Договор купли продажи 1 2 доли. Образец договора купли-продажи доли в квартире, заключаемый между физическими лицами

Если у гражданина есть документ, свидетельствующий о том, что он являетесь единоличным собственником жилого помещения, то он со своей недвижимостью может делать все, что угодно - , или .

Но в случае долевой собственности право распоряжаться имуществом имеют все участники долей . Будучи единственным хозяином жилья, можно, например, продать ее без каких-либо ограничений, тогда как условия продажи определенной доли имеют свои нюансы и особенности.

Преимущественное право второго собственника на выкуп доли

Надо понимать, что собственник доли может продать только ту часть квартиры, которая ему принадлежит, причем право первоочередного выкупа имеют владельцы остальных долей .

Поэтому в первую очередь надо отправить им письменное уведомление , в котором будет предложено выкупить долю по определенной цене и условиях.

Если в течение месяца ответ не получен, собственник доли может абсолютно на законных основаниях произвести продажу, но с одной оговоркой - цена при этом должна быть выставлена не ниже той, что предлагалась дольщикам.

Важно: очень часто собственники путают право преимущественной покупки и возможность запрещать/разрешать. Второе — бессмыслица с юридической точки зрения. Право первоочередной покупки у собственника не дает права запрещать собственнику продавать свою долю.

Если право прочих собственников жилья на первоочередную покупку было нарушено, и владелец доли выставил свою часть на продажу раньше, чем истек месяц , то собственники других долей могут обратиться в суд. Суд может перевести права и обязанности покупателя, незаконно выкупившего долю, на собственников, чье преимущественное право покупки было нарушено.

Выделение доли в квартире в натуре

Выделить свою часть из общей собственности можно только в том случае, если эта процедура не наносит какого-либо ущерба совместному имуществу. Но это очень сложно осуществить на практике, так как в жилом помещении невозможно разделить места, предназначенные для общего пользования, к которым относятся коридоры, санузлы, кухни и прочее.

Чисто теоретически такое выделение доли возможно, если сделать отдельный вход в помещение для каждого собственника доли. Поэтому чаще всего используется схема, когда выплачивается денежная компенсация дольщику, который хочет отделиться, другими участниками сделки. В этом случае продавший свою долю теряет все права на общее пользование собственностью.

Если у дольщиков отсутствует взаимопонимание и договориться никак не удается, что случается довольно часто, проблема решается посредством судебных разбирательств .

Такие дела рассматриваются в районном суде по месту жительства , куда и подается соответствующее заявление.

В документе должны быть:

• паспортные данные истца и ответчика;
• просьба о выделении доли в натуральной форме;
• на каких основаниях истец требует долю;
• информация об итогах разбирательства, предшествовавших судебному;
• копии документов, прилагаемых к заявлению.

Суд может отказать в выделении доли в натуральной форме - причиной, чаще всего, и бывает неделимость квартиры . При этом может назначить особый порядок использования жилья, то есть, например, выделить каждому дольщику по одной комнате в жилом помещении для проживания. Конечно, с юридической точки зрения в этом случае недвижимость так и остается с правом общей собственности.

Как правильно составить договор и его нюансы

Процесс предполагает составление договора . Такой документ при наличии будет считаться законным и иметь юридическую силу. Преимуществом в первую очередь пользуются другие дольщики. В случае их отказа часть квартиры выставляется в свободную продажу.

Есть определенные сложности и нюансы - по действующему законодательству недвижимостью, основанной на долевом участии, имеют право управлять все владельцы долей. Другими словами, чтобы продать свою долю в квартире, сначала необходимо получить разрешение остальных участников .

Но как продавцу получить такое разрешение, если другие собственники долей не живут вместе с ним и неизвестно, где их искать? В этом случае рекомендуется направить уведомление о продаже по последнему известному адресу.

Договор купли-продажи составляется на типовом бланке, обязательно в конце подписывается всеми заинтересованными лицами. Такой договор не требует заверения у нотариуса, он просто сдается в Росреестр , чтобы зарегистрировать факт перехода прав на долю от одного лица к другому.

В договоре должны быть указаны следующие сведения:

• паспортные данные всех участников процесса;
• описание продающейся доли и самой квартиры (почтовый адрес, документ, подтверждающий право на данную собственность, площадь);
• отдельно — цена доли;
• список граждан, которые проживают в данной квартире и будут проживать после совершения сделки.

Образец договора купли-продажи доли квартиры

Он представляет довольно объемный документ, при его составлении следует учесть 17 важных пунктов:

1. Совместное заявление сторон (покупателя и продавца), в котором указываются паспортные данные, дата и место составления.
2. Точный адрес квартиры с подробным описанием продаваемой доли.
3. Цена, в которую оценивается объект сделки и условия оплаты (например, оплата должна быть произведена не позднее двух недель со дня подписания договора).
4. На каком основании продается доля (должны прилагаться документы о ).
5. Гарантии продавца о юридической чистоте сделки (нет залога, ареста, обременений и прочего).
6. Порядок расчетов между сторонами (например, через депозитарный сейф банка).
7. Сведения о прописанных лицах на продаваемой площади и обязательствах выписки через определенный промежуток времени.
8. Информация о том, что собственники других долей уведомлены, согласно действующему законодательству.
9. Обязательства продавца о передаче объекта сделки в надлежащем виде (пригодном для проживания, без ).
10. Гарантии продавца, что настоящий договор заключается в трезвом уме и твердой памяти.
11. Продавец гарантирует, что с момента подписания договора не будет заниматься отчуждением доли, обременением третьих лиц или допускать ухудшения ее состояния.
12. Договор становится действующим сразу после его подписания.
13. Права и обязанности сторон.
14. Подтверждения сторон о том, что они не имеют серьезных заболеваний, которые бы мешали пониманию сути составляемого договора.
15. Все расходы, связанные с оформлением документа, стороны делят пополам.
16. Договор составляется в трех экземплярах - продавцу, покупателю и на хранение в Росреестр.
17. Переход прав по договору должен пройти .

Регистрация договора

Обязательной завершающей стадией является регистрация доли в соответствующем отделении . Для регистрации нужно будет уплатить госпошлину, а также предоставить следующие документы:

1. Паспорта сторон.
2. Договор купли-продажи доли.
3. Акт приема-передачи (прилагается к договору).
4. Заявление на .
5. Заявление о постановке на учет перехода права собственности на долю в квартире.
6. Документы, которые подтвердят отказ прочих собственников от приобретения доли, а также подтверждающие факт отправки извещений о продаже собственникам.

Продажа доли в квартире: консультация юриста на видео

Получить согласие других собственников не всегда просто, например, что делать разведенным супругам, которые не могут найти общий язык? Адвокат по недвижимости на видео ниже более подробно раскрывает вопрос о продаже доли в квартире без согласия других собственников.

1. Продавец продает Покупателю, а Покупатель покупает в собственность у Продавца 1/2 долю в праве общей долевой собственности, в квартире №, расположенной по адресу: , (далее по тексту – Доля в Квартире). Квартира, в которой находится отчуждаемая 1/2 Доли в праве общей долевой собственности, находится на этаже, состоит из жилых комнат, имеет общую площадь кв.м.
2. Указанная 1/2 Доля в праве общей долевой собственности на Квартиру принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от «» года, № государственной регистрации от «» года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным «» года, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управлением Федеральной регистрационной службы) по , бланк серии №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «» года сделана запись регистрации №, условный номер: . Остальная 1/2 доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанную Квартиру принадлежит по праву собственности – «» года рождения, на основании Договора от «» года, № государственной регистрации от «» года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным «» года, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управлением Федеральной регистрационной службы) по , бланк серии №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «» года сделана запись регистрации №, условный номер: .
3. Вышеуказанная Доля в Квартире, принадлежащая Продавцу, оценивается и продается по соглашению Сторон за денежную сумму в размере рублей, которую Покупатель обязуется оплатить Продавцу полностью в течение дня(ей) с момента государственной регистрации настоящего Договора и регистрации перехода права собственности на Долю в Квартире к Покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по . Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, право залога у Продавца на Долю в Квартире не возникает.
4. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора и, в случае сокрытия Сторонами подлинной цены Доли в Квартире и истинных намерений, Стороны самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.
5. При подписании настоящего Договора, Продавец гарантирует, что предоставленные им документы удостоверяющие личность, правоустанавливающие документы, на отчуждаемую им Долю в Квартире, получены в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат достоверные данные, а также, что до настоящего времени Доля в Квартире, никому другому не продана, не подарена, не обещана, не обременена правами третьих лиц, в доверительное управление не передана, не является предметом какого-либо обязательства, в споре, аренде и под арестом (запрещением) не состоит, право собственности Продавца на нее никем не оспаривается. Доля в Квартире предметом долга не является, рентой, залогом не обременена, нет заключенных договоров найма и пользования в любой форме, нет временно зарегистрированных в вышеуказанной Квартире лиц, скрытых дефектов, известных Продавцу, не имеет. Продавец несет ответственность за достоверность указанных в данном пункте сведений.
6. Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой им Доли в Квартире, осмотрел Квартиру до подписания настоящего Договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых Покупателю не было сообщено, им не обнаружено.
7. На момент подписания настоящего Договора в Квартире проживают и постоянно по месту жительства зарегистрированы – «» года рождения, место рождения: , пол: , паспорт гражданина РФ , выдан: , «» года, код подразделения , и – «» года рождения, место рождения: , пол: , паспорт гражданина РФ , выдан: , «» года, код подразделения , которые сохраняют за собой право пользования указанной квартирой после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на Долю в Квартире Покупателю. Иных лиц, сохраняющих право пользования указанной Квартирой после приобретения Покупателем Доли в Квартире, в соответствии с действующим законодательством РФ, нет.
8. В соответствии со ст.556 ГК РФ при передаче указанной Доли в Квартире, после государственной регистрации настоящего Договора и регистрации перехода права собственности на Долю в Квартире к Покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , в течение дней(я) с момента государственной регистрации, Стороны в обязательном порядке составляют передаточный акт после полной оплаты стоимости Доли в Квартире Покупателем. Продавец обязуется передать Покупателю Долю в Квартире в пригодном для жилья состоянии, свободную от прав и претензий третьих лиц, укомплектованную исправным сантехническим и электротехническим оборудованием, не обремененную задолженностями по квартплате, абонентской плате за телефон, международные и междугородние переговоры, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию, ТВ-антенну, радиоточку, домофон и пр. При передаче Доли в Квартире Продавец передает Покупателю ключи от Квартиры, о чем Стороны делают отметку в указанном выше акте. При уклонении и/или отказе Продавца от передачи Доли в Квартире Покупателю в указанный выше срок, Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора (с момента отказа Покупателя от исполнения Договора, последний считается расторгнутым).
9. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества до момента передачи Доли в Квартире по передаточному акту несет Продавец.
10. Право собственности на Долю в Квартире и долю в праве общей собственности на общее имущество в доме, в котором расположена приобретаемая Доля в Квартире, переходит от Продавца к Покупателю после государственной регистрации настоящего Договора в момент внесения в Единый государственный реестр прав записи о переходе права. При этом Покупатель становится единоличным собственником всей Квартиры и принимает на себя обязательства по уплате налогов на недвижимость, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Квартиры, участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.
11. При подписании настоящего Договора, Стороны Договора подтверждают, что они находятся в здравом уме и твердой памяти, действуют добровольно, не лишены дееспособности, под опекой и попечительством, под патронажем не состоят, полностью осознают суть настоящего Договора, понимают его содержание, права и обязанности, вытекающие из Договора, а также последствия нарушения его условий, не страдают заболеваниями, в том числе психическими расстройствами, препятствующими осознать суть Договора, а также Стороны гарантируют, что они заключают настоящий Договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, а также, что по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права, исполнять обязанности и, что заключение настоящего Договора не является кабальной сделкой какой-либо из Сторон.
12. Стороны, руководствуясь ст.ст. 421, 461 ГК РФ пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или в случае расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине Продавца, установленных судом, а также предъявления прав третьими лицами к Покупателю, и изъятия Доли в Квартире у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначный объект недвижимости в доме аналогичной категории, в том же районе г. или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения Доли в Квартире, исходя из рыночной стоимости аналогичного жилья на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Доли в Квартире. При этом Доля в Квартире не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.
13. Содержание ст. ст. 131, 160-162, 164, 166-182, 209, 213, 223, 244, 246, 247, 256, 288-290, 292, 408, 421, 433, 450, 460-461, 549-551, 554-558 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. ст. 17, 30, 36-39, 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации, ст. 34 и 35 Семейного Кодекса Российской Федерации Сторонам по Договору известно и понятно.
14. Расходы по заключению настоящего Договора и его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по оплачивает Покупатель.
15. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
16. В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по и считается заключенным с момента его государственной регистрации.
17. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , один экземпляр выдается Продавцу и один экземпляр Покупателю.

Последние изменения: Январь 2020

Собственник недвижимости распоряжается ею по своему усмотрению, передавая в аренду, дар или при продаже. Однако, в отношении долевого права на собственность есть свои особенности, связанные с наличием других заинтересованных лиц-совладельцев единого объекта. Договор купли-продажи доли в квартире оформляется на единых принципах, как и остальная недвижимость, однако процесс обязывает соблюсти определенные условия.

При продаже доли учитывают преимущественное право других собственников на выкуп. Отчуждение части жилья в пользу постороннего лица возможно только при оформленном отказе других дольщиков.

Перед оформлением сделки с другим покупателем проходят обязательный процесс предварительного согласования с остальными владельцами. Для этого продавец заранее уведомляет дольщиков о планируемом событии и сообщает условия продажи, на которых возможен выкуп. Образец письма о продаже можно скачать ниже.

На рассмотрение предложения отводится 30-дневный срок, по истечении которого продавец получает право переоформить долю. Если остальные владельцы долей отказываются от права выкупа, закон разрешает произвести законное отчуждение на тех же условиях, которые предлагались текущим дольщикам.

Ограничение не дает права запретить сделку, но позволяет остальным владельцам расширить размеры личного имущества.

Зачастую доли возникают в результате приватизации квартиры на всех членов семьи, в таком случае, между родственниками может быть заключено соглашение о выкупе долей, для дальнейшего объединения частей квартиры в целый объект недвижимости.

Документальным основанием для подписания купчей станет наличие подтверждения о том, что все заинтересованные лица были оповещены о предстоящей продаже, либо оформленный в письменном виде отказ от первоочередного права (см. образец заявления об отказе преимущественной покупки).

По согласованию сторон составляется с внесением задатка или аванса.

Перед продажей необходимо определить, нужно ли выделять долю в натуре, и как это сделать. Следует учитывать, что при желании продать свою часть другим сособственникам, натуральный раздел может не требоваться (если покупатель намерен объединить все доли в единое целое).

Есть свои нюансы с использованием материнского капитала в расчетах за приобретаемую часть недвижимости. Сделки между родственниками не запрещены ГК РФ. Однако, при использовании средств маткапитала ограничение касается лиц, состоящих в близком родстве (дети, муж), то есть владелец сертификата не может выкупить долю у мужа либо ребенка, являющихся долевыми собственниками. Это позволяет исключить риск незаконного обналичивания средств. Так же одним из требований ПФ при покупке доли является то, что в итоге сделки вся квартира переходит в собственность владельца сертификата на маткапитал и семьи. Хотя встречаются случаи, когда ПФ разрешает покупку доли, выделенной в натуре, и предствляющей изолированную комнату.

Документы для заключения договора

Помимо предварительного оповещения остальных собственников владелец доли должен подготовить к подписанию пакет документации, включающий личные бумаги и документы на предмет сделки :

1. Личный документ продавца, удостоверяющий личность (паспорт).
2. Правоустанавливающие бумаги на долю (свидетельство).
3. Техпаспорт, .
4. Выписку лицевого счета.
5. Справка обо всех зарегистрированных на указанной площади жильцах.
6. Если доля приобреталась в период брака в качестве совместной собственности, оформляют согласие законной второй половины.
7. Отказ от выкупа оформляют у нотариуса. Если в числе собственников указаны недееспособные или несовершеннолетние, письменный отказ подписывают их законные представители.

Чтобы подписание договора было признано законным, а новый хозяин смог перерегистрировать право на имущество, необходимо соблюсти существенные условия сделки купли-продажи.

Основные положения

Существуют определенные требования к оформлению купчей, нарушение которых ведет к риску признания сделки ничтожной. Прежде всего, речь идет о том, как правильно составить договор и включить в него обязательные реквизиты.

Сторонами сделки могут являться как обычные граждане - физлица, так и организации.

Структура текста договора должна позволять идентифицировать :

• стороны сделки;
• отчуждаемый объект;
• его состояние;
• порядок расчетов и передачи имущества;
• цену;
• сроки исполнения обязательств.

Действие договора начинается с момента подписания, а выполнению подлежат все заявленные в договоре обязательства на оговоренных условиях. Документ считается действительным, если под ним стоят подписи сторон, а структура соответствует предъявляемым юридическим требованиям к договору.

Основные реквизиты

Для составления документа самостоятельно можно воспользоваться готовыми типовыми бланками, заполнив их нужной информацией и внеся свои особые условия в договор (при необходимости).

Договор будет признан юридически значимым документом, если его положения не будут противоречить действующему законодательству, а процедура подписания проведена по доброй воле обеих сторон.

К важным реквизитам документа относят следующие параметры :

• Время и место заключения договора.
• Данные о покупателе и продавце (полностью ФИО, информация о рождении, гражданстве, половой принадлежности, сведения из паспорта, адрес регистрации, реквизиты банка для перечисления).
• Предмет сделки требует четкого указания доли, детального описания отчуждаемой части и всей квартиры в целом. Предмет должен содержать следующее описание: размер доли, точный адрес местоположения квартиры, этаж.
• Цена сделки отображает ту сумму, за которую покупатель согласился принять, а продавец может передать долю в собственность. После письменного оповещения остальных содольщиков о продаже, изменить цену сделки невозможно без нового согласования.
• Параметры проведения расчетов, условия и сроки оплаты.
• Сведения о документах, подтверждающих законность отчуждения (правоустанавливающие бумаги, свидетельства, а также документы, подтверждающие наличие/отсутствие претензий третьей стороны на указанную часть квартиры).
• Информация с описанием выявленных недостатков, дефектов, общего состояния квартиры.
• Сведения о гражданах, являющихся жильцами объекта, сохраняющими право проживания после отчуждения доли.
• Права, обязанности.
• Ответственность сторон с описанием возможных последствий при несоблюдении или нарушении пунктов договора.
• Разрешение спорных ситуаций.
• Установление ответственных за оплату расходов по заключению сделки.
• В тексте договора указывают, в каком количестве были подписаны экземпляры и у кого они будут находиться после подписания.

Помимо договора для дальнейшей регистрации права на нового дольщика потребуется подписание приемопередаточного акта, исключающего дальнейшие претензии к состоянию и самому объекту. Расписка в получении средств станет документальным подтверждением исполнения условий покупки доли, если порядок расчетов предусматривает наличные средства.

Особое внимание при подготовке текста договора уделяют правильному отражению информации о предмете сделки в виде описания объективных показателей, позволяющих провести идентификацию объекта, определить его физически. Размер собственности указывается в виде дроби (продавцу может принадлежать определенное число долей из общего количества изначально определенных долей).

В обязательном порядке в договоре указывают, имеются ли ограничения в праве – оформление объекта в залог, арендные отношения, наличие сервитута, иных возможных претензий от третьих лиц.

Процедура заключения договора купли-продажи доли в квартире

Начиная с июля 2016 года, произошли некоторые изменения в процедуре оформления сделок с недвижимостью. Если ранее допускалось подписание самостоятельно составленного договора, то позже появилась необходимость в обязательном заверении документа у нотариуса.

Нотариально заверять требуется любые сделки, связанные с отчуждением долей в общедолевой собственности, включая продажу долей всеми владельцами единого объекта, или продажу каждой доли по отдельности. Данное требование не распространяется на сделки по отчуждению собственности, входящей в имущественное право ПИФ или при покупке с целью включения в ПИФ.

Обязательное участие нотариуса требуется при оформлении купчей, если одной из сторон сделки является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Нотариус обязан проверить на законность и удостоверить законность сделок по возмездному отчуждению, а также при передаче имущества в дар или обмене.

Процесс заверения договора происходит в следующем порядке :

1. Проверяются личные документы сторон, проводится на соответствие лиц, указанных в документах фактически присутствующим.
2. Устанавливается дееспособность и способность принимать самостоятельные решения.
3. Проверяют законность прав продавца на отчуждаемое имущество.
4. Текст договора зачитывается перед всеми участниками сделки вслух.
5. При наличии вопросов, каждый из пунктов должен быть разъяснен любой из сторон.
6. После подписания нотариус ставит штамп заверения документа и далее передается на перерегистрацию права.

Процедура, как зарегистрировать правильно возмездный переход права на долю, мало отличается от любой другой возмездной сделки с недвижимостью, требуя предварительного оповещения остальных владельцев и предложения права выкупа. Таким образом, переоформить долю на нового собственника за короткий срок не удастся, в связи с необходимостью ожидания истечения 30-дневного срока, в течение которого другие дольщики вправе произвести выкуп. Этот момент необходимо учитывать при намерении продать долю третьей стороне.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Полная или частичная передача квартиры близким или дальним родственникам - явление распространенное. Классический вариант передачи - продажа доли в квартире. В статье будет рассказано об основных особенностях такого рода соглашения, его достоинствах и недостатках.

Особенности продажи доли квартиры между родственниками

При составлении письменного соглашения нет никакой разницы , переходит ли часть квартиры (или вся квартира целиком) одному из родственников или незнакомому человеку. По закону это классическая сделка купли-продажи недвижимости. Договор заключается в простой письменной форме, и его при желании можно заверить у нотариуса.

Зато имеется ряд особенностей , касающихся налогообложения и продажи жилплощади в коммунальной квартире. В этой ситуации владелец квартиры (продавец) не может рассчитывать на налоговые вычеты. А если купля-продажа квартиры между родственниками проводится с занижением цены, продавец все равно обязан будет заплатить налог со сделки исходя из рыночной стоимости квартиры.

Но уменьшится государственная пошлина, взимаемая за нотариальное заверение сделки. Сумма уменьшается для близких родственников. По закону, близкими родственниками считаются следующие лица:

• супруги;
• дети (не имеет значения, родные или приемные);
• родители;
• единокровные братья и сестры;
• бабушки с дедушками.

Дяди, тети, двоюродные, троюродные братья и сестры относятся к дальней родне. По закону они считаются членами семьи, но не близкими родственниками. При этом продавать свою долю недвижимого имущества можно родичам, членам семьи, или незнакомым людям. Порядок оформления документов при этом не меняется. В соответствии с действующими законами, продажа доли в квартире родственнику происходит следующим образом :

• До заключения договора продавец извещает остальных собственников квартиры о решении продать принадлежащую ему долю. Извещение происходит в письменной форме, как указано в 250 статье ГК РФ. Продавец обязан предоставить другим собственникам право выкупа его доли. Если в течение месяца ни один из совладельцев не воспользовался этим правом, либо в письменной форме от него отказался, продавец имеет право заключать договор купли-продажи. Это правило работает всегда, в том числе и при продаже имущества ближайшим родственникам:
  • Если доля в квартире была приобретена после заключения брака, требуется письменное согласие супруга;
  • В случае сделки между совладельцами квартиры, являющимися близкими родственниками, дополнительное оповещение других собственников не требуется. Исключение делается для совладельцев - родственников с более высокой степенью родства. Степень родства у близких родичей (по убыванию): супруги, дети, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.
• Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, по предписанному законами порядку.
• Соглашение заверяется у нотариуса. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% от указанной в соглашении стоимости доли квартиры. Минимальный размер пошлины в сделках купли-продажи равняется 300 рублей, а максимальный составляет 20000 рублей. Оплата услуг нотариуса не входит в эту сумму и колеблется от 3000 до 7000 рублей.
• После выплаты покупателем необходимой суммы оформляется акт приема-передачи доли в квартире. Документ завершает сделку и закрепляет факт выполнения обязательств продавцом и покупателем. При его оформлении дается ссылка на основное соглашение купли-продажи, неотъемлемой частью которого он считается.
• Последний шаг - регистрация в местном филиале Росреестра.

После этого покупатель становится полноправным владельцем доли в квартире.

Содержание и структура договора купли-продажи доли в квартире

В настоящий момент в законе не имеется закрепленной формы договора купли-продажи. Но в законодательных актах имеется информация для самостоятельного составления документа. При этом, если говорить о соглашении между членами семьи - существенных условий договора-купли продажи доли квартиры между родственниками, отличавших бы его от иных сделок с недвижимостью, не имеется. Сам документ должен выглядеть так:

• название - «Договор купли-продажи доли в квартире»;
• дата (число, месяц, год) и место подписания договора;
• информация о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, прописка, год рождения и т. п. Отдельно указывается степень родства и ссылка на подтверждающие документы;
• описание предмета договора. Указывается точный адрес квартиры и описывается покупаемая доля: площадь, какая часть помещения продается (половина, четверть, одна восьмая и т. п.). Рекомендуется дать информацию об особенностях продаваемой жилплощади (всего помещения и доли продавца). Сюда же вносится ссылка на кадастровый паспорт квартиры;
• информация о документе, подтверждающем права владельца на обладание долей в квартире. В качестве такого документа может выступать договор-купли продажи, дарственная, завещание и т. п.
• гарантии продавца (он обязан их дать), что доля в квартире не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора;
• указывается, что все собственники квартиры (дается информация о них - ФИО, номер и серия паспорта, прописка и т. п.) оповещены о сделке, как того требует статья 250 ГК РФ. Здесь же вписывается дата оповещения (не менее, чем за месяц до подписания договора купли-продажи) и ссылка на письменный отказ от прав на выкуп доли в квартире;
• стороны договора соглашаются - существование других совладельцев квартиры не влияет на оформляемый договор, и не является поводом для его расторжения. Покупатель гарантирует - совершаемая сделка не затронет граждан, проживающих в указанном помещении;
• отдельно прописываются обязанности сторон. Покупатель обязуется выплатить требуемую сумму (цена на долю в квартире указывается отдельно, цифрами и прописью). Продавец обязуется принять оплату и передать жилплощадь покупателю. Стороны соглашаются, что сумма окончательная и не подлежит изменению (увеличению или уменьшению);
• можно дополнительно указать, что доля в квартире считается собственностью покупателя с момента регистрации ее в Росреестре. Дается информация о том, кто возьмет на себя траты по перерегистрации. Это может быть владелец, покупатель, или они разделят траты поровну. При сделках между родственниками предпочтителен последний вариант;
• в конце ставятся подписи сторон и указывается, что договор действует до выполнения сторонами взятых на себя обязательств или до его расторжения. Расторжение проводится согласно действующим законам РФ.

Если родственники не желают составлять акт приема-передачи, то в договор купли-продажи вносятся дополнительные пункты. Вписывается следующая информация - деньги и документы на долю в квартире были переданы в момент подписания договора, он принимается в качестве акта приема-передачи. Соглашение купли-продажи доли в квартире оформляется в трех экземплярах и заверяется у нотариуса. По закону сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, в том числе тогда, когда договор заключается между родственниками.

Необходимые документы

Оформить договор купли-продажи доли в квартире невозможно без дополнительной документации. Это касается соглашений между родственниками в том числе. Составленный договор заверяется у нотариуса. Основной пакет документов подготавливается продавцом. В состав пакета войдет:

• паспорт собственника доли в квартире;
• техпаспорт на жилплощадь. Потерянный или устаревший паспорт переоформляется в МФЦ или БТИ;
• свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (для жилплощади, приобретенной до 2016 года). С 2016 года вместо свидетельства в ЕГРН выдается выписка об объекте недвижимости, обладающая той же юридической силой;
• подтверждение права собственности для сделки купли-продажи (его называют договором основания). В этом качестве выступает договор купли-продажи, мены или дарения, справка о наследовании (завещание) и т. п.;
• справка о лицах, зарегистрированных на продаваемой жилплощади (выписка из домовой книги). В ряде случаев требуется информация обо всех, кто проживает в квартире, в том числе и той ее части, которая не принадлежит продавцу;
• соглашение супруга на совершение сделки. Без согласия супруга владелец доли в квартире не способен ее продать даже близким родственникам.

Покупатель должен предоставить только паспорт и письменное согласие супруга на покупку доли жилплощади. Затем уплачивается госпошлина за оформление договора и гонорар нотариуса. Заверять надо все три копии соглашения. После выполнения условий договора и оформления передаточного акта необходимо официально зарегистрировать сделку. Для этого продавец и покупатель (нужны оба родственника) предоставляют в Росреестр следующий список документов :

• договор купли-продажи доли в квартире и акт приема-передачи (предоставляется по три экземпляра каждого документа, причем по одному экземпляру надо оставить в Росреестре);
• подтверждение того, что совладельцы квартиры были вовремя извещены о готовящейся сделке. Договор должен быть заключен не ранее, чем через месяц после извещения;
• удостоверения личности продавца и покупателя;
• заполненное заявление на перерегистрацию (выдается в отделении Росреестра);

При необходимости в предоставляемый пакет включается дополнительная документация (согласие супруга владельца на продажу доли в квартире, документы из органов опеки, если собственник - несовершеннолетний, и т. п. Для оформления необходимо сразу же заплатить 2000 рублей за перерегистрацию недвижимости. Иначе документы будут возвращены через пять дней после подачи заявления, без оформления и рассмотрения.

Преимущества и недостатки сделки

У оформления договора купли продажи доли квартиры родственнику имеются свои преимущества и недостатки. Большая их часть является субъективными. Можно назвать всего два объективных достоинства :

• цена за нотариальное заверение уменьшается (на 2000 рублей, независимо от общей суммы сделки и выплачиваемой пошлины);
• если близкий родственник также является совладельцем жилплощади, продажа ему доли не требует дополнительного уведомления других собственников. Это позволяет сэкономить время, требуемое на оформление документов.

Остальные достоинства (как и недостатки) относятся, в большей степени, к категории субъективных. У продажи жилплощади родственнику можно выделить следующие субъективные преимущества :

• продавец и покупатель хорошо знакомы. Сторонам проще договориться и прийти к компромиссу. Нередко покупателю не требуется дополнительный осмотр помещения - он уже знаком с имеющимися у жилплощади особенностями;
• существуют исключения из правил, но люди обычно не склонны к мошенничеству и различным махинациям в случаях, когда договор купли-продажи заключается с близкими родственниками;
• покупатель уже знаком с собственниками других долей квартиры. Ему проще наладить с ними контакт как на этапе подготовки соглашения, так и после переезда на приобретенную жилплощадь.

Но у подобных соглашений имеются и свои недостатки :

• Покупатель требует занижения цены на продаваемую долю жилплощади. Мотивируется это тем, что он родственник (причем степень родства может не играть роли). При этом налоговая инспекция обращает внимание на сделки такого рода. И налог с продавца взимается исходя из фактической стоимости продаваемой недвижимости. К нему добавляется пеня за немотивированное изменение цены.
• Порча отношений с родственниками в случае неудачного завершения сделки. В ряде случаев к такому развитию событий приводит даже удачно заключенное соглашение. Родственники (в том числе - не участвовавшие в сделке) могут посчитать, что продавец или покупатель поступили «нечестно» со своей родней. Возможные причины: занижение/завышение цены продавцом, отказ продать долю в жилплощади по себестоимости (или отказ продать другим родственникам), сам факт продажи жилья и т. п.
• Мошеннические действия одной из сторон. В сделках с родственниками тоже бывают случаи мошенничества. При этом они особенно тяжело воспринимаются обманутой стороной, и необратимо влияют на отношения с родней.

Взимается ли налог?

Налог при продаже недвижимости равен 13% от выплаченной суммы. Это касается и договора купли-продажи доли в квартире в сделках между родственниками. Но в определенных ситуациях налог может быть уменьшен (налоговые вычеты), либо его вовсе не придется платить. Поэтому перед тем, как заключать сделку купли-продажи, желательно разузнать об особенностях налогообложения при торговле недвижимым имуществом.

Налог не выплачивается в следующих случаях:

• Для владельцев, получивших квартиру или долю в ней до 01.01.2016: при владении жилплощадью в течение трех и более лет.
• Для владельцев, получивших квартиру или долю в ней после 01.01.2016: при владении жилплощадью в течение пяти лет. Если недвижимость была получена по дарственной от родственника, по завещанию, договору ренты или была приватизирована - выплачивать налог не нужно при владении в течение трех и более лет.

Существует возможность уменьшить взимаемый налог при помощи налоговых вычетов . Они бывают двух видов - фиксированный и на сумму произведенных расходов, и продавец самостоятельно выбирает выгодный для себя вариант.

Сегодняшняя Россия переживает исторический рубеж, если хотите, переход "от социализма к капитализму". Этот переход сопряжен с глобальными изменениями в политике, экономике, культуре, повседневной жизнедеятельности людей. Практически коренным образом меняется законодательство в самых разных областях нашей жизни, что естественно требует определенного и не малого исторического периода. Смена законодательства в области земельного и другого имущественного права типичный пример таких кардинальных изменений вследствие того, что земля и другая недвижимость из объектов социалистической собственности начинает превращаться в частное владение.

Современное земельное законодательство очень молодое. Практически ежегодно оно дополняется, изменяется, корректируется и этот процесс будет продолжаться постоянно. Современному человеку, особенно не имеющему юридического образования, бывает очень сложно самостоятельно разобраться в хитросплетениях этого законодательства. Но это волнует каждого из нас, так как всем нам рано или поздно приходится продавать или покупать ту или иную недвижимость, вступать в наследство, дарить, обменивать, приватизировать, оформлять, ставить на учет, согласовывать различные документы и т.д. и т.п.

Следствием "молодости" современного законодательства являются порой явные противоречия в положениях тех или иных конкретных законов, либо отсутствие четких формулировок и определений. Часто приходится сталкиваться с ситуациями когда даже суд затрудняется в принятии решения, ввиду просто элементарного отсутствия соответствующего нормативного акта в законе. Именно поэтому часто успех в решении тех или иных конкретных вопросов зависит от того, насколько творчески удается подойти к их решению. Именно, опираясь на креативность подхода в работе с нашими клиентами наша компания всегда находит решение самых сложных вопросов, а в конечном итоге кратчайший путь к получению желаемого результата.

ДОГОВОР КУПЛИ - ПРОДАЖИ 1/2 ДОЛИ КВАРТИРЫ (простая письменная форма)

Адвокаты и юристы нашей компании окажут помощь в составлении договора купли-продажи квартиры. При составлении договора учтут все особенности и тонкости в соответствии с законодательством Российской Федерации. Сопровождение сделки купли-продажи квартиры опытными юристами и адвокатами позволит защитить Вас от неудач и ошибок, почувствовать себя уверенными.

Договор купли-продажи квартиры, составленный в простой письменной форме имеет такой же юридический смысл, как и договор купли-продажи, составленный в нотариальной форме. Для регистрации перехода права собственности договор купли-продажи необходимо подать на государственную регистрацию. Государственная регистрация права собственности осуществляется органами юстиции по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Для осуществления государственной регистрации договора купли-продажи необходимо предоставить следующие документы:

Заявление о государственной регистрации от имени покупателя и продавца;

Паспорта или документы, удостоверяющие личность покупателя и продавца;

Доверенность на совершение действий по государственной регистрации. Доверенность предоставляется в случае предоставления интересов продавца или покупателя иным лицом.

Договор купли-продажи доли квартиры. Количество экземпляров должно быть на один больше, чем сторон по договору.

Документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру.

Выписку из лицевого счета с указанием всех прописанных в квартире на момент составления договора купли-продажи.

Кадастровый паспорт на квартиру.

Квитанция об оплате государственной пошлины.

В купленной новой квартире всегда можно сделать реставрацию окон своими руками. Многие из нас не желают менять старые деревянные окна на пластиковые. Вот и реставрируют их самостоятельно.

ДОГОВОР

КУПЛИ-ПРОДАЖИ 1/2 ДОЛИ КВАРТИРЫ

Московская область, Солнечногорский район, пятнадцатое июля две тысячи восьмого года.

Я, гр.Каткова Полина Владимировна, 30 января 1963 года рождения, место рождения: с. Н-Бахметьево Красноармейского р-на Донецкой обл., гражданство - Российская Федерация, пол: женский, паспорт 24 07 369104, выданный Отделом УФМС России по Ивановской области в Кинешемском муниципальном районе 25 марта 2008 года, код подразделения 370-023, проживающую по адресу: Ивановская область, Кинешемский район, д. Макарово, ул. Макаровская, дом 18, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и гр. Чашкова Марина Николаевна, 30 января 1990 года рождения, паспорт 46 07 634423, выданный ТП № 4 в г. Мытищи ОУФМС России по Московской области в Мытищинском районе 10 июля 2007 года, код подразделения 500-087, проживающая по адресу: Московская область, город Ногинск, Основной проезд, дом 4, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны»,

находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал Покупателю ½ долю квартиру, находящуюся по адресу: Московская область, Солнечногорский район, пос. Андреевка, д. 5, кв. 7, а Покупатель купил вышеуказанную квартиру.

2. Квартира состоит из двух жилых комнат, имеет общую площадь 54,50 (пятьдесят четыре целых и пятьдесят) кв.м., жилую площадь 27,90 (двадцать семь целых девяносто) кв.м., этаж 7, инв. № 13600, лит. А.

3. Отчуждаемая ½ доля в квартире принадлежит Продавцу, по праву собственности, на основании:

Договора купли-продажи ½ (одной второй) доли квартиры от 30.01.2001 г., дата регистрации 02 февраля 2001 года №50-01.09-4.2001-58.1;

о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02 февраля 2001 года сделаны записи регистрации № 50-01.09-4.2001-58.2 и № 50-01.09-4.2001-58.3 , бланки серии 50 АГ № 102668 и 50 АГ № 102669.

4. Стороны оценивают ½ долю квартиры в 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.

5. Я,Чашкова Марина Николаевнакупила у Катковой Полины Владимировны ½ долю квартиру за 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

6. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора указанная ½ доля квартиры не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, в споре, под запрещением (арестом) не состоит, скрытых дефектов не имеет. Продавец заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.

7. Стороны заявляют, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права, исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими сознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего договора.

8. Жилое помещение передается в пригодном для проживания состоянии, не обремененным задолженностями по налогам, квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии.

9. Покупатель осмотрел квартиру и замечаний по ее техническому состоянию не имеет.

10. Покупатель приобретает право собственности на вышеуказанную ½ долю квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии после чего принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт жилого помещения, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

11. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131 (Государственная регистрация недвижимости), 158 (Форма сделок), 160 - 162 (Письменная форма сделки; Сделки, совершаемые в простой письменной форме: Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), 164 (Государственная регистрация сделок), 209 (Содержание права собственности), 210 (Бремя содержания имущества), 421 (свобода договора), 433 (Момент заключения договора), 460 (Обязанность продавца передать товар, свободный от прав третьих лиц), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), 549-551 (Договор продажи недвижимости; Форма договора продажи недвижимости; Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556-558 (Передача недвижимости; Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества) Гражданского кодекса РФ,статьи 17, 30, 31, 36-38 Жилищного Кодекса РФ, статей 20, 40 Налогового кодекса Российской Федерации сторонам известно.

12. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает Покупатель.

13. Настоящий договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

14. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче квартиры стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт.

15. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, один экземпляр выдается Покупателю и один экземпляр выдается Продавцу.