру

Последнее обновление: 27.03.2018

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке - это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком , и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик ), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства ). А договором с Застройщиком может служить как , так и другой тип договора (например, ).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома ), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу - конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией» ). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено - тот самый первичный приобретатель прав.

Для конечного Покупателя несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика . Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Продажа квартиры по переуступке прав - риски и нюансы

Чтобы продать (уступить ) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у . Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру , заключенный на основе ДДУ , так же как и сам ДДУ , тоже подлежит .

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком ), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям ). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком , то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко ), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ) .

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика . Первоначальный соинвестор (дольщик ), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам , его текущее состояние () и перспективы его завершения, а также - , чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать - см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ .

Покупателю квартиры (цессионарию ) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент ) не отвечает за действия Застройщика (Откроется в новой вкладке.">ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав , и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику , и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика . Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ , в случае остановки стройки или банкротства Застройщика , Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика , совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ , сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут , то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика ) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ , то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег . Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком .

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора ) - это риск так называемых (подробнее о них - см. по ссылке ). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ , риск «двойных продаж » исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав , самое важное, на что нужно обращать внимание - это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия , и сам тоже проходит регистрацию в Росреестре .

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки ). В этом случае уже понадобится применительно к условиям конкретной сделки.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика , а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав , нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком , и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (Откроется в новой вкладке.">п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке , то для сделки нужно будет . А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин , то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства .

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки , а значит и переуступки - тоже.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов . Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей

Об одном из самых распространенных типов сделок на рынке недвижимости с пециально для рассказывает адвокат Олег Сухов

Приобретение новостройки по схеме переуступки прав остается одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости. Но и одной из самых опасных.

Сегодня около 15% новостроек на начальной стадии строительства приобретается по договору цессии. Если говорить о финальной части строительства, когда новостройка практически уже готова к вселению, то этот процент гораздо выше – около 90%. Но, несмотря на массовость института переуступки права, данная сделка по-прежнему остается одной из самых опасных.

Банкротство застройщика
С момента регистрации договора долевого участия и до подписания передаточного акта дольщики могут уступить права на недвижимое имущество другому лицу на основании ст. 382 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Однако причины «продажи» квартир путем переуступки прав часто связаны с нарушением качества и сроков строительства и особенно с предстоящим банкротством компании-застройщика.

Согласно ст. 390 ГК РФ первоначальный участник (цедент) не отвечает перед новым участником (цессионарием) за действия застройщика. В случае неисполнения последним своих обязанностей нельзя расторгнуть договор цессии и потребовать возврата уплаченных по нему денежных средств. Гражданам, приобретшим права на квартиру путем переуступки, предстоят судебные тяжбы с самим застройщиком, например, о взыскании неустойки за просрочку передачи , о безвозмездном устранении допущенных недостатков, а при его финансовой несостоятельности – о включении требований в реестр требований кредиторов должника (параграф 7 главы IX Закона о банкротстве).

Прежний дольщик несет ответственность за исполнение застройщиком договора долевого участия, если он принял на себя поручительство. Но необходимо учитывать все условия о поручительстве, определенные цедентом и цессионарием, а кроме того - принять во внимание, что подобное поручительство практикуется менее чем в 5% сделок. Так, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании 8,2 млн руб. долга по соглашению об уступке прав на недвижимое имущество, Арбитражный суд Иркутской области в решении от 16 марта 2011 г. исходил из того, что стороны установили ответственность поручителя (первоначального участника), если застройщик не передаст объект строительства до 30.06.2010, расторжение же новым дольщиком договора долевого участия до наступления этой даты исключило возникновение поручительства.

Недействительность цессии
Уступка прав не должна противоречить закону и договору долевого участия и допускается:

Во-первых, только после уплаты дольщиком цены договора (подтверждается полученным от застройщика соглашением о зачете взаимных требований);

Во-вторых, с письменного согласия застройщика, если это предусмотрено договором. Решением Чернушинского районного суда Пермского края от 07 июня 2012 г. признана недействительной переуступка права требования ООО «Строительная компания…» гражданину Ч. в нарушение п. 7.2 договора долевого участия, осуществленная без письменного согласия застройщика;

В-третьих, с разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась по .

Несоблюдение хотя бы одного из перечисленных условий влечет недействительность цессии. На основании ст. 390 ГК РФ, ответственность в этом случае перед новым дольщиком несет первоначальный участник, который обязан возвратить переданные ему денежные средства (неосновательное обогащение), проценты за пользование ими и возместить убытки.

Так, в определении Высшего Арбитражного Суда РФ (далее ВАС РФ) от 23 января 2012 г. установлено, что Т. законно отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов должника (застройщика, признанного банкротом) его требования на сумму 7 241 000 руб. убытков и 7 241 000 руб. неустойки, причиненных неисполнением соглашения инвестирования строительства, так как К. не уплатил цену договора застройщику, но уступил Т. свои права. Суд указал, что у Т. есть возможность защитить свои нарушенные права путем взыскания всех убытков с К.

«Двойная» переуступка прав
В соответствии со статьями 1, 11 Закона об участии в и Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г., уступка прав гражданам предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит государственной регистрации.

Не исключены случаи, когда недобросовестное лицо «переуступает» право на квартиру нескольким покупателям. Происходит это обычно по так называемым инвестиционным соглашениям или предварительным договорам купли-продажи, регистрировать которые в Росреестре не требуется. Судебная практика признает право перешедшим к тому цессионарию, в отношении которого уступка была совершена раньше.

Застройщик не уведомлен о переходе прав
Застройщик должен быть письменно уведомлен об уступке права требования, иначе новый участник несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий, например, таких, как исключение возможности взыскания убытков или неустойки или, как было сказано выше, признание договора уступки недействительным.

В определении Забайкальского краевого суда от 10 июля 2012 г. установлено, что дольщик, к которому права перешли путем уступки, предъявил иск к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда в связи с нарушением сроков строительства, но поскольку застройщик не был уведомлен о состоявшейся уступке права и заключил соглашение с прежним участником о переносе сроков окончания строительства, то оснований для удовлетворения требований дольщика с учетом положений п. 3 ст. 382 ГК РФ не имеется.

Оспаривание соглашения об уступке права (как подозрительной сделки)
Необходимо помнить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве уступка права может быть признана недействительной (как подозрительная сделка), если она совершена по заведомо заниженной цене и менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве участника долевого строительства (цедента).

Так, в определении ВАС РФ от 27 июня 2012 г. указано, что «по условиям соглашения от 28.10.2009 должник уступил обществу за 200 000 руб. принадлежащее ему… право требования у застройщика передачи в собственность не жилого помещения. Затем в результате заключения нескольких договоров цессии… право требования перешло к Т. Конкурсный управляющий оспорил соглашение об уступке права от 28.10.2009… суд… пришел к выводу о наличии оснований для признания… сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве... Установив, что общество не исполнило обязательств по оплате уступленного права, и принимая во внимание неоднократный переход права требования к третьим лицам, суд отказал в применении последствий недействительности сделки».

Таким образом, гражданин Т. лишился возможности рассчитывать на получение недвижимого имущества и на возвращение уплаченных им по договору уступки требования денежных средств.

Покупая квартиру по переуступке, в том числе когда права передавались несколько раз, по цепочке, от одного лица к другому, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

Срок существования компании.
Актуальность учредительных документов.
Наличие разрешения на строительство.
Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

Личный паспорт.
Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате. ○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Что такое договор уступки? Это передача прав на недвижимость за некоторое вознаграждение. Смысл использования переуступки для покупателя квартиры состоит в значительной экономии, поскольку цены на этапе начала строительства ниже, по сравнению с покупкой уже готовой недвижимости.

Для продавца это возможность остаться в плюсе, не ожидая окончания строительства и сдачи дома. Переуступка может оказаться безопаснее, чем обычное долевое участие, поскольку такое соглашение заключается на последних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя и может гарантировать сдачу дома в установленные сроки.

Как купить строящуюся квартиру по договору уступки? Данная сфера недвижимости имеет два варианта передачи прав:

По заключенному договору купли-продажи . В этом варианте уступается право требование на подписание базового договора купли-продажи имущества, но не само право требования передачи недвижимости. Это связано с правовой основой такого договора.
По предварительной договорённости , стороны не выполняют продажу квартиры, а лишь соглашаются на ее возможное приобретение в будущем.

Справка! Уступка прав может быть выполнена только с момента заключения предварительного договора, но до подписания основного.

Предварительный договор не требует государственной регистрации. Деньги на совершенную покупку отдаются только по основному договору. Также не требуется совершения дополнительных действий.

Договор долевого участия (ДДУ)

В этом варианте, расчеты между застройщиком и цедентом производятся ДО уступки своих прав цессионарию . Иначе неоплаченные долги цедента переходят на цессионария при заключении цессии.

Порядок проведения сделки на стадии строительства

Права на владения недвижимостью по договору уступки переходят новому владельцу в том объеме, в каком принадлежали продавцу.

Потому в договоре необходимо детально прописать по какой договорённости выполняется переуступка , а также какие бумаги переходят новому собственнику.

Уступка считается совершенной после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия или одновременно с переводом долга новому владельцу.
Переуступка выполняется с участием застройщика. Он дает согласие на проведение сделки.

После подписания договора обеими сторонами, у покупателя остаются следующие документы:

договор, по которому происходит процедура;
подтверждающие расчеты документы;
согласие от застройщика на процедуру;
акт передачи документов;
договор уступки.

Внимание! Наиболее безопасным по мнению специалистов является процесс заключения договора переуступки по договору долевого участия в строительстве. Так, покупатель получает дополнительную защиту по 214-ФЗ .

Минусом такого решения является обстоятельство, при котором в случае расторжения договора, конечный покупатель получится только сумму, указанную в договоре, а не выплаченную фактически.

В данном видео, специалист по недвижимости рассказывает на примере что такое переуступка прав на квартиру в строящемся доме:

Преимущества и недостатки

Переуступка прав будет более надежным вариантом, чем покупка квартиры на стадии котлована, и более экономной, чем покупка недвижимости в уже сданном доме.
Для тех, кто заключил договор о долевом участии, переуступка станет единственным способом не потерять вложенные деньги, если в случае особых обстоятельств, необходимо их вернуть. Расторжение ДДУ грозит штрафными санкциями от застройщика. Также цессия даст возможность получения прибыли.

Риски и проблемы

Как безопасно купить строящееся жилье по переуступке? В ситуации с приобретением прав, риски могут быть связаны с недобросовестностью цедента (продавца) и плохим положение дел у застройщика. В число наиболее распространённых рисков входит следующее:

застройщик пребывает на грани банкротства, но не сообщает об этом покупателю, что может повлечь проблемы в возможности получения жилья;
шанс получения квартиры в доме, состояние которого не советует заявленному плану из-за некомпетентности застройщика;
вероятность покупки недвижимости в долгострое, срок сдачи которого постоянно меняется;
риск оказаться в мошеннической схеме, осуществляемой через переуступку по предварительному договору сразу с несколькими сторонами;
возможная комиссия от застройщика, за одобрение проведения сделки.

На какие пункты договора следует обратить особое внимание:

Тип договора, по которому происходит переуступка права.
Позиция застройщика по отношению к переуступке – отсутствие запретов, наличие согласия.
Объем обязанностей и прав, переходящих цессионарию.
Документы, прилагаемые к договору.

Налоги

Отдельные инвесторы заключают договор переуступки для избежания уплаты НДФЛ. По законодательству РФ, при продаже квартиры, которой продавец владел менее трех лет, следует уплатить налог в размере 13% от полученной по итогу сделки прибыли.

В данном видео руководитель отдела переуступок рассказывает об уплате налогов при перепродаже квартиры по переуступке:

Проблемы на стадии сдачи жилья

После того, как дом будет сдан, возникновение проблем также не исключено. При том не имеет значение тип заключенного договора. Получить свидетельство о собственности не столь просто . Хотя дом может быть готов и принят комиссией, но его оформления в собственность не происходит.

Это связано с тем, что такое оформление включает большое количество этапов, в которых участвуют не только застройщики с дольщиками, но и инвесторы, поставщики, вложившие свои средства. Между ними могут возникнуть конфликты из-за задолженностей и прочего, которые будут решать в суде. До их урегулирования, оформления не будет.

Немалые риски вызваны двойными продажами , как случайными, так и специальными. Это может означать продажу квартиры нескольким лицам сразу. Случается это из-за заключения не одного долевого договора, а разных инвестиционных соглашений, переуступок и предварительных продаж.

Справка! При заключении договора переуступки или предварительного договора покупки, требуется, чтобы он базировался на данных из госорганов, поскольку лишь по данным ведется учет в Росреестре. В прочих ситуациях без учета, есть вероятность покупки квартиры с владельцами.

Как подготовиться и обезопасить себя?

Следует учитывать, что после заключения договора и проведения расчета, продавец не может быть привлечен за выдачу проблемной недвижимости. Возведением дома занимается застройщик, к которому и следует обращаться в случае просрочки плохого исполнения проекта и при прочих проблемах, выявленных после сдачи.

Выбор ответственной компании, проводящей застройку, наиболее важный шаг при покупке качественного имущества. Чтобы найти надежного застройщика, необходимо следующее:

Изучите имеющиеся отзывы по выполненным проектам компании.
Посетите здания, возведенные застройщиком, для оценки их состояния.
Проконсультируетесь у риелтора, который работал с застройщиком, либо со знакомым, приобретавшим квартиру у компании.
Посетите место возведения дома, для оценки инфраструктуры и по возможности ознакомления с макетом дома и осмотром будущей квартиры.

Затем ознакомьтесь с документами, квалифицирующими застройщика и проект здания:

Отдельно просмотрите проект, по которому строится дом, в котором должны быть прописано следующее:

разрешение на проведение строительных работ;
цель проведения проекта;
этапы строительства;
сроки реализации;
срок, к которому дует выполнена сдача строения.

Если все вышеописанное устраивает покупателя, можно заняться переуступкой. Либо заключить сделку, если продавец уже имеется. Перед переходом к подписанию сделки, покупателю необходимо сделать следующее:

Получить согласие от супруга, если имеется действующий брак. Это правило не выполняется при существовании брачного договора, гарантирующего раздельное владение и покупку имущества, либо если оба супруга выступают цессионариями по договору.
В случае с покупкой на ипотечной основе, требуется получить кредитный договор и предлагающуюся накладную.

После завершения всех действий, можно перейти к подписанию бумаг.

Какие риски могут возникнуть и как себя обезопасить при покупке квартиры в новострое любыми способами, не только по договору переуступки прав, мы подробно рассказываем в , а вы узнаете, какие вопросы следует задавать продавцу и какие документы нужно проверять.

Возможность приобретения и особенности

В ипотеку

Проблемно найти банк, который выдаст ипотеку с залогом готовой недвижимости . Банки идут на такие сделки с неохотой из-за высокой степени риска, поскольку застройщик всегда может нарушить установленные сроки ввода в эксплуатацию жилища.

При этом у банка имеются альтернативные программы, приносящие больший доход с немалой востребованностью.

Другим способом найти нужный банк станет сотрудничество с юридически лицом, продающим недвижимость. Такие компании считаются строительными холдингами, которые выступают в роли соинвесторов и оказывают услуги по сопровождению сделок. Наиболее сложным вариантом является обращение во всевозможные банки с вопросом о возможности получения кредита.

Использование материнского капитала при приобретении по договору уступки

Как купить квартиру на стадии строительства по договору уступки на средства из материнского капитала? Такая возможность уже указана в условиях использования полученных средств. Так, полученный материнский капитал может использоваться для оплаты приобретаемого жилого помещения , в счет уплаты стоимости договора долевого строительства и оплаты постройки собственного жилого дома.

За счет этих пунктов можно понять, что использование материнского капитала при покупке квартиры по переуступке возможно.

Использовать данные средства можно не раньше, чем ребенку, в отношении которого были получены средства, исполнится три года.

Можно ли воспользоваться государственными программами?

Существует немало гос.программ, которые стимулируют строительство первичного жилья . В число программ, позволяющих использовать переуступку при покупке квартиры в новостройке, входит ипотека с гос.поддержкой, программы помощи молодым и многодетным семьям и многое другое. В результате появляется все больше квартир, которые можно купить на этапе начала строительства.

Процесс заключения задним числом

Сделать это не получится, поскольку все сроки прошли. «Задним» числом такой договор не заключить, поскольку он подлежит обязательной государственной регистрации.

Выход можно найти, договориться с застройщиком, а также сменив дату акта приема в «разумном» пределе.

Однако, при переуступке с предварительным договором купли-продажи – изменяется дата основного договора , если он не прошел регистрации в государственной организации.

Подробная пошаговая инструкция покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме

Справка! Передача денежных средств зачастую происходит через банковскую ячейку. Этот вариант считается наиболее безопасным.

Иногда допускается передача денег в момент сделки, чтобы не дожидаться перерегистрации договора. Однако имеется риск того, что договор не пройдет регистрацию. Но лучше, конечно, после регистрации.

Необходимые документы

Цедент и цессионарий должны принести пакет документов для выполнения регистрации в отношении сделки переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке.

Паспорта обоих сторон. При участии доверенных представителей необходимы их паспорта и нотариально подтвержденная доверенность.
Согласие от супруга на процедуру.
Основной договор – документ, заключённый между цедентом и застройщиком. Может быть выдан в ДДУ.
Предварительный договор.
Договоры инвестирования или соинвестирования.
Справка об отсутствии у продавца долга по отношению к застройщику. Либо договор, по которому покупатель берет долг на себя.
Согласие в письменной форме, по которому застройщик дает согласие на проведение передачи прав.
Согласие от банка на продажу квартиры, если та была в залоге.
Кредитный договор и закладная, если покупатель использует ипотеку или иное кредитное обязательство при покупке.

В каких случаях договор может быть расторгнут?

Сделка является незаконной, недействительной, при невыполнении определенных условий:

Проведение подобной сделки может быть выгодно в случае, если покупатель может позволить себе потратить деньги на покупку и прождать некоторое время перед получение квартиры в собственность.

Это возможно если некая недвижимость уже имеется, и покупка новой связана с желанием получить некую прибыль. Однако если это вопрос крайней важности, и последние средства будут потрачены, то сделка крайне нежелательна в силу большого количества рисков.